買賣房屋之金額往往動輒百萬、千萬,卻不是人人的存摺簿中,都備有七、八位數的存款,
尤其自住購屋族,更免不了有房貸方面的需求。

但是,坊間房貸商品與政府優惠房貸琳瑯滿目,究竟哪一種房貸才是好房貸?本文就為您逐一解說。

「為抗通膨,央行升息,房貸戶利息負擔重又重!」、「做好財務分配,不枉房貸寬限期好意」、「房貸拚省息,一率到底大翻身」這樣的標題,近來常攻佔大量新聞版面,但是正在挑選房貸商品的您,是否了解央行升息和房貸有什麼緊密關聯?什麼又是房貸寬限期?該如何挑選省息的房貸?如果您是手頭不寬裕的房貸門外漢,看完本文,可建立起對房貸的基本認識,再來挑選適合的房貸商品。

大部份的房貸,都是民眾在購屋時,將房屋設定抵押給銀行、取得融資後,再依約分期攤還。但由於房價不菲、貸款年限長,因此如何減少利息支出、評估房貸利率,便成了房貸選擇的重要判斷依據。如果選對房貸產品,每個月最多可省下一到二碼的利息,長期下來,將省下數十萬元。

指數型、固定型房貸最普遍
由公、私立金融機構所承作的房貸,多半屬於「一般型房貸」,又分為「指數型房貸」與「固定型房貸」。這兩者商品間的主要差別,在於利率計算方式的不同。
「指數型房貸」的計息方式,是依照指標利率加減碼,也就是說,只要央行調息,各銀行的房貸利率就會跟著修正。「固定型房貸」顧名思義,就是採取固定利率的房貸商品,其特色是較不受利率上漲影響,且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸金額,較能有效規劃每月的財務收支。

指數型房貸又細分為,利率前高後低、呈三段分配的「分段式房貸」,和依指數型房貸指標利率固定加碼來計息的「一段式房貸」。

一段式利率是房貸戶向銀行貸款的同時,就按照既定的利率估算每個月需償還金額,且會在借款契約書上備註此利率適用年份,除非央行調升利率幅度過大,才會適時提高利息。過去一段式只提供軍公教人員申請,近來土銀也推出非公教人員的一段式利率房貸。在過去房市全盛期時,銀行為了搶房貸戶,紛紛推出前低後高的分段式指數型房貸,一般都分成前六個月、第六個月到第二年,以及第三年期等三段式利率。

因此,民眾應該以實際還款能力和平均還款期做為挑選房貸的主要依據,一段式利率的好處是簡單明瞭,不僅每期還款金固定,房貸戶也不需擔心會像分段式房貸一樣,在後期利率調高時,房貸負擔爆增;但如果經濟能力允許,能夠在低於三年的時間內清償房貸,則建議選擇分段型利率,因為前幾年的低利優惠,就能省下一大筆費用。

保險型房貸 不怕意外找上門
除了由公、私立金融機構辦理的一般型房貸商品之外,還有由保險公司承作的「保險型房貸」。目前有承作保險型房貸的金融業者,通常多有壽險的背景,例如國泰、元大、南山等,因此房貸戶可同時享有房貸和保險的雙重服務,不僅能一邊繳房貸,如果發生不幸,還可以將重大意外導致家中經濟受創的影響降到最低。

正所謂「天有不測風雲,人有旦夕禍福」,近來流行的保險型房貸就貼心地為房貸戶提供了多一層保障。也稱為「房貸壽險」的保險型房貸,是一種將房貸、壽險結合為一的商品,房貸戶可以依照房貸額度,搭配上重大傷殘、死亡的壽險,一旦被保險人因重大意外而失去謀生能力,甚至是死亡時,則壽險公司會將理賠金拿來代償房貸,免去貸款付不出,而使房屋慘遭法拍的命運。

目前市面上的房貸壽險相當多,每項產品也各具特色,舉例來說,過去保險型房貸多半只保障被保險人在遭遇死亡或重大傷殘時,才可獲准申請理賠金。現在更推出新產品,將理賠項目的標準放寬,舉凡被保險人面臨暫時性失能、非自願性失業等情形,都可以申請理賠金,不過代價就是保費相對較高。

期繳型房貸減輕繳款壓力
過去房貸壽險的保費部份,都是採一次繳清的「躉繳」,但由於民眾在購屋時,已付了一大筆頭期款,所以導致房貸壽險雖有保障,卻讓許多民眾只能望「險」興歎。因此,金融業者近年也推出可年繳或月繳的「期繳型」房貸壽險,由於期繳型的保單為一年一約,假設房貸戶能提前還清房貸,則還可以省下的部分保費和利息。
除此之外,房貸壽險還分成「遞減型」和「平準型」兩種。遞減型房貸壽險的保額會隨著還款金額的減少而遞減,其好處為還款壓力會隨著時間減輕,因此比較適合沒有家計壓力的單身貴族;平準型房貸壽險的保額和保費,在還款期間都不會變動,所以一旦出了意外,理賠金除了支付房貸外,多餘的錢還可做為安家費用。

政府優惠房貸 拉抬房市買氣
政府為了增進民眾的房屋自有率、援助弱勢族群,刺激房市買氣,目前有三項「政府優惠房貸」正在推行當中,尚在規劃階段的方案則為兩項。

中央銀行辦理的「三千億優惠購屋專案貸款」已經行之有年,只要是年滿二十歲的我國國民,都可以申請一戶、目前利率約三.六%的優惠房貸,貸款期限最長二十年。只是申貸額度依房貸戶的置產地點有所不同,購置台北市房地產的貸款額度以兩百五十萬元為上限,台北市以外的上限是兩百萬元。

但是,由於中央銀行「三千億優惠購屋專案貸款」的申貸狀況遠不如預期,政府已考慮將該方案的剩餘預算,另規劃成政府利率至二碼半約○.六二五%、利率三%以下的新優惠方案,屆時貸款額度也可望提高,詳細的實施辦法,目前還在研擬當中。

至於由內政部主導的「購置住宅貸款利息補貼方案」,利息僅二.七六七%,最多可貸到兩百二十萬元,貸款期限最長為二十年。申貸資格方面,除了必須沒有自有住宅之外,並沒有其他特殊限制,可說是相當優惠的補助方案。
如果民眾本身具備中央及地方各機關、各級公立學校編制內員工,及公營事業機構員工等特殊身分,還可以考慮全國公教員工房屋貸款的「築巢優利貸」。該房貸利率目前為二.九九%,貸款期限也是二十年,但可貸金額乃是以擔保品金額為上限,房屋可貸額度較前兩者優惠房貸更高,只是申辦時間只到二○○九年十月底為止,有意申辦的民眾,要及早申請。

近來多次攻佔各報新聞版面的「青年安心成家方案」,是馬英九的競選政見之一,主要供新婚購屋者,或換屋需求者進行申請。接受補助的房貸戶,可享前兩年零利率、第三年起按郵儲利率加○.○四二%的優惠房貸利率,也就是說,未來符合申貸資格的青年民眾,一生可有兩次機會享受「前兩年兩百萬零利率」的房貸。這項預計在明年元月份實施的優惠房貸方案,日前傳出可能提前在今年十一月落實,惟目前尚在審議階段,還未正式公開。

結 語
雖然現在的房貸商品,提供的服務日漸多元,也越來越貼近房貸戶的需求,但也因如此,產品的差異也明顯不同,建議民眾在貸款前,一定要自行分析、規劃比較,再從中選擇最符合自己需要的商品,才能夠達到獲得保障與減輕還款壓力的雙重效果。

舉例來說,有些民眾偏好房貸壽險的保險產品功能,但是保險型房貸是否就優於一般型房貸,則沒有這樣絕對的論調,完全視房貸戶個人需要與經濟能力而定。

另外,近來還有部份銀行推出具「利率轉換權」功能的房貸,能讓房貸戶自由選擇指數型利率或固定型利率,適合貸款金額較大的換屋族使用,至於號稱「第二代壽險房貸」的期繳型房貸,則具有保費月繳、季繳的好處,還可以選擇使用活存帳戶或是信用卡扣款等多種繳款方式,則較適合預算有限的首購族。

如果民眾實在不知道該挑選何種房貸,那麼最保險的方式還是實際試算一次,將每項產品的房貸利率加總,推算出支出總額後,再從中挑出最經濟、優惠的方案,畢竟小小的利息支出,長年累積下來,也是一筆可觀的金額。

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