Dec 19 Sat 2009

在交通為主的公共建設帶動或影響下,
一個區域或地方的商機及發展核心,往往因此而有所移轉。
台北市近二十年政經中心的東移,就是最明顯的例證。
而以都市更新為首的各類開發,似乎又成為發展核心位移的推力。
到底哪些區域,將因此成為矚目的發展商圈新焦點?
某週刊上月爆料,北市新生高架橋的補強維修工程,居然使用美國兩年前就通報有瑕疵,必須回收的黏著劑。而在部分里長及市議員的倡議下,仿照韓國首爾清溪川整治模式,拆除新生高架橋,讓塯公圳重見天日的意見,也再度浮上檯面。

說起塯公圳,當然得回顧台北市的發展史。現在的台北市,信義計畫區是為政經核心;不過北市發展初期,卻是以今天看來十分破舊、亟待更新的大同、萬華區,也就是舊稱艋舺、大稻埕一帶為原點。別說是信義計畫區,中山北路往東走,當時就都是大片的農田或荒地;塯公圳的開鑿,就是為了灌溉之用。
滄海桑田,台北城發逐漸往東擴展,公部門的特意擘畫『居功厥偉』。現在的信義計畫區,是七○年代以都市重劃方式底定;交通幹道規劃及建設,更造就了東區及忠孝東路歷久不衰的頂級商圈地位。
台北市各項建設還是進行式,也就代表,發展是動態、核心隨時將有改變的。同樣地,剛升格的台北縣、將具升格資格的桃園縣及科技新竹縣,也都可循此脈絡推演。接著,我們就以此為本,大膽預言北台灣各區發展核心,可能將有哪些變化,又會因此形塑出哪些新繁盛商圈。

●台北市 西區再起 多核心時代來臨
如文首所言,信義計畫區貴為全台首善之區的政經中心,不過這是相關公共建設,特別是交通,才讓該區水到渠成,逐步成就目前的榮景。只是,辦理新的公共建設,並非讓區域地位一飛沖天或重振威名的保證。曾繁華一時的西門町,雖然後來中華路拓寬及捷運開通,帶來新的人潮與商機,不過仍難回到舊時榮景。
北市西區的都市再造,如能確切落實,對當地的市容寙陋,當有一定程度的改善;但從發展核心或商圈再起的角度,則台北車站特定區及鄰近的華光金融特區,才是使西區重拾繁盛的最重要推力。
台北車站特定區先天上就具備優勢;市民大道、多條捷運交會及高鐵先後通車,加上興建中的機場捷運,四鐵共構之姿,堪稱全台軌道交通最大動脈。區內還將興建集交通轉運、金融、商業等功能於一身的雙子星大樓。中正、大安區交界的華光金融特區,是以政府單位進駐為主,但帶動的相關效應,仍可望使西區如虎添翼、地位躍升。
再回到東區,早期頒行的內湖輕工業區發展計劃,原本是市府打算讓區內的汽車修理等行業就地合法、方便管理,後來卻陰錯陽差地造就了目前內湖科技園區的規模,及可觀的科技業產值。
後來的中山高十八標,市民、堤頂大道及麥帥橋改建,乃至今年七月開始營運的內湖捷運線,均提供了內湖連絡市中心區,更多方便的動線,目前連同鄰近的大直商業娛樂區,新東區雛形已隱隱若現。而再往東走的南港經貿園區,如果順利執行,確實有機會複製內湖的成功發展經驗。
先天上,南港不如信義計畫區或台北車站特區般,具備足夠的發展腹地,因此交通動線的規劃,更是重要。在經貿園區整體擘劃中,連絡市民大道與二高的環東大道,無疑是東西向狹長的南港,相當重要的交通命脈。
不過,軌道建設仍是未來趨勢。這方面,經貿園區則優於內湖;南港延伸線不僅與內湖線接軌,更可直接聯絡信義計畫區及台北車站,重新改建的南港新車站,更是集結捷運、台鐵及高鐵的三鐵共構站。這些規劃,都將使南港鹹魚翻身,擺脫過去黑鄉的印象,成為郝龍斌市長口中的新東區核心。
北市零星式的商圈
除此之外,台北市內還有其他零星式的商圈核心;復興北路、長安東路一帶的微風廣場,士林新SOGO及天母新光三越,及具特殊人文氣息的台大、師大商圈等。
簡言之,台北市原本就是多商圈的都會區,每個商圈都各有特色,信義計畫區則是當中執牛耳者。
那麼,台北車站的浴火重生及內湖、南港的崛起,會不會讓台北市成為一個多核心的大都會區?
目前看來,台北車站特定區的問題不少;至今新建車站內各項轉乘動線配置不夠人性化,地下商店街規劃不夠完善而未發揮預期功能,上月底試營運的台北交九轉運新車站,更因測試期間就被爆出車輛出入動線設計不良,尖峰時間恐將造成市民大道回堵。總之,交九轉運車站的營運,將是這個特區發展成敗的關鍵。
至於南港、內湖,從目前趨勢看,確實是有和信義計畫區並立的氣勢。南港經貿園區內設置世貿二館,擺明就是希望複製信義計畫區發展經驗;未來二○二兵工廠遷移後,南港腹地有限的窠臼,更有望解決。擴大內科的擘畫,則將使內湖地位更加吃重。
論相對位置,台北車站特區優於內湖、大直加南港之新東區,但就現狀及問題看,則前者要面臨或解決的難題更加繁雜。尤其新東區已具備相當規模,台北車站及華光特區則多還停留在紙上作業階段。但無論如何。信義計畫區一枝獨秀的時代應不會太久,北市雙或多核心商圈及發展重心的時代即將來臨!

●台北縣 副都心效應可望啟動
人口數冠全台各縣的台北縣,自古以來之發展歷程,和台北市可謂息息相關;幾個重要的城鎮如雙和、新店、板橋等,無一不是因為鄰近台北市而繁榮。因此,說台北市其實才是台北縣發展的隱形核心,其實並不為過。
而順此脈絡,台北縣各重要市鎮,雖然都有商業氣息甚濃或具相當特色的商圈市集,但論其重要程度,則仍遠不及北市。不過這樣的狀況,未來或許將有所改觀;箇中關鍵,則與地方改制,也就是話題仍酣的縣市升格題材有關。
九三年掀起房市風潮的板橋新站特區,由於集交通(台鐵、高鐵及捷運)與政治(台北縣政府)的雙重優勢,一直被視為北縣的信義計畫區。從這些年特區內房市價量的變動來看,也確實有此氣勢。
不過,新站特區雖仿照信義計畫區,建物二樓需規劃設置空橋,然這些年建物開發的實際用途,仍以住宅大樓為多;這和信義計畫區中心商業區內,商場、百貨及商辦櫛比鱗次的景象,有相當差異。新站特區離北縣商業核心的角色定位,有漸行漸遠之勢,也使得板橋當地的商業活動,目前仍集中在傳統之後站商圈。
再來是新莊副都心計畫。新站特區是北縣縣府所在,就算北縣升格,頂多也是和北市同等級;然而副都心則是規劃中央部會進駐,因此理論上,其重要性更高,幾乎等同於現在的博愛特區,或未來的華光特區。
副都心計畫離北市較遠,交通則為興建中的機場捷運和規劃中的環狀線,少了台鐵及高鐵。不過新站特區面積不夠大,區內商業屬性設施又有限,副都心則緊鄰頭前重劃區,未來如規劃得宜,住商用途建物可望劃分清楚,讓副都心真正發揮其預設功能,這樣,該計畫就有機會,一躍成為北台灣的發展核心之一。
從上述分析看,無論新站特區或副都心計畫,公部門的規劃與執行,幾乎左右了區域發展定位。假設九三年北縣政府針對新站特區採取不同的策略,如類似信義計畫區中心商業區,採設定地上權方式,而非賣斷式土地標售,或許現在的新站特區,會呈現截然不同的風貌。
如今北縣升格,副都心計畫可否擺脫長年『只聞樓梯響』的窘境,真正讓大新莊地區發展起飛?不僅當地居民引頸企盼,全民也都在看。而過去經驗看,副都心開發變數當然仍在;相較之下,新店裕隆城開發案,反而更具可期待性。
去年金融海嘯席捲,讓裕隆集團放緩新店中興路車廠原址開發案的推動腳步。不過和副都心相比,裕隆城開發案距離北市更近,且是更具效率的民間開發案;將規劃高級住宅、商辦大樓及商場等設施的裕隆城開發計畫,如果順利落實,將使新店地位與板橋並駕齊驅。無怪乎之前計畫曝光,當地房價旋即飆漲,建商及投資客積極卡位,就是看中該計畫發展的超級潛力。

●桃竹地區 次都會地區 商圈轉移難
和大台北相比,桃園縣的人口並不會比較少;論人口密度,集中兩大都會區,也就是雙子城桃園市、中壢市,及周邊地區的人口數也相當多。但說到商業氣息或繁華程度,則顯然就算搬出上述兩大都會區,和大台北相比,還是有差距。
以全桃園店面租金最昂貴的桃園市火車站前商圈為例,實際走一遭就會發現,商業活動密度,大約和板橋後站遠百商圈旗鼓相當。只是,類似遠百商圈等級的商業地帶,北縣境內就有好幾個,但桃園除了桃市站前商圈外,頂多就是中壢火車站前商業區,再找不出其他類似者。
無論這是區域發展定位,或資源分配差距所致也好,住民的消費能力、習慣或觀念不同也罷,我們的確很難舉出,桃園哪個主要商圈,繁華程度可與台北市任一個區域型商圈比擬,遑論是像信義計畫區或西門町這種等級者。
就因為商業型態或集中度的差異,桃園雖有高鐵車站特定區及大園航空城等,高度商業化定位的重劃區域;然而要如北縣市這般,一個開發計畫或幾棟商辦、購物中心,就能形成商圈或產生位移效應,難度甚高。看看中壢大江購物商場的失敗案例,就可略知;南崁台茂廣場也是歷經轉型,才得以持續經營至今。
因此,桃園地區的商圈轉移,是更難、更緩慢的過程。如果公部門主導的藝文特區,可按照既定進程招商,讓商業區活動蓬勃起來,或有機會取站前商圈而代之。新建的中壢SOGO百貨則是後起之秀,周邊商業活動密度,有凌駕中壢火車站周邊商業區之勢;不過由於兩區距離並不遠,故嚴格說來,還不構成真正的商圈轉移,頂多是擴展而已。
新竹的商業發展形態或風貌,和桃園算是類似;桃園有中壢大江的失敗案例,新竹市則有市區風城慘澹經營,最後結束營業的教訓。而同樣地,由於人口密度或消費力之差異,新竹要論核心商圈,也只有新竹、竹北兩大都會區有資格。
發展歷史悠久的新竹市,這些年在市府刻意推動下,都市計劃逐步向外擴張;不過商圈發展,則仍集中在城隍廟一帶舊市集區。前述的風城購物中心,原本是鎖定多金的竹科人,然而主事者大概沒料到,竹科新貴消費力是強,但工時也長,在沒有『餘時』休閒消費之下,風城最後走入歷史。
那麼,新興的公道五沿線及關埔重劃區,有沒有機會隨住宅完工、人口遷入,形成重要商圈?由於區域缺乏高能量的公共運輸系統輸運人潮,加上區域定位並非商業區,因此如家樂福這類的量販中心或者能生存,但仍不足以形成核心商圈。
竹北市這邊,情況則稍有不同。雖然新竹縣政府遷往本市,不過至今,區域的商業氣息,仍遠不如新竹市或桃園、中壢市。竹北縣治二期內有不少商場和飯店將陸續完工營運,看來確實有繁華商圈之雛型。
不過看過新竹風城的例子可知,不可能光靠當地竹科新貴支撐,如何創造更多人潮湧入,才是區域能否發展出重要商圈的關鍵。這方面,當然有相當多的環節必須配合;包含高鐵新竹車站生物醫學園區順利建構,台大、清華、交通及台科大校區建置完成,這些都是當地能否創造商機形成核心商圈的觀察點。

●結論 地利與人和 商圈位移缺一不可
從上述的商圈轉移預測分析來看,要形成新興商圈,再產生重要性轉換,也就是核心位移,取決因素相當多,而且還缺一不可;這包含了區域住民的消費力、型態及觀念,商業質量及形式,都會發展現況,當然還有稱職的大眾交通系統。
以台北市來說,信義計畫區能有現在的規模,除了貴為首善區內之最精華區外,全台灣消費力最強的消費者也都在北市,尤其在政府擘劃下,以世貿中心及市府遷入為起點,各式交通動線為輔,而終究成就了現在的光景。同樣地,西門町曾有此風光,台北車站特定區則有類似的潛質。
然而,桃園就很難形成同等級的核心商圈;畢竟商業型態消費者能力與心態不同(人和),各項建設配套及資源(地利),也難望大台北地區之項背。新竹雖然有著竹科新貴加持,消費力較強,然其他條件則仍無法配合。
因此我們看到,隨著公部門或民間的投資開發,大台北地區不斷產生新興商圈及發展中心位移現象,但到了北縣邊陲及桃竹,類似模式則難以複製。這是吾人在進行置產及投資時,宜同時併入考量的部份。

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