關鍵九問徹底了解法拍屋!

 

由於大多數人不熟悉法拍流程,對於法拍這個便宜買好屋的管道有所畏懼,本刊特別專訪多位專家,整理從資料蒐集到交屋共九大議題,供有意投資法拍屋的讀者參考。

Q1哪些管道可以獲得法拍屋資訊?

法拍屋的資訊主要有五大管道:地方法院的法拍公告、報紙上刊登的拍賣公告、專業法拍刊物、拍賣現場,以及銀行或房仲公司的網站。

1司法院法拍屋查詢系統(www.judicial.gov. tw/db/alx.asp)。

2各銀行網站:銀行的法拍資訊。

3台灣金融資產服務公司(www.tfasc.com.tw),由國內三十家銀行組成,主要在處理銀行逾期放款無法回收的物件。

4專營法拍業務的專業網站:代表性公司有寬頻房訊科技(www.lhouse.com.tw)、一○四法拍網(www.104woo. com.tw)、透明房訊(www. tom.com.tw)等。

Q2如何閱覽「拍賣筆錄」?

所謂查封筆錄,是法警在查封不動產時,根據現場狀況所做的紀錄。

其中,特別值得注意的是「目前房屋的使用狀況」——空屋、債務人自住、有沒有租賃契約、有沒有被第三人占有。

至於其他重要資訊,還有房屋的產權狀況,包括有沒有優先承買人、土地是不是道路用地(可能會被徵收而影響房價)、建物有沒有共同持有人、有沒有設定抵押等,以及是否有非自然事故(凶宅、火災等)。

Q3還有哪些撇步可以獲取有用的情報?

1了解周邊環境:包括交通是否便利、生活機能是否完善、有無嫌惡設施(如墳場、殯儀館、垃圾場、風化場所等)。

2打探屋內狀況:通常向管理員或管委會、鄰居打探屋內狀況;必要時請吃飯或送一點小禮物,禮貌周到、嘴巴甜一點,通常能獲得更多有用情報。

3勘查「附屬增建物」有沒有納入拍賣範圍。所謂附屬增建物,是指沒有辦理保存登記的建物。例如頂樓加蓋、陽台外突與透天厝擴建物。法院查封若碰上此類違建,通常會請地政測量機關測量登記;但許多違建物不易分辨,法院往往會忘了查封,以致拍定後會出現產權糾紛。

4調查車位狀況:車位通常是列在公設裡,不是持分產權;有些惡質的管委會,會偷天換日,將平面車位換成機械車位,因此必須調查清楚。

Q4買法拍屋需要花費哪些成本?

法拍屋的成本可分為兩類,第一類是投標、得標時的必要支出,包括標金、稅費、規費、整修費等。另外一類則是可能的潛在支出,如利息費、代書費、仲介費、搬遷費等,這些有形無形成本,都必須納入投資報酬率的考量內。

Q5投資法拍屋要準備多少資金?

投標時需要準備拍賣底價兩成的保證金,得標後七天,就必須補足餘款,關於這一方面,可洽詢銀行法拍代墊款(承作的銀行有聯邦、陽信、板信、台企銀、華南、土銀、安泰),待完成點交、過戶後,則轉為一般的房貸。

但因目前景氣不佳,銀行放款保守,銀行頂多核貸「得標價」的八成,正常為七成。

至於其他支付相關必要成本以及可能潛在支出,概略估計一般要準備五%資金;但為防突發狀況發生,專家建議最好準備投標總價四成的資金。

Q6如何計算投標價?

投資人在設算標金時,必須同時考量成本與預期的投資報酬率。因此,第一步先要估算相關的成本,包括稅負、規費、仲介費、利息、搬遷費等;第二步則要設定投資報酬率,依下列公式計算投標價:

投標價=市價/(1+預期報酬率)- 相關總成本

Q7如何填寫投標書?

投標書可向各地方法院的服務處購買(包括保證金封存袋),工本費十元,每個法院的格式可能不盡相同,但基本上應包括:

1案號:可以從法拍公告中找到案件字號、年度及股別,應填寫正確。

2投標人基本資料:姓名、年齡、地址、身分證號碼。

3代理人基本資料:如由代理人投票時,必須如實填寫代理人的個人基本資料,並附上委任狀;委任狀上同時要有委託人和代理人的簽名蓋章。

4願買不動產之土地與建物標示:可以從法拍筆錄之中,找到相關的地號、地段、小段等資料。

5願出價額與總價:先分別在土地及建物出價欄上,填寫投標金額,該金額必須高於公告底價,然後再於總價欄中,填寫合計金額。

6保證金封存袋:以上各欄書寫清楚後,要記得在投標人與代理人處完成簽名或蓋章,然後再把保證金支票或本票放入保證金封存袋中,填妥封面上的相關資料,黏封好後在封貼處簽名蓋章,連同投標書於投標當天一起投入票匭。

Q8要到哪裡去投標?

所有投標都在各地地方法院投標室完成,但必須到你看中房屋所在地的管轄法院投標。

一般會有兩個熱門時段,一是早上九點三十分開始投標,十點整截止並開標;或是在下午兩點三十分開始投標,三點整開標,通常是開標時間前三十分鐘內投標。

Q9.如何辦理點交?

房屋款付清、取得權利移轉證明後,就能向法院聲請點交。點交可分為三步驟:1命債務人十五天內自動執行命令;2法院現場履勘;3強制執行。

拍定人如果發現債務人還沒有搬遷,可在十五天期滿之時,向法院陳報債務人未搬離,請法院繼續進行點交。法院收文後,再發文通知債務人,將擇定日期來房屋現址履勘,在履勘日由法官會同鄰里長、管區警察協助強制執行。

雖然規定如此,不過法令並未規定細節;由於各地法院作法不一,加上部分法官傾向以協調方式,引導雙方和解;如果遇上難搞的債務人占用房屋,依賴司法程序解決,光向法院發文,就得花很長時間,四到六個月跑不掉。

有些拍定人為求交屋順利,可能會給債務人搬遷費;一般總價千萬元以下的法拍屋行情,搬遷費約五到十萬元。

除了必要費用 還有潛在支出
參與法拍屋該準備的資金
必要費用

1.投標保證金:投標前須付公告底價2成的保證金,得標後再將餘款繳清。

2.稅費:有5大稅負必須考慮,包括買進時要繳交的契稅,產權過戶後要繳交的房屋稅、地價稅,以及賣出時要繳交的土地增值稅、財產交易所得稅。

3.地政規費:包括投標前申請的謄本費用(每頁20元),執行點交時的執行費(一位警察500元,通常有2位)、得標後過戶要繳交0.1%的地政規費。

4.整修費:通常要花數萬元到數十萬元的整修裝潢費。

5.其他雜費:包括清除費、管理費、水電費等。
可能的潛在支出

1.利息:若非100%自有資金,則須仰賴銀行貸款,包括得標後到過戶完成的代墊款(利率約6%~7%,還有3000~6000元不等的開辦費)以及分戶貸款(利率約1.5%~3%)。

2.代書費:若委請代書辦理房屋過戶或其他相關程序,每次代書費用約2萬~3萬元不等。

3.仲介費:若請代標公司處理相關事宜,服務費用約得標價的3%~5%,賣出房屋委託房仲公司賣屋,仲介費約2%~4%。

4.搬遷費:若得標物件有人占用,為讓點交順利,通常會付給占用人紅包,一般總價1000萬元房屋,行情約5萬~10萬元。

5.保管費:因拍定人只擁有不動產產權,家具、電器等並未列在其中,若占用人拒不搬遷,還須租一個地方,放置這些動產。
 

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