光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【太平洋房屋提供】
唉唷！你家要都更了，那房價就翻漲了好幾成耶，恭喜恭喜！以上是一般在市場上聽到的，也讓台北市中心老舊公寓單價直逼新建案，但在文林苑事件過後，不少都更案進度相繼停擺，造成公寓價格每月跌幅約一成，迅速讓公寓房價打回原形，不少因為有都更效益而進場的投資族群，失血慘重，近期紛紛尋求脫手。
太平洋房屋行銷部李季鴻協理表示，根據政府的統計，台北市住宅平均屋齡為28年，而31年以上的住宅戶數甚至近四成，這些老舊的社區發展較早，老舊建物於都市災害所面臨問題：結構安全堪慮，建物窳陋，且經常十分密集，街廓內道路設置窄小彎曲，市容雜亂及救災通道淨寬不足，缺乏避難場所，不僅如此，該區居民有些年紀較高，甚至不少為獨居或臥病、不易行動。
都市救災是都市更新追求的主要公共利益，目前市場所執行中的案件，大多由利潤導向為優先，首要先都更地區都被排擠在外，只針對房價高之地區進行發展，完完全全的本末倒置。截至今年8月9號，台北市都更處收到的都更申請案件數，以大安區的155件最多，而屋齡偏高，理應優先推動都更的萬華、士林、北投區，其申請案件數卻未破百，敬陪末座，凸顯出現行都更制度的缺失，也扭曲了改善居住環境的良善立意。
今年4月在台北市後車站發生的奪命大火，就是因為巷弄狹窄，消防車無法進入，救災困難造成3死的慘重災情，一把火燒出了老舊社區的消防問題，都更重要性不言而喻，即使政府欲趨嚴修法，拉長延緩了都更時程，但民眾的性命安全，更是刻不容緩，回歸安全至上本質，都更仍是條必行之路。

環狀輕軌將分兩階段動工，第一階段水岸路線長8.7公里，目前已積極展開基本設計及工程發包。
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】行政院經建會動起來了！繼核准淡水捷運延伸線、三鶯線之後，快馬加鞭的又通過了高雄環狀輕軌建設案，對於高雄房地產來說，又是一項大利多。
 
行政院經濟建設委員會專案小組於2012年8月8日由經建會黃副主委萬翔主持「研商高雄都會區輕軌運輸系統高雄環狀輕軌捷運建設案」修正計畫會議，高雄市政府由秘書長吳宏謀代表陳菊市長率領捷運局長陳存永、財政局簡副局長、主計處、都發局、交通局與捷運局人員出席。會中高雄市捷運局首先進行計畫簡報說明，在行政院相關單位代表充分討論後，原則同意，並請高雄市政府依各出席人員所提出之意見於二週內提送修正後之報告書至經建會，俾利送交下次行政院經濟建設委員會。使得總經費達68億元的水岸輕軌段工程，可望順利在8月底前公告招標。
 

高市府捷運局捷運局長陳存永表示，行政院經濟建設委員會專案小組8日召開「研商高雄都會區輕軌運輸系統高雄環狀輕軌捷運建設案」修正計畫會議，由經建會副主委黃萬翔主持。陳存永說，行政院相關單位代表充分討論後原則同意，並請高雄市政府2周內提送修正後的報告書給經建會，送交下次的行政院經濟建設委員會大會討論。
 
高雄市政府秘書長吳宏謀表示，環狀輕軌將分兩階段動工，第一階段水岸路線長8.7公里，目前已積極展開基本設計及工程發包準備作業等工作，預計2012年底動工，2014年10月底通車；第二階段共計13.4公里，配合高雄市區鐵路地下化完工時程，預計於2018年12月全線通車。
 
在經費籌措部分，他說，2012年輕軌工程所需經費已籌措完成，2013年中央概算也獲交通部初核通過，而地方自籌款來源的高雄市大眾捷運系統土地開發基金收支管理及運用自治條例，也已送高雄市議會審議中。
陳存永局長指出，輕軌捷運的興建不但可為高雄創造約8000個以上就業機會，更可建構高雄地區大眾捷運路網雛形，有效增進大眾運輸整體服務水準，也可紓解未來港區重大建設完成後衍生出的人潮；另，因輕軌路線結合重要商圈及重劃地區，將有利港區土地活化與開發，可望打造出港市合一新動脈，同時亦可吸引外商投資，讓世界看見高雄，帶動亞洲新灣區及多功能經貿園區整體經濟發展。此外，輕軌亦能促進城市與水岸發展的互動關係，讓市民與旅客能都有機會享受高雄明亮的水岸視野及休閒的空間氛圍，充分發揮海洋城市的特色，達到增進觀光的效益。
 

2012/07/26 17:24
 
 
不到二年搞定萬華七十六位地主

 

【今周刊／撰文梁任瑋】

 

台北市地價居高不下，都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整合過程，也讓很多建商視都更為畏途，而潤泰創新卻能在此時突破重圍，在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

 

 

．今周刊

「終於等到這一天了，我們一定住得到新厝！」五月十九日上午，台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮，幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建，掩不住激動的心情，握著彼此的雙手互道恭喜。

 

就在不久前，這裡還是一片雜亂，荒廢的老房子野草蔓生；如今透過都更，已整理得煥然一新，更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

 

如果說，「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。

 

但在很多建商眼中，該區因房價偏低，並非首選。台北市政府都更處統計，近十年，萬華都更申請案五十三件，但核定的僅三件，六％的核定比率在各行政區中為倒數第一。

 

就在外界不看好中，萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主，創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。

 

靠地緣關係拉近距離

 

圖／今周刊提供

擅長開發豪宅、投標台鐵ＢＯＴ與聯合開發案的潤泰創新，這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站ＢＯＴ案、捷運內湖線內湖站及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日，潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八．八億元標下信義計畫區世貿二館，刷新國內地上權總價、每坪價格新高，惟獨都更腳步落後。

 

近五年，潤泰參與過的都更案超過十個，但進度不一，「要讓社區裡所有住戶達成改建協議，並不是件容易的事！」潤泰創新總經理簡滄圳坦言，沒想到，最令人驚訝、且最快完成的個案，竟是面積廣達一千兩百六十四坪，有七十六位地主的萬花園案。

 

時間回到二○○七年夏天，當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」，由於建材、施工品質高檔，預售當時每坪成交價站上六十萬元，創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意，主動找上潤泰整合他們的土地。

 

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝，隨著後代開枝散葉，蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

 

簡滄圳接手後發現，這件案子背後頗為複雜。原來，早在二十年前即有建商陸續介入整合，也已插旗購入土地近百坪，如何以合理價格購回其土地，這是第一難。

 

此外，在潤泰整合之前幾個月，另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約，占全案同意門檻近三○％，如何統合開發權利是第二難。

 

但是，「找人是最難的。」簡滄圳說，很多房屋破舊到連屋主都住不下去了，早就已經搬去他處，如何找出分散在各處的地主，深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

 

正當簡滄圳苦思解決方法之際，他突然想起，公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華，透過他來整合，或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

 

李安憲是老萬華人，現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」，巧合的是，他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學，這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

 

「萬華人比較團結，找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說，他打聽到，代表陳家的地主葉喬松，是全案的關鍵人士，便透過吳德榮牽線，直接找葉喬松談。

 

以誠意打動關鍵地主

 

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松，見識過許多知名建商來談都更，「有的建商一來就要我去餐廳吃飯，吃完飯就把合約書拿出來簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶！打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋，未免也想得太簡單了！」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

 

但潤泰的作法令他改觀，「一個禮拜跑七趟，與一個禮拜跑一次，就是不一樣。」葉喬松說，有些建商談一談，發現很難，遇到挫折就打退堂鼓，只有潤泰最勤快，一家一家挨門挨戶去談，把誠意拿出來。

 

除了動之以情，更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示，都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種，潤泰採兩案並行，讓地主選擇對他最有利的方式來做權利價值的分配，「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長，導致增值的利益均被建商拿走。

 

而且，潤泰不只將土地交付銀行信託，也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制，透過等同銀行履約的保證，完全保障地主權益。

 

尤其，當時「萬囍」案已開始預售，簡滄圳說，萬囍是中華電信與潤泰創新合建案，至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅，種種創新的規畫，讓地主重新思考，「連中華電信都選擇潤泰，為何地主不能？」

 

另一方面，為了重新定位萬華區的房價，潤泰向地主提出，萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利施工」，這項潤泰的專利，可達到灌漿扎實和耐震效果，不僅為地主資產帶來增值效益，也讓住戶住得安心。 …【全文請見今周刊814期 】（尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：今周刊 http://www.businesstoday.com.tw 謝謝！）

2012/07/25
 
 
【經濟日報／記者蘇秀慧／台北報導】
為加速提出短期提振景氣「有感作為」，行政院國際經濟景氣因應小組今（25）日加開會議。
據瞭解，促進投資將是研商的重點，並聚焦列為指標都更案的「台北市南港高鐵沿線再開發計畫」，訂年底前辦理招商，可望帶動民間300億元投資。
該計畫位於南港三鐵共構核心區，總面積約5.4公頃，將以部分設定地上權、部分權利交換方式開發，適合產業為建築開發業、百貨商場業與旅館業，由於這是北市少數完整公有土地大面積都更案，也是6大國家級公辦都更案之一，已有多家廠商表達投資意願，可望帶動一波新的投資潮。
此外，據瞭解，包括高雄舊台鐵場站及臨港沿線、基隆火車站暨西二西三碼頭更新計畫，雖曾流標也都將捲土重來，列為短期提振景氣的指標案。其中「高雄案」預定年底前招商，開發面積1.82公頃，以設定地上權方式開發，預估吸引民間投資金額80億元；「基隆案」已在招商，總面積約6.6公頃，適合產業別為百貨飯店、觀光醫療及免稅國際精品，預估吸引民間128億元投資。

圖／經濟日報提供

另外，財政部將重啟位於台北市燙金地段的「華光社區都市更新案」，國有財產局初步規劃，區內國有土地4.85公頃，將開發國際觀光旅館、辦公大樓、商場和未來金管會辦公大樓，以標售地上權50年方式開發，預估權利金、租金獲利至少309億元，可增加稅收至少1,500億元以上。
但財政部長張盛和對此案期待更大，希望結合附近的中華電信、中華郵政5公頃土地，共同開發，總面積可廣達9.85公頃，是台北市燙金地段最後一筆大面積都更案，也可開發成電信科技園區。
國有財產局長周俊傑表示，華光社區都更案原規劃為「台北華爾街」金融專區，是否符合目前需求，將由行政院長陳冲做政策考量。此外，也希望法務部加速違占戶的騰空作業，年底前完成，以利都更進行。

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】新莊副都心高品質的住宅區還必須要有便捷交通搭配，新莊副都心右側有1條捷運環狀線，上方則有1條捷運機場線。另外，直走思源路，在下方的新莊中正路上還有1條捷運新莊線。
 
這3條捷運線彼此是串聯的，共設有幸福站、頭前庄站及新北站等3個捷運車站。其中頭前庄和新北站都是雙捷運站，新北站更是除了台北雙子星大樓之外，另一個規劃可直掛出國行李及劃機位的站區。
 
除了3條捷運線打造出新莊副都心的交通快捷之外，在道路系統部分，新莊副都心還擁有台一高架快速道路、特二號快速道路(台65)，形成大台北都會區新核心，可與板橋新都心機能相輔相成，提供新莊、泰山、五股形成之「新五泰共同生活圈」所需之都市機能。
 
憑藉著優異交通系統，加上知識產業園區、中港綠堤、中央合署辦公大樓、國家電影文化中心、世界精品飯店等，可謂集各項公共工程於大成，將帶動新莊地區繁榮發展。
 
機場捷運2013年局部通車，2014年全線通車，國際人士抵台之後，能夠直接透過機場捷運抵達新莊副都心，讓新莊副都心的地位躍居國際新舞台。
 
朱立倫規劃打造新莊副都心為新北市「新國門」，整個區域的架構，就是國外投資人士最喜歡的CBD(Central Business District,中央商業特區)模式，按照國際發展經驗，CBD房價持續上漲的歷史，正在新莊副都心CBD的城市發展剛剛開演。
 
在新北市政府的大力推動下，高科技產業開始向新莊副都心齊聚，未來，更多科技、商務、國際人士進出新莊副都心的頻率將提高，這些短期居住的國際通勤人口，對於「精品飯店寓所」需求勢必提高。目前新莊副都心建案都是以大坪數為主，中小坪數在新莊副都心內，反倒成為相當搶手的商品，區域內如果有類似格局規劃的建案，宜特別留意。
 
地產小辭典--CBD商務中心區
Central Business District(簡稱CBD)最初起源於20世紀的美國，意為商業匯聚之地。按照維基百科對於CBD的定義，商務中心區(CBD)指一個國家或大城市裡主要商業活動進行的地區。例如，雪梨設有雪梨商務中心區，香港的商務中心區位於中環和尖沙咀。美、加等地稱商務中心區為「Downtown」(城市商業區；鬧區)，而日本和韓國稱商務中心區為「都心」或「繁華街」。在台北，包括西門町、忠孝東西路沿線的台北車站商圈、台北東區、信義計畫區等都屬於Central Business District的定義。

【MyGoNews 林承志/台北報導】全國首開先例的《台南市歷史街區振興自治條例》，獲得台南市議會三讀修正通過。台南市政府表示，該法案不僅是升格直轄市後最重要的文化憲章，也是達成台南邁向「文化首都」最重要的法制配套，法規上路施行後，將成為公私部門在推動歷史街區保存及振興工作上須共同採行的依據。
依《條例》規定，後續歷史街區計畫的指認，將以獎勵或補助方式，引導民間歷史老屋進行改建或再利用，此舉將能有效填補原《文化資產保存法》「凍結式保存」修復保存思維的不足，達到「不損所有權、振興老屋街、保存故居雅舍」的作法，成為街區及老屋永續再生的觸媒，民眾也不必再擔心自身房屋被剝奪改建權力。
在作法上，後續文化局將輔以歷史街區計畫的完整擬定、重點區域的改建提點，再現出原躲藏於街區現狀的歷史文化價值，重新擦亮臺南的歷史風華，針對不合時宜的都市計畫或相關規定，也將能以此為契機進行檢視及建議，以作後續都市計畫檢討的參考。
文化局指出，歷史街區負載著地方重要集體記憶，卻或因年代不夠久遠、或因人事地景變遷迅速，長久以來都是被各級政府漠視的場域，造成許多歷史老屋破落凋零、歷史巷弄暗晦蒙塵，區內生活環境低下、年輕人出走，街區環境因而走向衰敗的宿命循環。
為此，台南市政府2011年責成文化局通盤檢視全國通用的中央法規，發現歷史街區確為既有機制的三不管地帶，因此量身打造規劃全國首創的文化首都前瞻政策，不僅將能據以更有效執行歷史街區及老屋的維護保存，也成為本市作為「文化首都」重要的宣示與印記。
文化局表示，以全面性的永續觀點經營歷史街區、在有限的資源裡達到實質振興的政策擬定，是市府對「文化首都」的最佳回應，也是市府文化政策的充分展現。文化局將在本條例公告實施後依規定儘速組成「臺南市歷史街區振興委員會」以及相關子法的訂定，讓全體市民儘速享有歷史街區政策所帶來的果實。

「都市更新」的用意在於打造更優質、安全與舒適的生活環境，每個都更案均須經過完整且周延的審議程序。
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】沸沸揚揚的「文林苑」事件，讓社會大眾對於都市更新議題有了進一步的認識，也更重視自身權益，不過因此事件影響而不想參與都更、擔心自家房屋會被拆除的民眾也明顯增多。事實上，「都市更新」的用意在於打造更優質、安全與舒適的生活環境，每個都更案均須經過完整且周延的審議程序，民眾無須擔心住家會被莫名地拆除。
 
周延與共識，創造多贏局面
 
新北市政府城鄉發展局局長張璠表示，屋齡30年以上的建築物約占新北市住宅的3成以上，且興建當時多未考量建築耐震強度。為使市民有更好的居住環境，新北市的都更腳步不會因為台北市「文林苑」都更糾紛事件而停止，但將汲取這個經驗，除提升審查效率之外，更重視溝通協調的介面，使民眾能充分表達意見，尋求共識。唯有周延與審慎的進行都市更新工作，才能創造多贏的局面。
 
都市更新處代理處長黃秀源指出，都更程序平均審理時間約2到3年，一般會有多達5場的公聽會及2次公開展覽的程序，此部分攸關權益，民眾一定要多加把握。在都更審理的任何時程中，民眾均可提出陳情意見，市府會促請都更實施者進行協調，確保不願參與和想要參與都更的民眾，皆可獲得公平的權益保障。
 
保障權益，由參與做起
 
雖然民眾耳聞了一些都更爭議事件，但是「都市更新」其實有著不少成功且成就多贏局面的案例。舉例來說，新北市最新的都更案位於板橋區松江街周邊地區，共有16筆土地、面積共2,114平方公尺，現況為平均屋齡30年以上的公寓群。由於地理位置極佳，就在距離江子翠捷運站200公尺處，卻因老舊公寓設計不符合現況、違章建築等問題，進而影響交通、防災等功能，使居住環境提升受到限制。
 
在多數居民均贊同改建的共識之下，本案的實施者整合所有權人，以「降低建蔽率、提高綠覆率」為原則，預計興建2幢地上分別為17層與14層的住商混合大樓。經多次審議流程確認後，近期內即可實施，一切順利進行的話，可望再2年的時間，即可邁入實作階段，替未來預約了優質的生活環境，也落實了居民對於新家的夢想。
 
「都市更新」有著既定的法定程序，民眾絕對不會面對一覺醒來，就面臨強制執行拆屋的情況。對於都更，大眾無需過度疑懼，建議可多參與公聽會或說明會，瞭解自身權益後再進行判斷，就連新北市政府都還舉辦「都更工作坊」開放給民眾參與，就是為了避免居民因不瞭解情況而反對，不但無法保障自身的權益，也將扼殺了都市更新的美意。

作者：MyGoNews林湘慈
時間：2012-06-05
台南市政府2012年6月4日召開第16次都市計畫委員會，由副市長林欽榮主持。(圖片提供：台南市政府)

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2012-05-30 

「亞洲新灣區」完工後將成為高雄港灣新亮點，該計畫帶動鄰近地價上揚。

2012/03/05
 
 
【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

華固建設董事長鍾榮昌昨（4）日表示，台灣房地產市場中、長期看好，為儲備可推案來源，持續深耕都市更新領域。華固繼成功整合敦化北路「國際大樓」案後，近日再進軍敦化南路「華塑大樓」，掌握敦化南、北路兩大都更案後，華固堪稱該路段都更王。

鍾榮昌表示，正在挑選案源時則特別喜歡周遭綠意盎然、有景觀優勢的區域，台北市的林蔭大道敦化南、北路就是首選；此外，基地面公園或面校園，也形同擁有綠地景觀，華固同樣偏好。

華固已掌握的「國際大樓」，左右鄰居各是台北第一貴的商辦大樓「台北金融中心」與敦化國小，對面是台北小巨蛋與台北田徑場。全樓已整合完畢，正在進行都更程序，預計明年第一季可動工，邊建邊售；全案總銷達300億元、華固可分回逾100億元，這是敦化北路第一個成功的大型都更案。

鍾榮昌透露，近日華固也已插旗「華塑大樓」，買下該大樓的頂樓，取得全棟樓約10%的產權。他指出，此樓屋齡約40年、基地面積約460坪，產權單純，是都更的好標的，華固未來會持續整合其他業主。

永慶房屋估算，「華塑大樓」都更後，總建坪可逾5,500坪，若以每坪200萬元估算，總銷將破100億元。而華固在掌握「華塑大樓」都更案後，將一舉掌握敦化北路6 號、8號與敦化南路3號這三個黃金門牌，堪稱該路段的都更王。

華固不但積極布局敦化南、北路，也將都更觸角伸到公園旁或校園旁，如位於松江路的都更案，就面向長春國小與大同高中，目前全案已整合完畢，建案名為「華固松疆」。

鍾榮昌說，「華固松疆」基地300多坪，將打造21層樓高的精緻住宅，一層兩戶、每戶100坪至110坪，每戶總價在1億多元，落在目前購屋者偏好的總價帶之中，全案總銷約65億元，近日就會啟動，採邊建邊售；至於復興南路與和平東路口、台北教育大學旁，華固也有都更案在進行中。

鍾榮昌說，台北市寸土寸金，有綠地景觀可為建案加分不少，華固向來以打造精緻住宅自許，在尋覓案源時，當然也希望能找到最棒的土地。