經濟日報 記者郭及天、吳曼筠
各縣市政府明年初公告地價可能會大幅調整，屆時房屋持有成本會跟著提高。德明財經科大不動產學程副教授花敬群昨（7）日指出，明年初公告地價調幅可能達50%至100%，因地價稅增加，對房市將產生另一波壓力。
花敬群昨天在金融研訓院主辦的「房地合一稅對不動產與金融市場研討會」中表示，房地合一稅制就像是照妖鏡，會把過去不合理的持有稅、利得稅制都凸顯出來，尤其台灣房地產稅制的主要問題，在於持有稅和利得稅稅基不同，如果只是將稅基向實價調整卻不全面改革，將是全面大加稅的災難。
各界預期，明年初調整的地價稅基會「調很大」，公告地價由各縣市地價評議委員會制訂，其委員組成除縣市首長為主委外，還包括議員、地政專家、估價師及相關業務主管等，於12月中公布其調幅，過去現值長期偏離市價。
目前政策趨勢是三年調整一次的公告地價，與每年調整一次的公告現值，都向市價靠攏。
花敬群預估，以過去每年土地公告現值調幅約10%，三年來累加調幅約三成，加上各縣市政府公告地價向公告現值靠攏，預估明年初公告地價的調幅將達五成以上，房屋稅、地價稅二個不動產持有成本雙雙提高。
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聯合報 記者陳景淵／台北報導
房市多頭總司令、戴德梁行總經理顏炳立看衰國內房市，他直言，台灣房市未來走勢只有五字可形容「死死暈暈去」。他說，房地合一稅制複雜，不利未來房地產投資，恐將房市推入墳場，台灣房市從此將淪為「悲情城市」，投資房地產只有悲慘而已。housechamberlain 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(22)
聯合報 記者孫中英整理
房地合一稅制通過後，財政部認為，一方面可藉此抑制短期炒作，鼓勵民眾長期擁有房屋；另方面會促進金融穩定，因為房市安定可減少動盪。這種邏輯，不僅昧於基礎經濟學理論，也不符合現代投資與金融理論，更無法解決台灣燃眉之急。
台灣眼前最大問題，其一是房價所得比過高，上班族無力購屋；其二是民間不投資本地生產事業，薪資普遍停滯。前者打擊年輕族群士氣，造成社會氛圍不安且緊張。後者阻礙生產力提升，並壓抑長期經濟成長動力。
房地合一稅並不能遏止資金湧入房市，只能讓資金在房市停久一些，或許房價波動幅度縮小，但不代表長期的房價會降低。要把房價所得比拉下來，須壓低投資房市的長期報酬率，調整房屋贈與稅率，才是當務之急。
2008年通過的「遺產及贈與稅制改革方案」，把遺贈稅的最高稅率降為10%，此後全台房價指數上漲28%，雙北更是飆漲六成。內政部統計顯示，贈與房屋棟數在2009年是3萬3千棟，到103年已超過5萬5千棟，而房價最高的雙北，贈與移轉棟數就占六都總和的42%。
富人將房屋贈與成年子女，稅負比現金贈與至少低50%，「贈與越多就獲益越多」，所以開始大肆搜購房屋。成功大學研究顯示，近年來遺產稅收減少，但贈與稅收增加，稅負的因素最為重要。
政策鼓勵富人長期擁有房屋再贈與子女，等於把龐大的民間資金困在房市，排擠對生產事業的投資。房贈稅過低，在避稅的高報酬誘因下，就算富人不想炒房「也等於被政府逼著去買豪宅」。若不確實處理贈與稅負過低的問題，房地合一稅制只是個花瓶罷了。
我認為，解決之道，一是大幅調升房屋贈與稅率，二是使贈與上市櫃股票稅率優於贈與現金。兩者皆可引導資金投入生產性投資，增加在台灣本地的生產及就業。
囤屋贈與的長期誘因消失後，房價在短期或長期都難以飆漲，從房市流出的資金大量投入事業，還可提高勞工薪資；房價所得比，在兩頭夾攻下，當然會降低。大家不再長期擁有過多房屋，金融市場的系統性風險才能減輕，房地合一稅制不能促進金融穩定，但是壓低不合理的房贈稅率卻可做到。
（本文由孫效孔口述）
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聯合報 記者莊琇閔、吳家宇、邱奕寧
在台北市不僅買房難，對弱勢族群來說，租屋更難。為此，市府由2013起至2014年3月推出3個相關租屋計畫，投入金額達2787萬元。成效卻令人洩氣，總共僅241位租屋申請者，52位愛心房東，媒合成功更僅24件，媒合率10％。最大問題就是房東難尋，雖有自住稅率優惠，誘因不足。
都發局住宅企劃科長簡瑟芳說，根據內政部社會住宅需求調查，北市有租屋需求的弱勢族群達2.4萬人，但目前代租代管的平台僅剩13個物件。
邱姓房東共有3處住宅出租，是人稱的「包租婆」。她說，收租是主要經濟來源，若加入愛心房東後，收入必須如實申報，所得稅級距將遽增，不會這麼「想不開」。且政府介入後，還會不時前來檢查房屋修繕狀況，「多一事不如少一事」。
賴姓房東則是有過出租給經濟弱勢家庭的經驗，直說「租怕了」。賴姓房東表示，當時房客欠租多月，但每次收租時看到年幼小孩淚潸潸的模樣，就不忍催促，甚至擔心房客一家人在屋裡想不開自殺，到最後根本不敢要回積欠的租金，能安全搬離就好。從此不敢再出租給弱勢家庭，坦言自己不是「慈善家」。
催生代租代管平台，也率先將自己房屋租給弱勢的北市前副市長張金鶚指出，台灣的租屋市場一直是地下化，即使政府補貼租金，房東因為擔心租屋事實曝光遭查稅，兩相扣抵後仍吃虧，對透過政府平台出租興趣缺缺。
此外，北市房價上漲利潤高，租金報酬率相對低，甚至僅1%。屋主寧可閒置房子，等待好價錢賣出，也不願承擔出租管理的麻煩，更怕遇到惡房客的風險。
市議員秦慧珠說，政府協助弱勢租屋服務的最大困境為房東難尋，且北市房租高，弱勢者租金負擔低，找到多是屋況不佳的老房子，但市府竟取消每年的修繕補助1萬元。她希望市府從實際面考量，提供更多誘因鼓勵房東投入成為愛心房東。
市議員吳世正也指出，政府目前對銀髮族的服務主要還是在金錢方面，尤以中低收入戶為主，應該擴大思考如何服務經濟狀況中上，但有其他需求的銀髮族。
像獨居長者租屋歧視，社會局可考慮提供租屋擔保、增加定期訪視，或者由民間社福團體協助及後續聯繫，減少房東疑慮。
除了平台物件選擇量不足，簡瑟芳認為，弱勢租客的房屋要求比一般人更高，區位、房型不合都是媒合失敗的原因。有些人必須在特定區域以工代賑，或索取特定單位的福利照顧，因此平台上的物件地點常不合期待。
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2015-07-01 13:18:11 經濟日報 記者游智文
戴德梁行總經理顏炳立。 圖／報系資料照
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戴德梁行總經理顏炳立上午表示，房市凌遲已結束，但不是到恢復室，而是送進加護病房；一案公司危機正快速升高；原本預估豪宅會下跌5~10%，現在上修到跌兩成。
他說，這場打房，「雙張是最大贏家」，張盛和順利通過兩個最難搞的稅；張金鶚更厲害，留了一個餘毒給豪宅市場；現在一切已定案，雖然政策已鬆手，但房市已「死死昏昏去」，只好送到加護病房。
戴德梁行今天舉行第二季商用不動產記者會，第二季全台大型商辦交易金額僅86億元，較上季銳減63%；土地交易量雖有377億元，但前十大土地交易中，主要集中在桃園、台中市，僅有一筆在雙北市，其他都在外縣市，而且上半年合計669億元，也比去年全年1800億元明顯大減。
顏炳立表示，這幾年政策對房地產非常不友善，政府好像在凌遲市場，房地合一稅制通過後，凌遲終於結束，但不是回到恢復室休息，而是送進加護病房，短時間要有起色非常困難。
他說，很多人以為市場是「春夏秋冬」，房市度過一個很長的夏天，如果不好，應該是進到秋天，但在政策打壓下， 是從夏天一下子就到冬天，大型建商前幾年賺很多，口袋深，還可以撐，但只推一案、兩案的小公司，危機就會出現，現在已有一些小公司出問題。
他表示，大建商其實也面臨困境，為了維持營運、股價，不能不推案，但是推了賣不好，代銷也不敢接，已經銷售的案子又不能降價，十分為難。
顏炳立表示，現在再有人說市況有多旺，他只能給五個字，就是「祝福和祈禱」，因為講的都不是真話，他所了解的，大型建商都很保守，大家都在存糧過冬，而何時會好起來，誰也不知道，他相信房市不會從冬天一下子就變回夏天，他給業者的建議是「準備錢就對了。」
他表示，先前他預估豪宅會下跌5~10%，一位建商告訴他，「怎麼這麼保守，至少要兩成」，他現在也認為會下跌兩成，而且事實上，信義計劃區最貴豪宅「皇翔御琚」原本一坪290多萬，現在一坪240萬元，已經下修兩成。
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聯合報 記者陳景淵／台北報導
房地合一新稅制明年上路，今年下半年買房重點在於誰最省稅。據房仲指出，土地持分越高及屋齡大、房屋評定現值越低的透天、公寓產品，堪稱是下半年房產界的「省稅一哥」。
把握最後輕稅期，北市公寓省最大。 記者林俊良／攝影
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根據統計，北市公寓每坪53.9萬與電梯大樓、華廈66.8萬，平均價差近2成。其中，相較容易入手的6大行政區分別為文山、北投、萬華、南港、士林及內湖區，公寓均價僅4字頭。
好房網總編輯吳光中表示，目前房市自住當道，公寓土地持分高，還有低公設、使用面積較大等優點，如以購買30坪公寓換算，總價約1600萬元，即可入住台北市。
尤其，北市部分行政區的公寓價格相對較低，是取得進入台北市居住的「入場券」，例如士林區華廈每坪66.4萬，公寓單坪45萬，價差高達32.2%。同樣入住士林區，但公寓打了七折價。
不過，若在機能發展成熟的住宅區，公寓與大樓華廈價格相差不遠。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，例如松山區接近市中心，生活圈、明星學區匯集，又有捷運松山線加持，公寓及大樓單坪價差僅5.7萬元。
有巢氏發言人劉炳耀則認為，相較大安區電梯大樓及華廈，單坪價格突破90萬大關，北市還有過半行政區，公寓單坪價格4字頭，即購買一坪大安區電梯大樓及華廈，已可買下多達6個行政區公寓產品的二倍以上面積，建議精打細算的購屋族多加留意。
台慶不動產北區發言人陳宏勝則指出，目前北市仍有3字頭公寓，如萬華區的德昌街、西園路二段、長泰街，文山區的木新路三段、興隆路三、四段、福興路，士林區的延平北路五、六段、通河西街、大西路等，房價相對親民。
圖／聯合報提供
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聯合報 記者吳苡辰／台北報導
圖／聯合報提供
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房地合一政策定案，明年元旦上路後，全台房市進入新稅制時代，許多屋主都希望趁早獲利了結，房產業者推估，下半年交易量將回溫，購屋族出手前一定要謹慎比價並努力殺價，才有機會搶到比市價便宜1.5成的物件。
近期房地產交易量屢創新低，學者更指，今年房地產以轉入買方市場，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，不少屋主考量未來房價增值空間不大，又必須持續支付房屋持有成本下，便會考慮獲利了結。
想在下半年買到便宜屋，殺價技巧很重要，徐佳馨表示，最基本的方法就是「先砍單價，後殺總價」，例如33坪的房子，每坪24萬元，總價792萬，應先每坪殺到20萬，總價為660萬元時，再試著把總價砍到600萬元。
此外，可先找銀行鑑價、以實價為依據出價。若屋主惜售，開價往往遠高於區域行情，這時即便殺到7折也不一定划算，可先以銀行鑑價來向屋主殺價。房產部落客Sway建議，購屋前一定要先參考實價登錄，先找出區域實價後，以當中的最低價打9折後向屋主出價。
想購買新成屋或預售屋的購屋族，則可至各大購屋平台搜尋，曾有台中建案每坪開價30萬元，買方殺價好久也只能殺到28萬元，至購屋平台搜尋同社區，開價每坪僅在20~26萬元，較建商開價便宜約2成。
去年7月1日後交屋的新屋，因「房屋標準單價」上調，導致乏人問津，建商常會釋出購屋優惠吸引購屋族，不過，徐佳馨提醒，上述新屋雖議價空間較大，但未來持有成本也高，購屋前應先精算。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說，屋主開價通常預留較高的殺價空間，因此別看到開價過高就害怕，建議先實際看屋，了解區域環境並作足購屋準備，當有便宜的待售屋釋出時，才能快速決定是否購買，以免被他人捷足先登。
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聯合新聞網 啟富達國際提供
對於台灣房產建商、房仲業及房產投資或投機客來說，近年逾可說是這十多年來最暗淡悲慘的時光，房屋價格大幅滑落，成交量的萎縮低迷，政府一連串的打房措施的執行，讓不少房仲建商及仲介商，瀕臨倒閉、縮編或裁撤，有些只好遠走海外開闢戰場，甚至，從陽宅轉為陰宅買賣。
圖／啟富達國際提供
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對於這種叫苦連天的日子還要過多久？都成為上述房產參與者心中的痛。然而，這樣的生活，現在才剛剛要開始而已，這將會是一個漫長的時光，讓啟富達研究團隊為您剖析，也提醒投資人先閃為宜。
台灣房地產自2003年起漲，經歷了十多年的大多頭行情，主要是當時市場供需、低利率槓桿人為操作、原物料價格上漲，所造成一波的榮景，但現今這三者皆以不利於房市，目前台灣面臨人口老化、少子化日益惡化，根據主計處統計顯示，截至2015年3月全台建物存量高達917.82萬棟，若依照全台平均每年成交38.35萬棟計算，則相當於必須耗費23.93年才能全部銷售完畢，顯示台灣房屋供給過剩問題嚴重。
再則，全球低利率環境近尾聲，市場預估美國將於今年第四季升息，而歐洲央行、日本央行將有意於2016年9月或至2017年回收QE購債規劃，代表經濟的復甦好轉，將邁入緊縮的貨幣政策，此將對房市有所衝擊。最重要的一點是，房屋建築成本會因美元走強而大幅下滑，導致房價易跌難漲。
另外，最終拍版定案的房地合一稅及明年將祭出的新資本利得稅，無疑是對台灣房市的雪上加霜。然而，在這十多年房市多頭之前，台灣房市是經歷了14年的空頭熊市，自1989年房價高點泡沫下跌，延至2003年才停歇。當時國際金融局勢是美國經濟繁榮復甦，美元美股同步走強，導致台灣產業外移、資金外移、人才外移，現今我們所面臨的經濟情勢也與90年代很相似。因此，現在是否再次重返情境，值得所有房市投資人留意，因為一個轉折需經歷很長的時間，才能回的來！
啟富達國際一直在國際金融、財富管理領導品牌自居，深入研究與探討，領先市場、掌握趨勢，用大格局大趨勢的視野來看世界，在全球經濟大逆轉下，提醒投資人如何創富與避險，掌握趨勢創造財富與守住財富。因此，我們再次提醒投資人避開台灣將面臨近二十年的第二次資產泡沫。
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中央社 台北21日電
現今講話直白當道下，房地產界聞人，自稱帥過頭的黃家進建議投資客設立「一人公司」，合法避稅效果顯著，他自稱此舉是「掀開馬桶」，他自己卻堅持玩「團購」來獲利。
房地合一稅三讀過後，財政部官方版一再強調自住者不受影響，明年元旦實施前買進房屋者不受房地合一稅影響，各界認為下半年將掀起購屋熱潮；不過官方版鮮少提及營利事業買賣房屋的規定和內容。
帥過頭建議，投資人設立「一人公司」來買賣房屋，不但稅率只有17%，比自然人買賣的稅率低得多，同時還可享有比自然人多扣減銀行利息、房屋稅、地價稅、甚至一人公司的員工薪水等項目，大幅降低課稅稅基，比自然人節省不少稅金。
房產名人帥過頭指出，他就是要告訴財政部長張盛和，投資客設立一人公司的漏洞。 圖／報系資料照
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近來常在各談話性電視節目上露臉的帥過頭倒是很直白的告訴中央社記者，「我是要告訴財政部長張盛和，投資客設立一人公司的漏洞」，「我就是房地產界的壞人，但是我很坦白，我不過是個商人做生意賺錢罷了」。
腦筋動得快的投資客大概都玩過找人頭買賣避奢侈稅的遊戲，設立一人公司來避房地合一稅大概不會陌生，但他又何必把這個公開的秘密說出來呢？對他有何好處？
帥過頭不改勁爆式說話─「我就是要把馬桶掀開啊！讓沒想到的投資人跟著這麼做，想到的投資人繼續做」。
對記者反問「請問你會這麼做嗎？」帥過頭不假辭色的告訴記者「我才不這麼做，鐵定被國稅局查！」，記者更質疑「叫人家做，自己不這麼做，把別人都當莊孝維？」，帥過頭這才透露出「我是要保持一定的知名度和熱度，讓衛道人士氣我恨我，讓客戶愛我黏我」。
帥過頭直說，他還是維持帶著客戶各地「團購」房地產賺差價的方式獲利，客戶賺了錢分一定比例獲利給他，所有買賣過程全數依法納稅，但他的名下卻一棟房子都沒有，照樣可以靠著接受客戶「委託營運管理」來獲利，一年累積好幾億元跑不掉。
既敢狂賺，也甘願賠的帥過頭不諱言的說，從去年起房市景氣很差，又受房地合一稅的干擾，市場幾乎沒量，但他今年準備慘賠5000萬元，協助客戶出脫手中資產保本，讓客戶們安心，日後更能死心跟著他，形成堅強的團購實力。
對於各界期望下半年可能出現購屋熱潮，帥過頭亦表讚同，主要是民國102年時看屋的人潮最多，若以100分計算，去年房地合一稅紛擾之際，看屋人約剩20分，下半年估計可回到60分，房價也會趨於平穩。
幸好房地合一稅通過，帥過頭說，否則再爭議下去，房仲、代銷、媒體廣告、金融，還有無數在房地產界工作的民眾全都活不去，賣屋人驚恐下殺，買屋人強烈觀望，將是國家經濟的災難。
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經濟日報 記者郭及天／台北報導
太平洋房屋副總經理章克勤表示，買賣雙方對價格的認知仍存在不小落差，房地合一稅定案後，包括不打算自用又明年後交屋的預售屋屋主、對後市沒有信心的多屋族、短線投資客，這三種賣盤會在今年底、明年初湧現，當屋主有出售房產的急迫性，為了加速成交，開價會更貼近實價登錄行情，預估從下半年起降價屋數量會增加。
房市12年多頭讓房價漲幅逾一倍，過去多為低利環境、低持有與交易成本、投資需求造成房價大漲。
房仲業者認為，在新稅制變革下，未來欠缺投資需求動能支撐，特別持有成本與交易成本雙雙提高，今年下半年房價還有約3%至5%的修正空間。
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