Dec 19 Sat 2009

依我國社會民情,民眾對於「兇宅」多存有嫌惡畏懼之心理,在購屋時通常都會要求賣方提出一份「不動產標的現況說明書」,說明賣方所售的房子是否為「兇宅」,而賣方的擔保責任範圍為何?

依內政部九十七年七月的函釋,「凶宅」係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分 (包括主建物及附屬建物), 曾發生凶殺或自殺而死亡 (不包括自然死亡)之 事實 (即陳屍於專有部分), 及在專有部分有求死行為致死 (如從該專有部分跳樓)。也就是說,賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售的房子不是兇宅,並不包括同棟大樓其他的房子。

買後才發現其他兇宅

林姓女子在二年前經由台北夢享家公司的仲介,向丁姓男子購買台北市文山區「世界山莊」大樓的二間房子,總價款二千二百五十萬元,林女分期支付四百五十萬元後,發現同棟大樓的其他房子內曾經有人自殺,她心存畏懼要求解約並請丁返還價款被拒,遂與丁打起官司,最後經法院判決,林女僅能拿回三百八十萬元,仍有七十萬元被賣方沒收。

該案確定後,林女很生氣,認為都是仲介的錯,因她特別要求購買之房地及同棟大樓皆不得為兇宅,經仲介人員明確保證並非兇宅,她才購買,現因房仲未能盡到注意義務,在處理委任事務上有過失,造成她損失,於是向法院提告,要求「台北夢享家」應賠償她七十萬元。

台北夢享家則反駁,林女於簽約前並沒有要求該棟大樓的其他房屋非兇宅,仲介人員為保護買家權益,除要求賣方據實填寫房地產標的現況說明書外,並向相關單位、網站查詢確認房屋非兇宅,已善盡善良管理人義務。

賣方的擔保責任範圍

台北地院判決林女敗訴,因為買賣契約書上並無記載買賣標的物所在的全棟大樓均非兇宅,「房地產的現況說明書」亦僅就這棟房屋是否為兇宅,要賣方說明,並未要求賣方須一併說明房屋所在該棟大樓的其他房子是否有兇宅之情況,雖然該社區另一棟大樓過去發生菲傭自殺事件,但與林女所買的樓層不同,賣方的擔保責任範圍只限於自己出售的房子不是兇宅,並不包括同棟大樓其他的房子。仲介人員已查詢買賣的這間房屋是否為凶宅,盡到一般房屋仲介所應盡之注意義務,不需負損害賠償之責任。

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