光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

2012/05/04
 
 
【聯合晚報／記者楊正海／台北報導】

檢調偵辦英業達集團會長葉國一涉嫌利用人頭炒房案，「人頭」大多為親友，部分因訊後暫時列為關係人請回，但士林地檢署指出，人頭並非沒有刑責，若明明知情或涉案獲利，可能從關係人改列幫助犯或共犯。

葉國一昨晚被帶到士林地檢署複訊，出乎意料，檢察官複訊過程順利，約2小時就裁定交保；對此，士林地檢署上午表示，葉所涉及的偽造文書和詐欺，並非重罪，且葉的犯後態度良好，沒有逃亡之虞，因此裁定交保。

檢調查出，葉所利用的人頭，包括英業達董監事及員工，另外還有親友，坦承國宅配售權是葉國一轉給他們，配售國宅的資金也由銓誠公司出資。

檢調昨天約談葉國一在內的12人，其中6名人頭仍列關係人，士林地檢署指出，對於充當人頭的關係人，檢察官將再進一步偵辦，視知情的程度而定，決定是否列為幫助犯或共犯。

住展房屋網 (2012-03-21)
住展房屋網提供
【文/蘇儀 攝影/邱添榮】不動產仲介業市場競爭激烈，有些房仲獲悉屋主有意售屋時，在還沒有跟屋主簽訂委託銷售契約前，就先要求帶客看屋，當客戶同意售價願意購屋後，房仲是否能以媒介買賣成功，向屋主收取服務費？法院的答案是「不行」。
法院認為，屋主如果未與房仲簽約，房仲仍願意積極帶客戶看屋，顯係為爭取締約機會、創造媒介成功可能，此為不動產買賣市場常有現象，充其量僅能視為促進契約成立之「要約引誘」，尚難以仲介業者一旦帶看房屋，即認為房仲已與賣方成立居間委託契約。
委託期限屆滿房子並未賣出

房仲應該簽委託銷售契約，房子成交後才有權請求服務報酬。

姜姓男子於九十九年四月間將自己的房屋以五千萬元委由合家歡公司代為銷售，並簽定委託銷售契約書，但委託期限屆滿後，房子並未賣出，原任職合家歡公司的廖姓房仲，後來轉至瑋豐不動產經紀公司任職，要求屋主允許他繼續帶客戶來看屋，但是雙方並沒有重新簽下委託契約，只由姜妻謝姓女子在不動產說明書上簽名。
廖姓房仲先後曾帶三組客人前往看房，其中一名劉姓男子雖有購屋需求，但因出價太低而未成交，後來姜姓屋主又於九十九年八月專任委託住商房屋捷運科技加盟店良柱不動產經紀公司，以總價四千七百三十萬元出售房子給陳姓女子，姜並給付良柱公司服務報酬七十萬元。
但廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司認為，劉曾出具不動產買賣斡旋契約書及給付報酬承諾書，約定若劉或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就房屋與賣方成交時，同意視為受託人完成居間仲介之義務，仍應給付服務報酬。但姜劉二人因不願給付服務費用，竟偽稱房屋買賣價格不合致而未成交，卻私下協議由劉以其配偶陳女名義向姜購買房屋。因此，請求姜、劉各按委託成交價之四％及二％給付服務報酬二百二十萬八千元、八十六萬元。
雙方並無委託契約關係存在
台北地院審理後認為，姜姓屋主並沒有與廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司簽訂委託銷售契約，姜妻在不動產說明書上賣方欄位代行姜的簽名，並不代表雙方已簽委託契約，充其量僅能確認不動產說明書上所載相關資料屬實，俾供廖姓房仲向潛在買方客戶解說房屋之產權及現況，雙方並無契約關係存在，自無給付服務費用之必要，判決廖姓房仲及瑋豐公司敗訴。
這個案例說明，房仲不能僅憑陪同客戶看屋之事，逕認與屋主間已經成立居間仲介契約，房仲仍應簽妥委託銷售契約，房子成交後才有權請求服務報酬。
 
 
 
 

2010/11/13

卡優新聞網 (2010-10-30) 林怡秀 由於過去民眾買到問題屋或問題車的糾紛層出不窮，為保障消費者權益，行政院消保會針對購屋及購車的買賣契約進行修訂。並於28日通過「個人購車及購屋貸款定型化契約，應記載及不得記載事項暨範本修正草案」，未來民眾若是買到問題車或問題屋，可先要求銀行停止撥款，避免辛苦積蓄付諸東流，全案將待金管會公告後實施。 在定型化契約應記載事項中增加「按房屋買賣雙方出具之撥款委託書辦理撥付」一項，民眾若發現自己買到的房屋或車輛有瑕疵，可要求銀行撤銷或解除撥款，避免錢繼續流到奸商的口袋。 消保官黃建隆表示，應記載事項屬法規命令，具有強制性，一般民眾購屋時，通常要過一段時間才會發現房屋有瑕疵，未來若實施，消費者一旦買到海砂屋、輻射屋，或曾發生非自然死亡事件的凶宅，都可以要求銀行止付撥款，對消費者形同多一層保障。 除了針對購車購屋的民眾外，在不記載事項部分也增列第11點，即金融機構辦理自用住宅放款或消費性放款時，如已取得足額擔保，不得再要求債務人需有連帶保證人。 黃建隆指出，一般借款要求要有保證人的情況屢見不鮮，民眾對於擔任保人也都聞之卻步，因此若金融機構已經取得足夠擔保，除非債務人授信不足，如缺乏穩定經濟來源等，否則不得要求要有保證人。 若債務人因授信不足需要有一般保證人，銀行也不得要求一般保證人拋棄先訴抗辯權。消保會解釋，先訴抗辯權是一種權利，意即債權人未就債務人的財產強制執行前，保證人有拒絕清償的權利，對保證人來說，也是一大保障。這些強化買方及保證人的規定，經金管會公告後就可正式實施。

住展房屋網 (2010-10-29) 住展房屋網提供 根據行政院消保會最新修訂通過的『個人購車及購屋貸款定型化契約範本』中，增訂了民眾辦理房貸時，須在撥款委託書中名列可暫停或終止付款的但書，實際則包含買到輻射鋼筋屋、海砂屋漏水屋及兇宅等。
消保會最新修訂版本之修正有下列幾項，分別是增訂「不得記載事項」第11點，修正「應記載事項」第1點及「範本」第1條。不得記載事項第11點主旨是，如金融機構已取得足夠擔保，不得再要求貸款方提供連帶保證人。
至於修正應記載事項及範本部份，則是增列『須按照撥款委託書辦理』條文，也就是若消費者發現買到輻射鋼筋屋、海砂屋、重大瑕疵、建物發生過兇殺案及其他約定情況時，買方可請求中止撥款。消保會說明，這項新規定最晚下個月7號前就會實施。
就上述新修範本內容來看，消費者購屋或購車時申請貸款，確實將得到更多保障；一方面可消弭過去社會觀感不佳貸款人無法繳貸時，金融機構未先向原貸款人追繳前，就逕行向保證人追債之不合理現象，萬一買到瑕疵屋也有一定保障。
不過消費者仍需注意，有關買到上述各類瑕疵屋的中止撥款，是須在貸款撥發生效前為之；如銀行已開始付款，則仍將無法要求止付貸款。也就是，此新修訂並非退費機制。

有什麼資訊是仲介是必須揭露的，這些資訊裡面通常又藏有什麼陷阱?
 

凶宅的範圍
所謂「凶宅」，乃是民間通俗用語，依內政部編印之「不動產委託銷售契約書範本」，其中不動產標的現況說明書第11項：「本建築改良物建物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，而內政部針對該內容解釋，是指賣方產權持有期間，在建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。例如在住家遭人侵入行竊，屋主發現後與竊嫌扭打之際，遭竊嫌以隨身攜帶之刀械猛刺，在送醫後因失血過多死亡，此時因屋主並非於住家死亡，該房屋並不屬於凶宅。

 直接跟屋主購屋結果發生一屋二賣的狀況，該如何解決?
在不動產買賣契約簽訂後，買方負有給付買賣價金的義務，而賣方則負有移轉不動產所有權及交屋的義務。如果賣方有一屋二賣的情形，此時，因為不動產已經移轉登記至第三人名下，賣方無法履行買賣契約的義務，屬於可歸責於賣方的事由不能履行契約，如買方僅交付定金，賣方依照民法第249條第3款規定應加倍返還定金。如果買方已依買賣契約支付買賣價金，買方不僅可解除買賣契約，請求返還已付的買賣價金，如買賣契約有約定違約金時，更可以向賣方請求違約金。

住展房屋網 (2010-05-26)
【文/蘇儀 攝影/邱添榮】購買房屋後如果發現房子有瑕疵時，通常賣方在法定期限內要負起瑕疵擔保責任，但是購屋者若於簽約時明知房子有瑕疵卻還購買，這時候，出賣人不用負擔保之責任。
如何去判斷買方是否「明知房子有瑕疵卻還購買」？通常要看契約的約定，倘若契約中有「「充分認知，絕無異議」，或是「「現況與圖示略有出入，買方已充份認知並同意以現況買賣」之類的記載，而買方在上面簽名蓋章，都足以作為証明。
黃姓女子在三年前向蔡姓男子購買台北市文山區的「萬芳馥邑」社區房子及車位，黃女付清總價款一千三十萬元後，認為賣方的房子有許多瑕疵，包括擅自變更房屋地下室的使用用途、任意增設停車位、違法將陽台外推等，卻故意隱瞞，要求蔡負起瑕疵擔保責任，賠償她的損失，雙方打起官司。 

撰寫存證信函的重要性為何？
顧名思義，存證信函乃是保存證據的文書。蓋口說無憑，尤其若發生爭訟，法院均以證據認定之事實，作為適用法律之基礎。而存證信函即為文書證據，乃法律上的書證，在證據法中占有重要地位。故如何妥善運用及保存證據，攸關訴訟勝敗，存證信函的重要性可見一斑。
常見存證信函適用時機，例如發生車禍加害人避不見面；或如債務人借錢屢催不還；或如買到瑕疵房屋請求減價或解約；或如承租屋屋漏水房東遲未修繕；或如建商偷工減料要求損害賠償；或如拋棄繼承通知其他繼承人；或如配偶不同居請求履行同居義務等等，不一而足。