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【網路地產王/龔立豪/綜合】

　　台北地方法院13日第一次公開拍賣位於中山區明水路425號11樓、明水路555號6樓-8兩間房屋，最後僅明水路425號11樓的房屋拍定。本次拍定物件總坪數65.1坪，內含二個車位20.6坪，底價3200萬元，最後由興固企業以總價3636萬元拍得，扣除車位後每坪72.7萬元，和奢侈稅前市價比較，僅為之前價格的八成。

■　奢侈稅後 買方出價殺很大

　　台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，本次拍定房屋社區為圓山岳陽樓，本棟社區高樓層在奢侈稅祭出前市價每坪約85~90萬元，但本次11樓拍定行情每坪僅72.7萬，法拍價格相當於市價的8成。

　　洪暉恒表示，因為奢侈稅造成房市買賣雙方對價格認知擴大，賣方多緊守價格，認為長期房地產依然會持續向上，但是買方目前看屋多是撿便宜的心態，出價多為市價的7成，所以奢侈稅宣布後市場成交量大幅萎縮。

■　名人加持社區 依舊不敵打房

　　以本次拍定社區岳陽樓為例，奢侈稅前市價每坪約90萬，低樓層目前雖有賣方釋出，但價格緊守每坪80萬以上，如今高樓層每坪僅72.7萬元拍定，對區域房市產生一定的衝擊，而岳陽樓又是大直明水路第一排的著名社區，周遭有中研院長李遠哲，以及前總統李登輝女兒李安妮入住的豪宅輕井澤、亦或去年中每坪成交180萬創新高的忠泰交響曲，區域名人多且地段精華但仍不敵奢侈稅影響，市場法拍價格已出現修正，料想屋主若想趕在奢侈稅上路前脫手肯定無法賣到好價格。

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法拍業者上午公布三月法拍市場統計，受奢侈稅影響，雙北法拍物件得標率、得標拍次均明顯下滑，顯示買氣低迷。得標價方面，新北市下滑，北市則逆勢上升，趨勢顯示，北市已有愈來愈多精華區物件流入法拍市場。

寬頻房訊投資研究室統計三月大台北法拍市場，和去年比較，北市得標率從去年28.2%下降到23.4%，下跌約5個百分點，新北市則從去年31.1%，急跌近11%，至20.6%的低水準。得標率大降，一方面是因許多債權或債務人不願看到物件流入2、3拍賤賣，要求暫緩拍賣，以致流標連連；但另一面法拍投資人現階段出手競標意願不高，也讓得標率節節下滑。

從得標拍次也可看出，去年北市法拍屋平均得標拍次為1.77拍，很多都是一拍就被搶走，但三月的得標拍次已降到2.44拍，很多物件到三拍還乏人問津。

得標單價方面，北市、新北市兩樣情，新北市物件平均脫標價從每坪12.4萬元，下降到12.1萬元，每坪下滑3000元，是近兩年少見走滑情況。

其中下跌特別明顯的是新莊、淡水及三峽區，每坪平均得標單價跌幅達13%以上。寬頻房訊分析，這些地方原本就是投資客炒作的熱點，市場供過於求，現又被視為打房重點區域，在失去支撐點的狀況下，法拍屋脫標價一落千丈。

倒是北市的法拍屋脫標價逆勢從每坪37萬元上升到43.5萬元，但主要是市區精華物件釋出量增多，拉高單價，業者預料奢侈稅效應會在法拍市場持續發酵，有自住需求的民眾不妨多注意。

復徵空地稅本周生效，據了解，為了遏止財團「巧立名目」養地，財政部正在研擬縮小「停車場」租稅優惠，修法方向是，縮短免稅期間或提高適用優惠的門檻。

民國83年，行政院行政命令宣布，取得停車場登記、供公共使用的「停車場用地」，可享有千分之10的地價稅優惠，以鼓勵民間興建公共停車場，紓解都會地區停車位「一位難求」的問題。

依規定，地價稅採累進稅制，最低稅率是千分之10，最高是千分之55，也就是說，符合條件的公共停車場不論地價高低，都適用單一稅率的地價稅。

行政院核定復徵空地稅「打房」，不過立委們仍質疑，「停車場」可能成為漏網之魚，因為財團或特定人仍可利用「停車場」租稅優惠養地。

據了解，財政部評估廢止83年行政命令的衝擊太大，因此傾向採取折衷方式修改現行規定，目前可能的修訂方向除了縮短免稅期間，也可能限制適用地價稅優惠的對象，以達到遏止財團藉此養地套利的目的。

國民黨立委羅淑蕾說，有一家公司在台北市信義計畫區某塊土地，本來要繳7千多萬元的地價稅，但在申請建築執照前，先移作臨時停車場使用，適用千分之10的優惠稅率，結果只繳地價稅1千多萬元，兩年下來，政府損失掉1億多元稅收。

羅淑蕾統計，台北市有384處停車場，市府因此損失了7億元的稅收，財政部根本就是在圖利養地建商。

民進黨立委薛凌指出，她已提案要求財政部應檢討現行停車場用地租稅優惠政策，並取消租稅獎勵，回歸一般稅率，以遏阻財團養地、賺取不當資本利得。

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　　法拍市場交易發燒，上個月底，投資大戶以2.8億元的天價標下帝寶，每坪單價破200萬，雖然最終仍以棄標收場，但法拍市場的熱絡狀況，可見一斑！法拍業者認為，國內房市持續看漲，不少購屋族望之卻步，過去是投資客主力的法拍屋、金拍屋，因房價遠低於市場行情兩至三成，成為民眾鎖定的購屋目標。

■　法拍利率較高 申貸條件繁複

　　法拍業者認為，可能因競爭者少，得標人認為出價太高，買貴了，要處理「不點交」物件相當繁瑣，再加上樹大招風，怕成查稅重點，才決定認賠保證金棄標，市場人士指出，一拍底價超出行情太多，流標是意料中事。

　　「要便宜買法拍屋，貸款能力評估是首要！」業者表示，房價高漲，法拍屋、金拍屋成市場新寵，近來不少銀行都出現貸款風潮，以三商銀等公股銀行為例，法拍屋貸款近期都成長不少，只是法拍屋貸款利率高於一般房貸利率2%至3%，平均貸款利率在5%，且申貸條件也相對繁複。

■　競拍先備保證金 得標七日內付款

　　法拍屋的資金需求主要分成三個階段，首先是投標之前「投標保證金」，到得標之後的「墊付拍定尾款」，以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。根據台灣金服拍賣公告準則，有意競標法拍屋的民眾，必須先繳交法拍屋底標價格的二成或三成的保證金，作為取得競標門檻，之後若得標者，則需在七日內繳付尾款。

　　至於法拍屋的申貸條件，凡年滿20歲以上的國民，信用良好無不良紀錄者、並有正當職業，能按期履約償還本息者，都可以向銀行申請法拍屋貸款。此外，提醒民眾要注意法拍屋物件的基本條件，包含具備法院或公正第三人拍賣的房地產，應符合拍賣公告中標示拍賣後的「點交」案件；其次建物及其基地所有權完整，建物用途登記為「住」或「商」；最後房地產在拍定後可提供本行設定實質第一順位最高限額抵押權者，才算符合法拍屋的資格。

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房仲業務朱又年標榜「我是凶宅經紀人」。 記者胡蓬生╱攝影

「我是凶宅經紀人！」一般人聽到凶宅都避之唯恐不及，但房仲業務員朱又年卻反向操作，不但自己想買凶宅來住，還做起捷運燈箱廣告，標榜自己就是凶宅經紀人，吸引好奇的目光。

「凶宅市場雖小，但一般同業不願意碰，反成獨門生意」，朱又年說出他當凶宅仲介的主要考量。

一年前，朱又年在台北捷運租燈箱廣告，上面寫著「我是凶宅經紀人」，配上個人照，廣告詞寫著「凶宅不可怕、人心創可怕、人心不怕時、無凶宅可怕」，在眾多燈箱廣告中獨樹一格。

卅九歲的朱又年曾是飛官，兩年前退伍，因對房地產有興趣，因此加入房仲市場。

只不過，起頭不順，推出後雖接到一些詢問，也有媒體想採訪他，但至今還沒成交過一件凶宅，不久前他拍得一幢凶宅債權，準備自己先當凶宅屋主。

廖姓婦人三年前隱瞞凶宅事實，透過不知情的房仲賣屋，成交後被熱心鄰居告知購屋者而解約。

今年初廖婦二度賣凶宅，王姓男子買屋後，又從鄰居口中得知買到凶宅，還查到廖婦上過報，板橋地院認為廖婦惡意欺瞞，判決她須退還一百六十萬元的購屋款。

法界人士指出，買中古屋時除要慎選房仲業者，查清楚房屋狀況，最重要的是要到現場，找鄰居、里鄰長或派出所管區警員聊聊，因為房子出過什麼狀況，他們可能比房仲還清楚。

法院調查，王姓男子去年底透過一家房仲加盟店，向廖姓婦人購買她位於板橋市國泰街的一處房屋，雙方約定一百六十萬元，並在今年一月初簽約。但王買屋後才從鄰居口中得知房子是凶宅，向里長查證屬實。

王姓男子說，他向房仲反映，仲介公司才知廖姓婦人委託出售時，並未誠實告知屋況，王還查到三年前的一篇新聞報導，有一名張姓女子以兩百萬向廖婦買屋後，從鄰居口中知道買到凶宅，幸好後來解約。

「怎麼這麼衰？」苗栗縣林姓男子存了兩百多萬元標得一間法拍屋，僅市價一半，以為撿到便宜，沒想到拍賣當天清晨原屋主的兒子在屋內上吊身亡，房子頓時變凶宅，他向法院聲請撤銷拍定程序，但被駁回。

「從天堂掉到地獄，心都涼了！」四十一歲林姓男子說，他在工廠當技術員，月薪三萬多元，夫妻倆多年省吃儉用，指望買棟房子安家，正巧妻子娘家附近有一間三樓透天厝被法拍，夫婦認為機不可失。

林姓男子說，今年七月間他以兩百一十二萬九千元向苗栗地院利標得這棟透天厝，夫妻倆都很高興。岳父卻告訴他，聽說屋主的兒子在屋內上吊身亡，全家人都傻眼。

林先生的岳母說，法院是下午拍賣，屋主兒子是一大早上吊，就差半天時間，如果及時得知消息，女婿下午也不會去投標了。

林姓男子說，標到這種房子，他比較不在意，但妻子不敢住，加上擔心日後鄰居閒言閒語，因此向法院聲請撤銷拍定。

林姓男子主張，自殺是發生在拍賣日上午，但法院未因此停止拍賣，也未載於拍賣公告，他不知情而標，因此請求撤銷。

不過，苗栗地院庭長兼發言人宋國鎮說，此案發生在拍賣日上午，法院不知情，不能以此認定執行程序違法，因此駁回。

宋國鎮並說，凶宅並沒有明確的定義，民眾如果擔心標到凶宅，投標前最好向周邊住戶或資深員警打聽。