Dec 19 Sat 2009

用來看景氣好壞的工具與方式有很多,甚至衍生出有所謂的『麥當勞大麥克指數』、『星巴客咖啡指數』等等不同於官方標準的評估方式,這些在『庶民經濟』下出現的評估方式,能更貼切的碰觸到景氣的實際面,成為另一種看景氣好壞的新標準。

根據住展雜誌發展出來的『套房指數』,可以看出投資客購買套房當包租公或包租婆的意願與強度,當『套房指數』愈高時,表示景氣面佳,投資客願意將資金投入套房換取較銀行定存高的投資報酬率。反之,當『套房指數』低時,顯示景氣面差,投資客不願投資,建商推套房的意願也不會高。

從表一的統計數據可看出,套房的投資風潮盛行,特別是買不起高總價房子的客戶,怕沒搭上景氣的列車,轉而購買有小豪宅之稱的套房,使得93年以來,套房的推案量年年增加,從93年的5,517戶,增加至94年的7,458戶,95年更是大放異彩,套房的推案個數正式突破100個大關,有102個、推案戶數更高達15,285戶,是94年推案戶數的2倍多。

住展雜誌研發長倪子仁表示,95年達到近6年套房推案的高點,96年的推案戶數14,346戶,與95年相當,97年起,套房的推案量開始急遽萎縮,97年推出的戶數為4,959戶,僅有96年的35%,98年1~9月,套房的推案戶數更只剩下2,355戶,按此推算,今年全年的推案指數(約3.13)可能會創下近6年的新低點。

從表一中得知,95年的『套房指數』為15.2,是6年來的高點,97年下半年以來,受到金融風暴的影響,投資者不管是投資股票、基金或連動債等金融商品,大多慘賠,投資客在賠錢及失業率攀升下,投資的動作大幅縮手,使97年的『套房指數』,從96年的14.3下跌至剩下4.9,今年1~9月,房市雖有回溫,但仍起起伏伏在谷底盤整,投資客大幅減少,『套房指數』再拉低至2.3的低點。依此推估,今年的『套房指數』約在3.13左右,出現6年來的新低點。

景氣好時,大坪數的豪宅與小坪數的套房特別好賣,這種兩極化的奇特現象,在95、96年特別明顯,有錢的投資客一出手就是買幾十戶的套房,打算未來作包租公、包租婆,或是等蓋好後獲利了結。

95~96年的投資風潮,以地區來看,台北縣市捷運站周邊,都可以看見套房的蹤跡,台北市的中山區、內湖區及文山區,台北縣的板橋、淡水與中和,加上鄰近竹科的新竹市,都可以看見大型的指標型套房個案推出。

豪宅與套房熱賣,房價出現驚驚漲的現象,令放款的金融機構感到不安,深怕建築融資與房屋放貸款過於浮濫,會變成下一個金融風暴,於是對投機性較高的產品,特別是套房降低貸款成數,使投機客無法運用高的財務槓桿,造成97年起迄今的套房推案量急凍,『套房指數』於是跟著下挫。

97年以來,政策修正投機性買盤的動作,已使自備款太低的投機客怯步,深怕交屋時貸款不到預期的成數,若再碰到景氣反轉向下,將面臨『斷頭』的重大風險。至此,地產開發業者
開始改變策略,不擠在同一區段推案、不推單一量體太大的個案,以降低開發業者與投資客的風險。

97~98年間,像95年北縣板橋「新巨蛋」與「F1」,一推就是700多戶的套房大量體建案早已不復見,畢竟,單一個案的戶數,如超過500戶以上,交屋後所釋出的出租戶或想獲利了結的戶數過多,房價與租金勢必受到嚴峻的挑戰而大打折扣。

在政策主導下,近期套房的貸款成數雖有放寬,但大台北區居高不下的高房價,在北市大同區買一間20坪的預售大套房,房價可高達1000萬元,於是投資客的買盤縮手,除了少數幾個打著包租為號召的酒店式套房有銷路外,整體套房賣得並不特別突出。

倪子仁說,『套房指數』的高低,與住展風向球類似,分數高表示景氣好,分數低表示景氣面仍未復甦,今年3~8月,住展風向球連續出現第6個月出現代表『衰退注意』的黃藍燈,顯示景氣仍處在谷底盤整階段,而『套房指數』的持續下跌,也反應出景氣面未好轉前,投資客不願進場的市況,所以,等住展風向球分數止跌回升,『套房指數』分數也同步回升時,房市真正的復甦也就不遠了。

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