Dec 19 Sat 2009

每個人好像一輩子至少要有一間, 掛上自己名字的房子,這算是一個目標吧! 對不常買賣房子的一般民眾來說, 究竟怎樣的價格才算是合理房價? 不可以接受漲價?一定要打八折? 來聽聽別人買房子的時候怎樣出價。

民眾心中的合理房價

區域客接受的房價 每年百分之五漲幅
對五成以上的人來說,一輩子買房子的次數不超過三次,而且都是隔個好多年才又買賣,房地產資訊對多數人來說都是片段的。

可是當你真正要買賣房子時,通常無法在短時間內篩選大量資訊,難以消化或轉化成自我的價值判斷,於是輿論影響的力量就會被放大,就像股市小道消息被擴散一般,在貪婪人性的驅使下,不斷上演『殺低、追高』的戲碼,多數人都因此成為輿論的無辜受害者。
房價要怎樣才合理?每個人的判斷點都不相同。現階段來看,房價調降少,不能說就是不合理;房價要是下跌太多,可能你也不敢買,那個平衡點究竟怎麼找出來?一起來參考看看別人的想法吧!

夏韻芬(中廣理財生活通主持人 知名財經專家)家戶年所得八倍最合理
夏韻芬是台灣知名的理財專家,無論是房地產、股票、貨幣,或是基金、黃金、衍生性商品等等,都有一定程度的著墨與專業。

以她鑽研各種理財模式的經驗來看,她認為家戶年所得的八倍,就是合理房價,舉例來說,假設她的家戶年收入是五百萬,那麼總價四千萬的房子,就算是她們可負擔的範圍內,先訂出總價範圍,再從這四千萬房屋的選項中,找出符合設定條件的房屋。至於單價合理不合理,她舉出一個實例。

夏韻芬一直很喜歡新店的居住環境,在民國八十一年時,康和建設推出的大樓,每坪二十五萬元;當時裕隆集團推出的知名豪宅「極景」,每坪單價更是高達二十七萬,十七年前新店豪宅,是這個價位。

這樣算起來,十七年後,新店的「中興馥」掛上大陸工程營造品牌,一坪四十五至五十萬;另一三輝建設推出的「三輝墨寶」一坪成交價也在四十五萬左右,算不算貴?合不合理?實在令人難以判斷?

夏韻芬表示,房價對很多人來說,永遠都是貴的,價格一直跌,大家不敢買;沒跌的區域又買不起,還是要先選自已喜歡的區域來判斷。以十七年前豪宅的價格為基準來看,現在新店一坪三十五萬至三十八萬,漲幅約五成。這十幾年來新店有了捷運,對外交通更便利,再加上物價上漲幅度,房價已出現保值及增值效果。

先得出一個基準價格之後,再針對個案個別狀況加減分,此時主觀因素的影響就會左右大局了。例如該案的規劃單純、一層一戶,符合私密性需求,加個五%至七%;建材佳,知名營造興建,加三%至五%。
用類似這樣的算法,算出自己心中的合理價位,賣方能接受,就進場買;賣方不接受,也不勉強。韻芬對人生的體驗,比一般人多一份深刻,更加隨緣惜福,「買房子也是要看緣份」,韻芬輕輕的說。

吳俊彥(板信商業銀行 審查部)銀行放款角度看房價最準

服務於金融業的吳俊彥,對合理房價的評估方式,區分為銀行作法和個人看法兩種。
以他在金融業服務多年的經驗來看,銀行通常是以所得來衡量還款能力,這是評估債權保障最直接簡單的方式,用這個方式來回推合理房價,算是很務實,銀行貸款額度高低,攸關房屋買賣是否能成交。因此,評估房價合理性,不光是買賣單價問題,還牽涉到最重要的房貸負擔。
吳俊彥表示,銀行通常將一般家用費用設定在兩萬到三萬之間,扣除家用基本支出後,衡量你是不是可以如期按月繳房貸。

舉例來說,家庭每月總收入約八萬元,扣除兩萬五之後,剩下五萬五,銀行就來評估你向銀行借的錢,每個月是否還得起五萬五。

以年利率二%計算,回推貸款額度大約是一千萬,保守估計貸款七成,房價大約是一千五百萬,所以,如果你的房價超過一千五百萬,銀行可能就會要求其他條件增加債權保障了。

所以,此時買方就要從總價去衡量,一千五百萬能選擇的地段區位、產品及大小,是否符合你的購屋需求,用這樣來衡量合理房價。

吳俊彥說,銀行願意貸給你的房貸額度多寡,主要受限於償債能力,在條件範圍內,只要個人認為房屋條件不錯,房價並沒有太多合不合理的問題。

但是他個人計算可用房貸支出更加嚴苛,他認為家戶總收入除了要扣除一般家用之外,應該還要多扣一筆佔所得兩成的家庭儲蓄金,剩下的才是繳付房貸的應付費用。

林瑞陽(永發聯合法律事務所 律師)
十年可以漲四成的合理價

從報社記者大轉行,考上律師執照後,林瑞陽在今年開始了律師生涯,從記者到律師,他的思考邏輯,都是走理性路線的。
問到他心中的合理房價,林瑞陽說,到目前為止總計有兩次購屋經驗,但是他買房子都是以自用為主,長期持有,所以並不擔心房價波動的問題,大約都是十年左右才會想要換房子。
第一次購屋是十年前,大約是民國八十八年、八十九年期間,買在文山區辛亥路七段電梯華廈,當時是全新的房子,一坪買進十八萬。當時算是景氣低檔,房價並不貴,經過十年之後,現在售價大約是每坪二十五萬左右,房子用了十年,房價漲了四成,林瑞陽說,沒啥好挑剔的。
九十六年六月又選在三峽,購買七十坪高樓層的「遠雄碧連天」,有趣的是,湊巧當時單價也是一坪十八萬,預計今年年底可以交屋。其實當時這個價格並不便宜,但基於該案整體規劃都不錯,林瑞陽認為,碧連天在三峽一帶算是稀有產品。

在供給量大的區域,購買價格相對偏高的稀有產品,是一個不錯的購屋策略,首先當然是用總價來選擇鄰居,在戶數龐大的社區內,鄰居同質性較高,公共事務會比較容易溝通,住得舒服些。
稀有產品的優點,就是房價通常是「易漲難跌」,再加上建商品牌效應,林瑞陽說,他看好未來在十年之後,碧連天的賣相還是會很好。他說,其實以這個價格,當時在台北縣還是有不少選擇,但是他認為,新市鎮重劃區未來發展的可塑性高,值得期待。

與其選一個雜亂舊社區等待更新,還不如選一個重新規劃設計的新市鎮。重點是,在自己經濟能力許可下,林瑞陽評估房價的合理性,將評估時間往後拉長五到十年,而不是以目前房價研判合理性。

蕭仲廷(台北縣政府警察局刑事鑑識中心 警官)
開價的八折就是合理價

蕭仲廷從台南北上工作,服務於板橋市的台北縣警局,打算在近兩年成立小家庭。因為是第一次買房子,所以整個過程都很謹慎,積極地蒐集資料、看房子,他說這幾年至少看過六十間房子了。
因為工作地點位於板橋,這幾年的活動區域也以板橋為主,所以板橋順理成章地成為買房子優先首選區域。
看過許多房地產相關報導,一再強調地段的重要性,因此初步決定在捷運站旁挑選公寓,一來是因為公寓總價比較便宜,二來試圖以鄰近捷運站的優勢,彌補公寓屋齡高的問題,這是他的購屋策略。
看了六十幾間都沒滿意的房子嗎?蕭仲廷表示,剛開始因為沒經驗,所以只要符合設定總價的房子,有時間就會去看,地段、產品都不拘。累積一段時間的看屋經驗後,才慢慢歸納出自己想要買的房型以及區位:公寓三房,近捷運,總價六百萬左右。

之前曾經在南雅夜市附近看上一間公寓,屋主開價六百萬,蕭仲廷依據媒體所謂「出價殺三成」法則,出價四百五十萬,屋主一方堅持要五百五十萬才願意賣,雙方落差有一百萬。

他最後加價到五百一十萬,屋主還是不為所動,最後就不再加價放棄了,後來聽說以五百三十萬成交。只差二十萬就買到了!蕭仲廷說他一點兒都不覺得可惜,照理說應該有機會加價到五百二十萬成交的,他總認為也許還有更便宜、更屋超所值的好房子會出現,所以不急著加價買房子。

那五百一十萬又是怎個定出來的?蕭仲廷說,很簡單啊,就是開價先殺個三成,之後再視屋況,加價一成到一成五,最後大約是開價的八成到八成五左右成交,這是他對合理房價的計價方式。

至於房價變動的問題,他說,因為買房子是自己要住的,一住可能就是十年、八年,因此不是很擔心房價波動。反正就是設定,公寓六百萬左右、電梯大樓七百萬上下,符合三房條件,室內有二十五坪,區位佳,不管景氣好不好,只要條件相符,就會進場買房子了。

採訪後記
一般民眾購屋的焦點,都還是鎖定在所得,衡量自己是不是有足夠的自備款、以後是不是付得起房貸,因為大部分都是以自住為主的,反而不大在意房價短期波動的問題,只要自己現在的經濟能力負擔得起,房價不會太離譜,就會進場購屋,因為相信長期房價都是增值的。
另外一個重點是,房價漲多少你覺得合理?
根據本刊問卷調查,一般區域客接受度,大約是每年百分之三至百分之五,也就是說,三年上漲一成到一成五,還在合理範圍內。
由此看來,民眾購屋時,理性還是大於感性,並非一味地期待房價下跌,畢竟資產縮水對全民來說,是弊不是利,這點大家都很清楚的。
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