Dec 19 Sat 2009

如果現在你的手中有三百萬現金,請問你將會如何處置?這三種投資商品各有其擅長,且看你要選擇短期投資還是長期置產。但是相對比較起來,房地產的投資報酬率,似乎還是略勝一酬的,至於是否如此?請看以下幾位專業人士分析。


黃金 十年報酬率約十一%
過孟袁(匯豐全球關鍵資源基金經理人)
通膨勢必是近幾年無可避免的趨勢,德國前央行主席保羅(Karl Otto Pohl)曾用「牙膏」形容通貨膨脹形成的情況,他說:「通貨膨脹就像牙膏,一旦擠出管子外,就難以再收回去了。」
去年下半年開始,全球央行為了救景氣,採用激烈急進的手段引導利率貼近零,接著各國比賽撒錢,由於下的藥太猛、給的錢太多,全球資金淹腳目,錢都擠出來了,雖然通膨還沒來,卻已埋下極大隱憂,歷史經驗顯示,通膨常來得讓人措手不及。

未來通膨跟過去的通膨有點不一樣。過去是因為經濟過熱、央行降息造成。這次卻是全球百年罕見地聯合下猛藥,包括日本、美國已貼近零利率,歐元區與英國利率也降至一%左右,再加上全球採用量化寬鬆政策(直接出面收購債券,增加貨幣供給,口語說法是」印鈔票」)。如美國聯準會三月初斥資一兆美元購買相關債券,把利率打下來,讓錢從銀行流出來,結果股市就此展開反彈,美股至今已反彈三十五%。

歷次美國FED降息均會啟動多頭行情:從八○年代的融資併購狂潮(LBO)、九○年代的科技股多頭、二○○○年的房市榮景,這次降息風再襲捲全球,不但複製之前所有狀況;而且不像過去藥是一杯杯給,現在是一桶桶給,全球都使出激烈、急進的手段對抗不景氣。造成實質利率很低,市面上可借貸的錢很多,一旦經濟復甦,因為借貸成本低、對原物料需求急速拉高,過剩的貨幣競相採購有限的資源,通膨將快速重返市場。
黃金被認為是最能夠對抗通膨的工具之一,無論是景氣差、或是有戰亂威脅,黃金通常都成為資金的避風港,黃金是屬於抗通膨、抗通縮、抗美元貶值的商品。

黃金除了工業需求外,還有來自各國政府增加黃金儲備的需求,尤其是越來越有錢的中國政府,另外新興國家消費者的投資及裝飾需求(比如印度婚嫁),以及西方富豪避險,都為黃金帶來巨大的買盤。
從供給面來看,過去五年黃金開採量從每年兩千八百噸下降到兩千五百噸,中國黃金協會最新預估,中國黃金存量最終會提升到五千噸,從供需面來看為金價帶來支撐。

就金價的走勢來看,金價已從二○○○年開始連漲八年但是黃金投資風險也是存在的。舉例來說,IMF未來幾年可能會釋出四百多噸黃金,恐怕會影響行情,只是利多有機會抵銷拋售利空。

黃金走勢應該怎麼判斷,最簡單的方式,就是透過跟美元的負相關性來判斷。從歷史長期平均來看,美元跟黃金是呈現負相關:當美元指數下跌一%,黃金價格就會上漲約一%,幾乎是完全負相關。

如今美國大量印鈔票,過剩美元逐漸浮現而走貶,四月以來美元已走貶二點四%。若比對金價跟美元指數,目前金價在九一○美元左右,美元指數在八十四;去年三月金價高點區間在九六○到一○○○美元,而美元指數在七十一左右,若美元再走貶到去年的價位,黃金還有可能再拉升十%以上的可能性。

要注意的是,金價波動程度不亞於新興市場,在通膨預期心理下,投資人想要「淘金」,若選擇單一產業基金這類高波動商品,如石油基金或黃金基金時,在市場變數可能再起下,需有適度的風險意識,最好還是以全方位的資源基金介入,以適度降低波動度。

股票 尚未進入主升段 仍有期待行情
朱俊奇(前瑞士銀行 財富管理顧問)
在金融市場中,交易的股票價格,除了反應股票價值外,又多了一份預期心理在其中,公司的價值容易評估,但預期心態好比人的心理,其實相當難以捉摸。
舉一簡單例子,每每股市上萬點時,總成交值動輒二千億餘元;但空頭市場二千點時,成交值卻只有百億元之譜,固然空頭時上市公司獲利不佳,但另一個主因,則是預期心理作祟。
投資人擔心大盤指數進一步下探至更低的位置,而出現越低越不敢買的狀況,反之亦然,萬點時明明更貴的股票,卻有更多人搶進購買,因此預期心理是股市中極重要的影響因素。
股票有三個主要特性,讓投資人又愛又恨。
一、 長期報酬優於債券─雖然股票波動較大,稍一不慎,年度便出現二位數的虧損;但若拉長來看,漲漲跌跌之間,股票的長期年報酬率是約十%,遠比穩定的債券投資約四至五%好得多。
二、 極佳流動性─股票是眾多投資工具中流動性相當好的一種,也因此,可說是相當容易宣洩情緒的商品,只要十秒鐘,便可用市價出場或進場,完全表達投資人當下的投資心理。此特性亦對有資金臨時需求的人,提供極大的方便性,資金的調配極易掌握。
三、 價格透明度高─大多數股票的交易,是在集中交易市場中的電子撮合的,是一個公開又透明的交易機制,不到一分鐘可以撮合多筆,亦即有多筆即時價格。
但也因上述的優點,造成投資人在操作上,極易出現虧多賺少的不理想狀況。
流動性佳,投資人往往易受到「貪」和「怕」的投資心理影響,而無法將股票理性的持有或出場,因此在追高殺低下,結果往往令人失望。
股市投報 回憶多不好
每每詢問身邊投資股票的朋友,十個有九個都是不好的回憶與經驗。其實因股票的上述特性,而無法理性的長期持有是最重因素,放長期時,都買不多;買多時, 卻通常又都放不長,導致投資虧損。
展望未來,全球本波股市反彈都在各國央行降息、流動性過剩、同時伴隨基本面的惡化狀況等等,亦在第一季末相繼受控制的好消息,因此出現了相對應末跌段的急速反彈,個股反彈上倍比比皆是,也令很多來不及進場的投資人扼腕。
有長期投資經驗均了解, 末跌段時不可能押得滿大部位,面對初升段時反彈,又要抱得住,可謂難上加難。
因此本波並非決戰點,重點還是在未來台股是否能步入主升段,當然主升段的行情必須有基本面景氣回升的配合,鑑於本波經濟實質受損嚴重,未來景氣極可能呈現U型底復甦。
因此未來雖然大盤再大跌機率不高,在等待基本面回升前,台灣有產業代表性的個股,在二岸和解共生的環境下,將是逢低承接建議的擇股方向,短期在主升段不易展開下,恐是不占指數的小型股天下。

房地產 掌握時機 十年投報率五成不難
陳韻如(住展房屋網 總監)
相對於黃金及股票,房地產的投資門檻最高,但獲利卻也是最驚人的,被歸類屬於理性的計畫型投資。因為自備款的籌措儲存需要長時間,一旦選定產品後,投入金額數十萬、上百萬,因此相對於其他投資,房地產投資需得更為謹慎,獲利當然也就更為誘人。

過去房地產的循環期大約為七年,從六十二年至六十九年、六十九年至七十六年、七十九年至八十五年、八十五年至上一波的九十二年,大都是接近七年的循環。
除了八十五年那一波之外,其餘幾波的漲幅幾乎都是以倍數翻揚,九十二年這波將房價推升到新高點,都會區房價平均漲幅約五成左右,預售屋漲幅較大,約為五至七成。
但若是以全台灣來看,房價漲幅顯然就沒有這麼高,一般中古屋長期(約十年)持有的漲幅約在十%至十五%,預售屋則約在二十%,選對產品及地點,都是關鍵因素。
二○○三年至二○○四年是台灣房市一個重要的轉折年度,統計北台灣重點區域,可以看出在這段時間內,推案單價的漲幅變化。

從預售屋與新成屋合計的平均推案單價來看,台北市南港區因為有南軟及交通議題支撐,漲幅最大,單價從二十七萬竄升到五十萬;新店市因為推出水岸景觀住宅,因此平均單價增加約六成。
屬於台北市老舊社區的萬華區及大同區,在更新題材激勵下竟也不遑多讓,房價增幅達五成左右;土城及永和雖然推案不多,但是新案房價漲勢凌厲,都有五成五左右的表現。
另外,台北縣的三重市、汐止市,以及台北市漲幅較小的文山區及北投區,這五年來的房價增幅都在三成至四成。桃園的八德市及中壢市,房價也有兩成左右的成長。
而房地產的投資價值,在波段點很容易顯現出來。舉例來說,二○○四年房市尚未全面復甦時期,多數區域房價都還不高,成本低獲利高。

以台北市文山區為例,二○○四年平均單價為二十八萬,今年五月的平均單價為三十六萬,如果當時購買一間四十坪三房新成屋,總價大約是一千一百二十萬;目前總價核算約為一千四百四十萬,總價增值三百二十萬,漲幅約為二十八%,每年穩定的投資報酬率大約是六%。
不過當然並非每個地區都有好表現,像三峽鎮、林口鄉及淡水鎮,因為供給量大,這幾年房價波動起伏不斷,目前房價幾乎都回到五年前的起漲點。換句話說,只要選對具有未來議題的區域,相對低價反而是個買進的好時點。

投資比較分析
無論是黃金、股票,還是房地產,在投資策略上,各有其優缺點,但重點是,在投資決定的時間點,要如何研判走勢是向上還是向下,結論就是,要用比較長的時間序列當參考。
同樣比較二○○四年至二○○九年的投資產品走勢,發現黃金現在可說是正值高檔期。從長期資料可看出,過去長久以來,大約有十年時間,黃金的平均價位都維持在二六○至三八○美元之間,從二○○四年開始飆漲,去年三月間最高價位來到一○○三美元,目前則在九百美元左右。
黃金還會不會再漲?其未來議題的關鍵,在於通膨發生的時間點及全面性,通膨愈嚴重,黃金價格就愈看好;但是,通膨對世界各國都是十分嚴重而棘手的問題,各國政府不會坐視通膨而不管。換句話說,黃金的黃金時期恐怕不易長久。

而目前黃金又處在高價高檔期,除非是以短線模式操作,否則現在進場風險還是不小。更何況,近十年來黃金的投報率約十%,上下震盪很大,也就是說,平均一年才一%。
台股對多數人來說,誠如前述所言,大都是傷心往事居多。從一九九○年一萬兩千點,到八十年的三千多點;二○○○年至二○○一年又重演一次,只不過高點未過萬點。去年到今年,第三度上演從近萬點跌落到三千多點。
台股十年線約在六千四百點左右,這幾個月來受到資金行情激勵,大盤一路從三千四百點上衝到六千六百點,成為全球股市的新焦點。台股這一波行情究竟是「抬頭的熊」,還是」低頭的牛」,看法十分兩極化,並沒有一致的看法,多空交戰中。

台股長期的年投報率大約有十%,看來似乎很誘人,但是誠如朱俊奇所言,股票很難抱得多又抱得長,所以台股投資人在追高殺低的起伏中,往往是以悲劇收場。
房市跟股市在某種程度上有異曲同工之妙,如果說難以賺到台股十%的年投報率,是因為抱不多與抱不長;那麼,房地產卻恰好符合這個特性,房地產必須持有金額高、持有時間長,這兩項必要條件就是房地產的特性,所以購買房地產,只要區位或產品不要偏離主流,大多能獲得在股市得不到的投報率。

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