房貸支出降至收入三分之一才投資

手中的資金,要先償還房貸?還是要先投資?如何抉擇應該是大多數民眾最關心的議題之一。這個問題因個人財務狀況而異,沒有標準答案,但是,絕不要心存僥倖,卻是人人都應該具備的風險觀念。


四十二歲的劉吉仁(化名)望著自己的房貸扣款存摺,不禁悲從中來。

已經繳了整整八年,辛辛苦苦還了近三百萬元房貸本金的他,於二○○七年時,因為看著台股蓄積衝破萬點之勢,加上絕大部分股市專家對總統選舉行情胸有成竹,終於忍不住銀行貸款銷售人員的慫恿,動支了三百萬元理財型房貸。

劉吉仁剛開始投資雖嘗到甜頭,但一場橫掃全球的金融危機,把台股從九千多點打落至四千點以下,劉吉仁不僅獲利全數吐回,在六千至七千點之間還不惜融資逢低攤平,巴望著搶一波反彈後減輕虧損就出場,沒想到卻反而愈陷愈深。

到最後逼近融資追繳水位時,痛下決心停損出場,結算下來,總計虧了逾二百五十萬元。他感嘆說:「我之前辛苦繳了八年的房貸,幾乎全都付諸流水了!」「屋奴的身分至少又延長七至八年!」

忽視風險得不償失/理財型房貸成為財務陷阱

低利率加上銀行爛頭寸嚴重,近年來讓已償還的房貸本金變成信用金額的新形態貸款商品大行其道。然而,銀行好意為房貸客戶開一道方便之門,卻因這一波金融風暴肆虐,反而讓許多房貸族套上新的枷鎖。由於錯估自己的財務能力與可承擔風險,理財型房貸反而導致許多房貸族陷入深淵。

南台科技大學財務金融系助理教授朱岳中說:「如果每個月的房貸本利支出超過每月所得三分之一以上的人,基本上沒有資格煩惱要先繳房貸還是要先投資的問題!」「盡全力繳房貸就對了!」朱岳中斬釘截鐵地說。

如果你的房貸本利支出已經降至經常性收入的三分之一以下,恭喜你,你已經成為「繳房貸?還是先投資?」煩惱俱樂部的成員。千萬不要以為這個俱樂部的入會資格很嚴苛。因為,若照股神巴菲特的標準,一個還沒有完全擁有自己房子的人,是沒有資格談投資的。

問題是,美國的國情與台灣大不相同。根據政府統計,以目前台北市的房價水準,一般上班族要在首都擁有一個「窩」,得二十三年都不吃不喝。以整個台灣目前的房地產平均水準,買一間房子也需要八至九年不吃不喝。而美國不僅屋價低於台灣,平均所得更高於台灣人,平均購買房子的痛苦指數(不吃不喝幾年)僅五至六年。因此,如果完全遵循巴菲特標準,絕大部分台灣人在五十歲之前,根本沒資格作投資理財。

朱岳中以自身的經驗指出,他是在房貸本利支出占家庭經常性所得二○%左右時,才認真思考要先還房貸還是先投資。

三年前,朱岳中有一筆四十萬元的閒錢,他決定全數用來繳房貸。「我興匆匆把那四十萬元拿去繳房貸,結果隔月房貸本金應繳金額竟只減少一千多元」,「這讓我嚴肅地思考,這樣到底划得來嗎?」

朱岳中當時心想,他並非對投資一知半解的人,反而因為在大學教授投資課程,時時關心世界經濟走向,讓他在基金的投資上獲利豐碩。加上,經過好幾年的奮鬥打拚,房貸支出已節節下降至他家庭所得的二成以下,這使得他的風險承受度增加不少。因此,自從把那四十萬元閒錢悉數繳房貸後,他決定以後將停止除了每月應繳最低本利金額以外的房貸償還。

行有餘力可以投資/償還房貸的機會成本可觀

自從做了這個決定後,儘管歷經全球股市遁入大空頭時期,但朱岳中並不後悔當時的決定。因為,憑著敏銳的財經嗅覺,朱岳中在○七年中後已陸續將基金單筆投資密集贖回,並將部分轉入債券型基金。至於定期定額基金他一直秉持不停損只停利的原則,持續扣款,雖然部分在經過今年上半年的強勁反彈後仍呈現虧損。然而,在今年台股四千多點時,他逢低買進金融股,平均獲利三○%以上出場。整體下來,這場金融風暴,朱岳中受傷極為輕微。

朱岳中強調,房貸尚未繳清的人就進行投資,等於是在負債的情況下投資,因此,絕不能心存僥倖,貪心想發投機財。

然而,目前利率水準極低,資金又嚴重氾濫,尋找報酬率高於房貸利率的投資標的並非難事。「這種情況下,太過保守並非明智之舉!」「只會一味地繳房貸,損失的機會成本極為可觀!」

雖然朱岳中已是朋友眼中的投資高手,但仍然不贊成把已繳的房貸本金借出來作為投資本錢。他的理由是,理財型房貸的借款利率遠高於房貸,使得投資獲利的難度更高,而且是一種借錢投資的行為。

但是,若繳完每月的房貸本息後,有餘錢進行投資,則意義大不相同。朱岳中說,「我們仍按部就班地繳房貸,即使投資失利,也不會就此成為屋奴!」「這兩種截然不同的心理,將深深牽動你日後的投資情緒!」


你適不適合一邊還房貸,一邊投資?

符合以下5個條件,即是適合投資的房貸族
1.每月房貸本息支出已降至家庭經常性收入三分之一以下
2.房貸利率已低於10年期政府公司債殖利率(目前為1.5%)
3.你擁有良好的停損紀律(虧損15%~20%即執行停損),不做 信用擴張投資
4.已經存夠6個月以上生活急用金(例如1個月的家庭支出包含房貸與保險為7萬元,已存到42萬元以上)
5.已找到年投資報酬率高於房貸利率加碼3個百分點以上的投資標的(如果你的房貸利率為1.2%,加碼3%即為4.2%)

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