財金雜誌 2009/08/20

行政院院會拍板定案的那一刻,台灣地圖準備要重畫了。

原始的構想,來自馬英九總統去年競選時「3都15縣」的政見,3都,指的是北北基(台北縣、市、基隆)合併升格的台北都,以及台中縣市合併升格的台中都,再加上台南縣市與高雄縣市合併升格的高雄都。

只不過,經過各方面考量,馬政府最終的決議,是將3都擴大為「5都」,也就是所謂的5個直轄市,除了原本的台北市之外,台北縣將獨立升格,台中縣市、台南縣市與高雄縣市則是合併升格。行政院長劉兆玄已裁示,相關行政準備工作立即展開,即將升格的「4都」,務必於民國99年12月25日完成改制。

劉兆玄還留了個伏筆,此次未獲通過升格的桃園縣,未來改制直轄市亦可期,意味著,台灣的直轄市,將是坐5望6。而從3都到5都,甚至6都,各界質疑聲浪不斷,惟恐城鄉貧富差距擴大,然而政策已拍板,未來的台北縣市、台中縣市、台南縣市與高雄縣市,北中南三大生活圈,城市風貌肯定大大不同。

打破縣不如市觀念

城市發展有變,說穿了,就是「人多、錢多好辦事」。升格改制直轄市後,獲分配的統籌款立即增加,舉凡重大交通建設、公共設施、土地重畫皆可加速進行,更重要的是,以往縣市之間各自為政,將來合併升格,一切開發好商量,行政效率因而提升。

比方說,台北縣可獲統籌款609億元,捷運環狀線、淡海輕軌、都市更新皆會更積極推動;台中縣市的水湳經貿園區、高鐵烏日站區、捷運線等,亦可加速進行;高雄縣市資金更為充沛後,也能發展特色產業,帶動就業機會與人潮。

鄉林董事長賴正鎰認為,升格後,「縣不如市」的觀念將被打破,尤其台北縣最受用,併同捷運路網陸續開通,可預見的未來,會有大量移民潮湧向台北縣,尤以新開發重畫區及捷運站周邊為多。他舉例,板橋新板特區的推案,有不少客戶來自於台北市大直、大安等高級地段,而三重的重陽重畫區,也有不少鄰近的台北市大同區、萬華區住戶「跨河購屋」。

不過,「縣不如市」觀念被打破後,雖讓台北縣房地產增值空間大增,但是這個觀念套用在台中縣市、台南縣市或高雄縣市之上,營建業者並不全然認同。

遠雄董事長趙藤雄認為,台中、台南、高雄縣市的購買力與就業機會等等,相關的城市發展,比北部慢了些,因此需要在城市發展上「加把勁」,升格帶動房地產上漲的效應,才會凸顯。倒是,「台北縣發展空間,經過這次升格,應該會更快、空間會更大,絕對是沒錯的」。

會造成北、中、南升格效應發酵程度的不同,關鍵在於產業及重大建設的發展有異。事實上,這個觀念自始至終皆然,只是套用在升格議題上,要特別提醒投資人,升格後固然可獲得更多的統籌分配款,都市計畫得以大規模進行,商業活動進而繁榮,人潮也會增多,但是,因為這個邏輯,就認定房地產價格會大漲,是有盲點的。

 

升格後人口往都心集中

最大的盲點,就在於「時間」。營建業者相信,升格的縣市,房地產價格將獲得支撐,但要維持價格於不墜,還是得依各地基礎建設及產業帶動情況而定,易言之,要著眼升格後價值推升潛力,就要有長線的打算。

內政部長廖了以也在行政院通過4 個直轄市升格案後,呼籲民眾不要被沖昏頭,他說,房價不可能全部漲,要有交通建設的房子才有上漲空間。基本上,這個道理呼應營建業者想法,有建設、有交通的升格直轄市地段,才是購屋優先選擇。

國有地標售頻現高價

住展雜誌研發長倪子仁則對升格效應,提出另類看法。舉台北縣的例子,其實,立法院於2007年5月三讀通過「地方制度法」部分條文修正案後,台北縣成為「準直轄市」的利多就開始發酵。

倪子仁表示,這代表升格的利多效應,還是被金融風暴抵銷,他認為,台北縣升格的利多已在過去兩年反應,近期正式升格反而有利多出盡味道。

不過,無論持何種觀點,升格大勢底定,對相關縣市房地產長線價格,絕對有加分效果。以今年上半年國有財產局土地標售結果來看,台北縣板橋中正路出現每坪154萬元的土地天價,新莊副都心也頻見大型建商磨刀霍霍;台北市中正區、內湖區,近月來也紛紛出現標地新高價。

至於過去乏人問津的中南部縣市國有地標售,升格消息確立後,也有重啟爐灶之勢,台南縣市7月20日標售的12筆土地中,就有4標順利標出,打破過去總是流標的僵局。

潛力地段亦是成交熱區

顯然,嗅覺敏銳者,已搶先鎖定潛力地段出擊,至於何處才是潛力區段?業界認為,直轄市的都心,一定是「強者恆強」,包括了台北市的精華區,台中市的新市政中心,高雄市都心及美術館、農16區段等等。觀念,就在於當一個城市發展更臻完備時,人潮習於往都會區集中。

此外,縣市交界或重點產業發展、交通建設便捷的區域,也會順勢而起。比方說,台北縣的新莊副都心,是營建業者一致看好的潛力區塊;台中的捷運綠線沿線,以及從清泉崗機場、中科特定區,一路往南沿申到高鐵特定區的「科技黃金走廊」,亦為當地業者壓寶區。另外,高雄的鳳山、鳥松等也會優先受惠。

 

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