明年進場購屋 更須審慎保守

由資金與兩岸行情撐起的房市,在明年可能啟動升息後,立刻面臨拉回盤整的挑戰。雖然長線依舊看好,但專家警告,此時的房市策略須更加審慎,最好不要承受太高的借款成數,以免將來出現還款困難。

「什麼!利率可能要升了?怎麼這麼快?」家住台北的上班族黃小姐,翻開報紙就嚇了一大跳。她和先生名下一共有三幢房子,一幢自住,剩下兩幢當作投資,原本的計畫是兩、三年後把其中一幢房子賣掉,作為小孩的教育基金,現在已被全盤打亂。「如果明年央行就升息的話,我們就得提早把房子賣掉。」

雖然央行總裁彭淮南話說得保守,但抑制房價的動作,已經在市場上悄悄啟動。繼彭淮南之後,經建會連續兩天舉辦了專家諮詢會議,全面檢討現行的不動產稅率;進入十一月後,預期未來利率可能止跌回升,包括富邦人壽、土銀、台銀等金融機構,也開始調升指數型房貸的指標利率。

升息議題,困擾的不只有市井小民。一位房地產業者就透露,自從傳出央行有意讓房市降溫的消息,他立刻接到好幾位頂級客戶打來的詢問電話,「每一個人都問:現在是不是該賣房子了?」

房市三大利多開始質變

今年以來,房市榮景主要來自三大原因:低利率、優惠房貸以及兩岸和解。太平洋資產管理顧問公司張欣民分析,自從去年九月的金融海嘯之後,房地產市場的信心一夕間崩盤,為了挽救急速衰退的景氣,央行連續多次降息,向市場灌注充沛的資金;另一方面,政府也推出總共兩千億元規模的優惠房貸專案,一推一拉之間,加上兩岸和解,陸資來台購房的樂觀預期,才在今年創造出一波房地產榮景。

這個現象從利率與貸款數字來看更加明顯。以五大行庫(台銀、土銀、合庫、華南、一銀)為例,去年九月的房貸利率還有二‧八%,但到了今年年初,卻連二%都不到;而每個月的新承作放款金額,也從去年第四季三百億元左右的低水準,直接拉升到今年第二季以後的六百億元,達到近年來的高點。不過,這三大利多因素目前也開始質變。首先,歷經多次調降之後,央行的重貼現率已經來到史無前例的一‧二五%,未來不但難再降息,反而有可能因為景氣逐漸復甦而調升;其次,優惠房貸政策不再續辦,意味著購屋成本也會逐漸增加;而一直被期待的兩岸行情,在部分投資專家眼中,仍舊抱持著疑慮的態度。

張欣民認為,「低利率的環境,至少明年上半年還會維持住;就算升息,也不會是急升。」但他提醒,兩岸關係的好轉,反而會是影響房市榮枯最大的不確定因素。「現在大家期待的就是MOU(兩岸金融監理備忘錄)跟ECFA(兩岸經濟合作架構協議);只要還沒簽定,都有想像空間。」張欣民認為,只要這兩項議題塵埃落定,台灣的房市等於「利多出盡」,「題材消失了,可是陸資未必會馬上進來買;如果利率又逐漸上升,市場對於價格下修的預期只會更強。」他評估,即使長期仍然看漲,但在多空因素轉換下,明年的台灣房市很可能會出現一波回檔。

至於央行升息後,房市是否會出現重挫?專家認為,過去幾年來,房市真正熱絡且創下天價成交紀錄的,多半集中在大台北地區,台中和高雄反而比較平靜,因此即使回檔,幅度應不會太大,估計應該以拉回盤整為主。

眼見房市日益詭譎多變,民眾又該怎麼因應?

投資客現在得見好就收

利率走升,首當其衝的正是房地產投資人。專家建議,在房價已經來到相對高點時,投資人最好放緩腳步,先觀望一陣子再下決定。

據了解,目前在台北市區內,不論是小套房或是店面,租金報酬率已經逼近二%的水準,「租金收益漲不起來,可是房價一直往上走,報酬率當然越來越低。」台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火+宣)分析。

由於房價漲幅大於租金漲幅,固定收益型的房產已然進入微利時代,「還是見好就收,先出場觀望一段時間」。另一方面,若是著眼在價差,不妨等到台灣升息的腳步確定、房市確實拉回之後再行進場,利潤也會更高。

即使不是投資,升息之後對於每個月按時繳貸款的上班族而言,負擔也的確加重。此時,許多人想到的第一件事,就是趕快把自己的房貸轉到新銀行,享受只須先付利息的優惠。

「這樣做其實不太聰明,」一位行庫主管表示,當前的利息水準已經處於歷史低檔,除非每個月的房貸支出占所得的三成以上,否則轉貸的效果有限,更得另外付出一筆手續費。此外,若手中有閒錢卻暫時不打算投資的房貸族,不妨趕快先還清一部分,以降低每月的還款金額。

看到房價越衝越高,確實有不少原本想買房的人被嚇跑,但邱太(火+宣)覺得,只要看了喜歡,生活機能佳,「還是可以大膽買下去。」他建議,首購族的第一間房還是先從郊區開始,等經濟狀況轉好,再逐漸往市中心移動。

以大台北地區為例,他特別點出捷運沿線以及重劃區兩大概念,不但生活機能便利,未來也有增值性,價位也並非高不可攀,不論是自住還是打算換屋,都很值得首購族考慮。

即使升息在即,市面上還是有不少前兩年或者前三年固定利率的房貸商品可選擇,對買屋的人一開始並不會造成太大負擔。不過富邦人壽總經理鄭本源提醒,許多房貸產品雖然剛開始利率較低,乍看之下十分優惠,但過一兩年後,利息一下子拉高不少,貸款人的負擔其實並沒有減輕。

「最重要是自備款至少要有三成,房貸支出也不要超過所得的三分之一。」鄭本源建議,首購族選擇房貸時,除了挑選利率較低的方案外,也要注意還款限制,以免將來要轉換銀行時,反而承受過高的成本。
 

全站熱搜

housechamberlain 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()