Dec 20 Sun 2009 

熱錢湧入,豪宅飆漲,一般房價也向上衝,台灣「房市泡沫指數」創歷史新高,居亞洲四小龍之冠,但,民眾薪水未漲,房價欠缺基本面支撐,行情即將修正,你該買,還是賣?

一股房市警示風,籠罩亞洲。 

十一月九日,新加坡金管局發表年度「金融穩定報告」示警,該報告指出,房價漲勢恐導致房市危機,需要實施更多措施,來打壓房市投機。受此影響,新加坡房地產類股應聲下跌。

十一月初,澳洲政府宣布自明年起,只有總價低於澳幣七十五萬元的首次購屋,才能申請補貼,高於門檻則免。旋即,國際貨幣基金(IMF)、世界銀行相繼警告,數十億美元熱錢流入東亞,此區域可能出現房地產泡沫。 

十月,南韓政府緊縮非金融機構房貸擔保成數,由六成降至五成,並限縮首爾精華地段房地產貸款條件。緊接著,香港金管局要求豪宅屋主須先繳納的頭期款由三成升為四成,且銀行對豪宅抵押貸款成數,由七成降至六成。 

相對亞洲多國「高調降溫」,我國中央銀行總裁彭淮南採「低調降溫」,十月二十八日,他悄悄召集國內房貸龍頭台灣銀行、土地銀行、合作金庫董事長,針對房貸提出「彭三不」,意即「不要貸款給投資客、不要壓低利率搶貸款、不要只看豪宅擔保品價值,而要嚴審貸款人條件。」 

十四個月前,各國政府才聯手救市,大舉釋出資金,現在卻聯手打壓房市,為什麼? 

因為,世界主要國家央行長期監控房貸與民眾收入的關係,一旦兩者失衡,恐導致房市泡沫。 

——從關鍵數據,解讀泡沫化—— 

房市泡沫曾經摧毀了兩個世界主要經濟體:一九九○年的日本、及去年金融海嘯重創美國。日本景氣迄今陷入長期低迷,而美國也正在復甦邊緣掙扎。 

如今,熱錢流竄讓房市泡沫再現。 

諾貝爾經濟學獎得主史帝格利茲(Joseph Stiglitz)近日預警:「房市、商用不動產,加上消費者因為失業無法償還信用卡債務等因素,前途仍充滿風險。市場很可能呈現『非理性繁榮』。」

「非理性繁榮」(Irrational Exuberance)來自美國聯準會(Fed)前主席葛林斯班(Alan Greenspan),而耶魯大學經濟系教授席勒(Robert Shiller)著作也指出,「長期看來,投資者購買房產的支出始終維持平穩。如果『房貸和投資者收入的比例』越來越高,那就表示房市的泡沫越變越大,終至破裂。」 

房貸占GDP逾四成就有危機 

「房貸和投資者收入的比例」,我們簡稱為「泡沫指數」,最普遍的觀察指標,是將代表全體國民產值的國內生產毛額(GDP)做為分母,全體金融體系房屋貸款(包括自用住宅貸款、商用不動產、營建商建築貸款等)視為分子,房貸占GDP的比重越高、越有泡沫化現象。 

許多國家將泡沫指數警戒線設為四○%,全體房貸不超過該國GDP四成。根據最新數據,香港、南韓、新加坡的房市泡沫指數,分別為三九%、三三%、三三%,雖還不到四成,已讓亞洲四小龍的三隻小龍,相當緊張。 

至於台灣的房市泡沫指數近四七%,不但是亞洲四小龍最高,也創下台灣有史以來新高紀錄。

北縣市購屋痛苦指數超過聯合國標準 

當台灣全體國民的房貸增幅,超過全體國民產值增幅,一旦景氣反轉,所得無法支應房貸,民眾、建商的倒帳風險升高,銀行呆帳增加、緊縮放款,形成惡性循環。 

另一個關鍵數字是「房價所得比」,又稱「購屋痛苦指數」。聯合國曾經以全世界二十多個國家主要都市的中等價位房價,除以家戶可支配所得,計算出「合理」房價所得比是三到六年,也就是,一個家庭買一間房子,不吃不喝,三到六年內還清房貸是合理的,超過六年就是負荷過重。 

這波房價漲最多的台北市、縣,以中古屋的平均成交價來計算,台北市的購屋痛苦指數高達九‧四年,台北縣為六‧四年,都超過聯合國的「合理」標準。

若觀察全台購屋痛苦指數變化,也發現,台北縣、市的購屋痛苦指數不但創下歷年新高,兩者也都超過全台痛苦指數五‧五年。該指數是以中古屋的房價為計算基礎,倘若把這波漲勢最凶的預售屋、豪宅成交價,加入計算,購屋痛苦指數肯定飆高。 

可支配所得代表民眾消費力與償債能力,若可支配所得增幅跟不上房價漲幅,意味房價欠缺基本面支撐,泡沫終究要回歸基本面。 

然而,為何薪資不漲,房價卻一直漲,脫離基本面? 

——從羊群效應,破解狂飆原因—— 

彭淮南私下常用「羊群效應」(The effect of sheep flock)形容金融市場的從眾心理。羊群是很散亂的組織,平時,盲目的左衝右撞,一旦有一隻羊領頭動作,羊群就會不假思索的跟隨。 

最近,「羊群效應」出現在房市,而各國政府率先出重手打壓的「豪宅」,正是那隻領頭羊。挾著豐沛資金的領頭羊,帶頭狂奔房價頂峰,後頭的小羊群卻背著沉重的房貸,辛苦的跟隨,一旦體力不支,就會摔下山谷、粉身碎骨。 

領頭羊(豪宅)如何影響小羊(一般住宅)? 

現象:小眾豪宅市場 率領房價高漲 

首先,我們看看何謂「豪宅」?永慶房屋首席房地產顧問葉國華說,成交單價每坪一百萬元,每戶坪數一百坪的房子,稱為豪宅。而豪宅數量有多少?信義房屋信義一○一店協理郭方偉統計,台北市有一億元以上成交紀錄的信義計畫區、大安、大直、中正等地區的豪宅,共一千五百五十八戶。 

相較於台北市、縣共二百三十四萬戶的住宅價格,一千五百多戶只有萬分之六‧六,這麼微小的比例,卻像早期外資之於台股,當羊群從眾心理發酵,它便具備翻雲覆雨、左右市場的能力。

「少數市場」以領頭羊之姿,讓大眾市場一飛沖天。以台北市預售屋的價格來看,每坪均價從二○○三年SARS期間的三十九萬元,漲到今年第三季的六十萬元,漲幅高達五四%,台北縣也從每坪均價十七萬元,漲到二十二萬元,漲幅近三成。 

再看台北市中古屋的漲勢。台北市在SARS期間,每坪約二十三萬元,今年十月漲到每坪約四十三萬元,漲幅近九成。台北縣漲幅也不遑多讓,從每坪十四萬元,漲至二十一萬元,漲幅達五○%。 

真相:投資客操弄,豪宅需求並不多 

今年,由中泰賓館原址改建的豪宅「文華苑」,號稱每坪成交超過一百五十萬元,「士林官邸」則宣稱每坪成交超過兩百萬元。豪宅價格屢創新高,就連住邦資產管理總經理、專賣豪宅的劉陳傳,都有點「看不下去」。他坦言:「真正的豪宅買方並不多,」但最近「豪宅(需求)太過氾濫,造成很多人去投資、投機,把真正自用的需求稀釋掉。」 

「(因為)整體性的房價上來,但我們收入沒有增加,所以一般老百姓(心裡會覺得),我好像買不起(房子),那個挫折感是越來越大,那會造成信心上打擊。」劉陳傳觀察。 

——打破錯誤迷思,聰明買房—— 

淡江大學產經系教授莊孟翰認為,豪宅被炒高後,地價一漲,台北市房價跟著漲;台北市一漲,台北縣也漲。這就是由豪宅帶動的「羊群效應」,造成台灣中產階級,對高房價相當不安。 

壓力,來自於眼睜睜看著領頭羊往上爬,自己卻力不從心。其實,只要打破高房價迷思,小羊大可不必跟著領頭羊,反而能聰明買房。 

迷思一:豪宅漲,其他房子跟著漲? 

錯!豪宅和一般住宅是「一個台灣、兩個世界」。豪宅走「國際盤」、一般住宅走「國內盤」。

「國際盤」是台灣調降遺贈稅、及美國追查富人所得後,造成全球資金大挪移,台資、港資、陸資、外資高達新台幣一兆元的資金從海外流入台灣。 

劉陳傳觀察,「我在第一線作業,它(豪宅)其實有增加兩種族群,你看不到的人口,第一是之前出國的人,他們可能到美國去念書、在美國工作、小孩在美國念書,那因為亞洲現在興起,他們也直接到上海去,有的住上海,也有滿多部分回來台灣住,覺得台灣friendly(友善)、有文化、他覺得安全,這是一種新增加的人口,第二個大陸那邊直接過來的人口,慢慢會有……。」 

郭方偉認為:「豪宅是國際市場,它是靠國際資金支撐。」這和靠「國內盤」支撐的一般住宅不同。 

「豪宅」帶動整體房價上漲的「羊群效應」是短期的,長期來看,能和豪宅價格密切連動者,只有局部地區。郭方偉說,像信義計畫區是國際公認的豪宅區,周邊的莊敬路奇數巷弄,受惠豪宅區形成的景觀、安全條件,價值增加,但受惠的僅止於這一區,相隔一條馬路的莊敬路偶數巷,價值就差很多。豪宅漲,並不是該區所有房子都應上漲。 

莊孟翰也提醒:「豪宅是一個區隔市場,不要管它。」因為買豪宅的人,永遠不會買一般住宅,是兩個市場,所以,「漲太多的一定要修正,台北市的房價應該要跌的。」 

「國內盤」推升的力道有兩種:其一是定存(含基金)解約。國際經濟分析師王彥襄認為:「以前很多錢放著生利息,現在放銀行沒什麼利息,乾脆去買房子。非常低的利率,醞釀房價上漲。」這是一般住宅新增的買盤,也是推動房價的力道之一,不過,在央行未來升息機率轉高的情況下,定存解約潮已趨緩,這股推升房價的力道,也近尾聲。 

其二是所得。所得是觀察房價內需力道強弱的主要指標,主計處最近公布家計收支調查,去年台北市可支配所得為一百二十七萬一千多元,較前年減少一‧三%,所得沒成長,但房價卻大漲。從定存資金、所得的情況來看,「國內盤」的力道,並不足以支撐房價繼續走高。

迷思二:利率低,正好貸款買貴的房子? 

錯!因為利率看漲不看跌。目前澳洲已升息兩次,亞洲各國連續對房市泡沫,採取打壓行動,台灣央行升息也如箭在弦上,一旦利率反轉向上,「低利」的優勢不再,屆時,個人的房貸負擔會加重,且資產價格因泡沫破裂可能縮水,賠了夫人又折兵。 

因此,要衡量個人的負債能力,以不超過家庭收入三成的房貸比重為上限,千萬不要讓高額負債拖垮生活品質,變成「窮得只剩下房子」。 

迷思三:買房一定要北市? 

錯!若是投資,台北市精華地段有國際盤支撐,易漲難跌、易脫手,是不錯的選擇。但若是自住,須考慮購屋痛苦指數,以維持生活品質。以今年十月台北各行政區的痛苦指數來看,大安、信義、中正、松山、中山痛苦指數均超過十年,其中大安區達十四‧六年,購屋的痛苦指數最高。 

但反觀台北縣,各地區痛苦指數均低於十年,最高是新店市九‧一年,樹林市更只有三‧二年。以大安區和樹林市相比,兩者的痛苦指數相差三‧五六倍。 

目前已有不少上班族「移民北縣」,因為,與其背負重債住台北,或屈就小坪數、老舊住宅,不如以時間換取空間,到台北縣,沿著捷運線,或即將通車、興建的捷運沿線,挑選適合自己的房子,「在台北工作,不一定要住台北市」,成為購屋顯學。 

幸而,不是所有的小羊都盲從。有隻看不見的手,在房市泡沫變大時,開始自行調整。 

成交量下滑、利率調高,就是修正訊號 

根據內政部統計,九月全台建物買賣移轉件數(指房市成交量)較八月減少一二‧七%,為連續兩個月下滑。信義房屋行銷經理蘇啟榮認為,連續兩個月成交量下滑,確實是房價過高,買方趨冷靜的結果。

不過,蘇啟榮說,一般要確認房價回軟,必須觀察三個月,只要成交量連續三個月下滑,量先價行,房價一定會修正。 

兩項房市由多轉空的指標,值得住意: 

一、成交量。如前述,因房價太高,買方轉保守,若十月份成交量繼續下滑,即連三個月量縮,代表買方力道正式轉弱,有修正壓力。 

二、利率。王彥襄強調:「當全世界央行聯手升息的那天,也就是泡沫吹破的時刻。」 

這波房市由低利率開始帶動,一旦升息,將破壞此一多頭格局,讓房市反轉,至於反轉點?永慶房屋研展部協理黃增福指出,當利率升到三%,房市將會反轉,因為,以目前一‧五%利率計算,升至三%,漲幅一倍,房貸的壓力將會湧現。 

此外,利率看揚也會誘使定存族抽回房市資金回到定存,甚至湧進台灣的外資,也會因為其他國家升息,而部分撤離,這時,房市將會出現一波賣壓,房價也會下修。 

這波由房市帶動的「非理性繁榮」,已達到一個臨界點,不論自住、投資,都應冷靜思考,不要讓這多數人一輩子最大的資產,變成擺脫不掉的負債,重重壓垮你的人生。

 

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