2009-12-24 【永慶房屋】

市中心房價高漲 超越去年高點 台北居大不易 「輕移民」現象愈發明顯 

根據台北市政府統計,11月份北市建物買賣移轉5,604筆,與上月5,545筆差距不大,僅微幅增加1.1%,仍維持上月的交易水準。若探究各行政區的交易狀況,台北市中心板塊的大安、中正因單價上漲,交易量呈現萎縮,反而是位居台北市郊板塊的南港、內湖與士林,交易量擴量成長,顯示市中心板塊價格過高,購屋民眾追價力道薄弱,因此退而求其次,轉往第二線的台北市郊板塊購屋,帶動「輕移民」風潮。另外,根據永慶房仲集團調查顯示,原居住於台北市郊板塊的民眾,因台北市房價持續攀高、薪資未同步成長的狀況之下,遞延至台北縣一級城市購屋的比例也相當高。 

台北市中心房價高不可攀 每坪53.9萬 比去年六月高點51.3萬高 

台北市中心買一坪 台北縣可買兩坪 購屋板塊大挪移 遞延效應浮現 

永慶房仲集團研展室黃增福協理表示,12月市中心板塊的住宅均價已來到每坪53.9萬元,與今年1月的43.5萬相比,漲幅高達23.9%,甚至超越去年六月高點的51.3萬;台北市中心外圍板塊12月住宅均價為每坪36.4萬元,較1月的30.7萬漲18.6%;台北縣一級城市12月住宅均價每坪25.7萬元,較1月的21.3萬漲20.7%。由此可看出,市中心板塊房價漲幅最為明顯,若以均價來換算,市中心板塊買1坪的錢,可以在台北市郊買1.5坪,台北縣一級城市買上2坪。根據永慶房仲集團調查分析,由市中心板塊轉往台北市郊板塊的民眾,以總價1000-2000萬、5年內大樓與坪數21-40坪之住宅產品最多;而由台北市郊板塊轉向台北縣一級城市板塊的民眾則以總價1000萬以下、5年內大樓與21-40坪住宅產品為主。 

「輕移民」效應:5年內新成屋大樓正夯 21-40坪為市場主力 

黃增福指出,原居住於台北市中心板塊的民眾,一般來說,薪資所得較高,房價負擔能力強,但在房價持續高漲,又要因應結婚、生子等首購與換屋需求下,只能轉往第二線的台北市郊板塊購屋,因此2000萬以下住宅產品熱銷,而在這樣的總價之下,20-40坪仍為市場主力,不過由於台北市郊板塊住宅均價較市中心低很多,因此40-60坪所佔比例也相當高,佔二成以上,顯示愈往外圍,可以購買的坪數相對增加,可使用的空間更寬廣。此外,市中心精華地日益稀少,即使建商新推案,價格也高得嚇人,反而是台北市郊的新成屋,物美價廉,相對吸引市中心民眾搶進購買,5年內新成屋成交比重高達46.3%,接近五成。 

至於原居住於台北市郊的民眾,由於交通便捷性與公共設施不若市中心完善,住宅單價卻比台北縣一級城市板塊高出10萬之多,在比較效應之下,紛紛轉往台北縣移動。而由台北市郊轉往北縣進駐的購屋民眾中,同樣偏好5年內新成屋大樓,佔37.5%,比較特別的是公寓成交比例也不低,也有近三成,黃增福進一步分析,由於台北縣的相對低價,較能吸引首購族群的目光,因此總價1000萬以下住宅產品最為賣座,對於首購族來說,身心各方面狀況良好,與其購買公設比動輒25%、30%的大樓,不如買公設只有個位數的公寓,空間使用更靈活,因此公寓型的住宅產品買氣熱絡。 

台北縣市住宅市場首購與換屋為大宗 投資性買盤增 

若從購屋動機來看,不管從市中心換市郊,或是由台北市郊換台北縣,住宅市場主流仍是首購與換屋族群,合計佔比高達近八成,不過,投資與資產配置這類投資性買盤仍佔有一定比例,顯示在各項重大建設與捷運路網即將成形等利多加持下,購屋民眾看好台北縣市房地產後市。最後,黃增福提醒,雖然國內外景氣已有明顯復甦,但失業率仍高檔盤旋,而薪資所得未明顯增加,都考驗未來經濟成長,而今年以來市場資金氾濫的激情演出後,預期明年以後央行將會推行貨幣緊縮政策,一般住宅市場將回歸基本面,不過,在經濟狀況好轉、兩岸持續開放,政經穩定發展的前景下,房市溫和成長應是可被期待的。

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