Smart智富月刊 第134期 2009-09-30

8月中,史上利率最低的政府2,000億元優惠房貸用完後不再續撥,加上房價又已漲高,嚇退許多人的購屋念頭。但據銀行業者透露,因為房市景氣回溫,銀行紛紛調高貸款成數,土銀、合庫更全面放寬對小套房的房貸成數。所以,雖然少了政府優惠房貸的好康,但只要讓銀行認為你是好客戶、好物件,且有好信用,就有機會拉高房貸成數,減少購屋負擔,如此一來,還是能一圓購屋夢!

金融海嘯後,包括華南銀、第一銀、彰銀、台銀等行庫,全面緊縮貸款成數到8成,套房甚至低到7成以下。但今年在海外資金回流帶動下,台灣房市交易激增,使銀行原本趨嚴控管的房貸成數漸有放寬跡象。根據中央銀行統計,6月銀行承做購屋貸款餘額4兆7,700億元,創下歷史新高。

據了解,各銀行業者針對最看好的大台北精華地區物件,貸款成數微幅提高到8.5成以上,而原本保守承做的林口、三峽等北縣地區物件,也悄悄提高,最高可貸到7.5成~8成。至於套房,則有第一銀行針對捷運站、公園或學區的15坪以下物件,研擬提高核貸成數到7.5成左右。而土銀、合庫則對大台北縣市條件佳的小套房,最高核貸成數可達8成。

好地段房屋 不怕貸不到

雖然貸款成數稍有調高,但並不是所有物件都能多貸。有銀行業者透露,要爭取到高一點的貸款成數,貸款人的財務狀況要好,例如資產是房貸的1.5倍,或是物件所在的地段極優。

一位銀行業者表示,「只要是優質地段的房子,貸款成數和條件就不太受市況影響,若貸款人屬於優質客戶,那根本是銀行搶著要。」

所以,無論是哪家銀行,基本上在承做一間房子的房貸成數時,會有以下的參考指標:

1.擔保品所在地段
2.貸款人還款條件
3.區域內平均所得、房價
4.累積毀約率
5.房市供需

每一項指標通常有A、B、C、D等的優劣等級之分,每一等級核貸成數的差距,多以5%為基數。例如,房子位在台北市區內,會被歸類在「A級」地段,核貸成數可達8成;但若買到「B級」區域,房貸成數在7.5成左右;若落在「C級」地段,大概就只能貸到7成。

第一銀行消金部經理陳惠蘭表示,銀行針對擔保品鑑價,就和一般人的購屋原則一樣,除了看地段,也看房屋所在地的交通便利性、生活機能成熟度。以第一銀行為例,在台北市區的房子一般貸到8成都沒問題,若鄰近捷運、公園或明星學區、商業中心、大型百貨,則能貸到8.5成。

大企業員工 更容易核貸

大眾銀行房貸部經理姚良靜表示,銀行鑑價除了看屋況、立地條件,也很重視個人信用,工作穩定、有固定薪資轉帳、信用條件良好的客戶,銀行都很歡迎,「不過,不只是看收入穩定,負債比也是一個考核的標準。」

銀行公會規定,負債應以不超過個人收入的22倍為限,但各家銀行釋出的條件不同,通常以資產負債比不超過50%~70%為基準;一般而言,前500大企業員工、公教人員、具專業執照的醫師、律師、會計師、建築師等,有較高比例符合此條件,若房子買在台北市,最高可貸到9成,「不但成數高,利率也還有優惠空間。」姚良靜說。

信用評等高 利率再減碼

只要貸款人在寬限期正常繳息,之後主動向銀行提出,多半可再得到最少利率減碼0.1%的優惠,如果擔保品位在精華區、房價具增值性,甚至有機會減碼0.4%以上。

收入穩定的公教人員及500大企業員工,是銀行眼中的「優質客戶」,除了可多給5%~10%的貸款成數,利率也會優惠0.1%~0.2%。與銀行往來信用良好的人,同樣也可主動提出爭取。


房貸利率高低,是消費者決定要向哪家銀行貸款的主要考量,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨提醒,想要爭取更好的貸款條件,選擇和房仲業者往來的銀行及正常繳息,都有助於你向銀行爭取較高房貸成數和較低的利率,少一點經濟負擔,購屋圓夢更輕鬆。

*想貸更多,先自我評估3大條件

條件1》你是不是銀行最愛的A級客戶?

1. 律師、醫師、建築師、會計師、老師、公務員、軍人、中華徵信所2,500大企業員工、天下雜誌前1,000大、上市上櫃公司員工、區域醫院、醫學中心等機構職員

2. 存款或購買基金達到一定金額水位,或與銀行平均往來資產達到一定程度的客戶,以及各銀行的頂級信用卡客戶

條件2》你的房子是不是A級物件?

1. 位在台北市,或台北縣板橋、新店、永和等房價較高,交易活絡的區域

2. 鄰近捷運站、明星學區、公園或大型百貨等重要交通、機能區域;或所購買物件屋齡低於30年、權狀坪數在15坪以上

條件3》你的信用評等是不是最優?

根據金管會規定,各類不良信用紀錄會有3~5年的資訊揭露期,對申貸會有負面影響。避免以下問題,你就能得到銀行的好評價:

1. 卡費、信用貸款拖欠、遲繳,或有被退補支票等紀錄者;資產負債比過高,個人或家庭收入,不足以每月按時償還貸款者

2. 向聯徵中心查詢信用狀況的銀行過多;工作不穩定、信用卡過多且皆在使用循環利息者

 

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