聯合報 今日登場／九四三
土耳其往伊朗的火車上，有位愛爾蘭背包客到我的臥鋪車廂借插座充電兼聊天。他自我介紹是三十四歲的建築師，一有閒暇就四處當背包客旅行。聽說他來自愛爾蘭，我便向他打聽愛爾蘭的房價泡沫化是怎麼一回事。
「愛爾蘭的房價都是政府放任銀行濫發貸款惹的禍啊！」他回答。「那時只感覺身邊的親朋好友忽然紛紛加入瘋狂炒房行列，有種愛爾蘭挖到石油的錯覺。但，全國的產值根本沒變，貸款炒房只是短暫的表面榮景。幾年過去後，泡沫破掉了，都柏林的房價跌到原價的三分之一以下。」
「哇，三分之一！」我非常驚訝。
「我有一位朋友是單親媽媽，在人人都瘋炒房時也忍不住貸款買了一間房子，二十五萬歐元。」我火速心算了一下，將近一千萬台幣。「可是房價啪一聲跌下來，最後只剩八萬歐元了。」他瞪大眼睛說。
「什麼？跌這麼多？」我不禁開始想，如果台北房價也跌到三分之一，會是什麼樣的狀況？
「是啊，這還是求售兩年才賣掉的價格。」他補充：「而且不是什麼爛地段，都柏林的Temple bar那一帶妳去過吧？」
有有有，我點頭如搗蒜，那是都柏林市中心酒吧林立的熱鬧觀光區，有點像台北的西門町。
愛爾蘭背包客繼續解釋，雖然房價跌到只剩三分之一，但房貸卻還是得繳原價。有些人買在新開發區，通聯道路都沒齊全，沒學校沒銀行，住在空城卻得背債背一輩子，這就是房價泡沫的悲劇。
「整個過程持續了多久？」我問。
「從房價狂漲到泡沫破掉，中間大概歷經十年吧，專家預估還要再十年才會恢復到原本正常的房價，現價比正常價格低很多，經濟也隨之衰退。」
難道這就是他離開愛爾蘭的原因嗎？
「不，我在英國念完大學就定居下來了。」他接著提到倫敦房價更是高得嚇人，還好他女友的奶奶留給女友一間在市區Zone 2的房子，否則以她當編輯月薪只有一千歐元的微薄薪水，在高物價的倫敦是沒辦法生存的。最後，他反問台灣的狀況。
「也是年輕人買不起房子啊。」
「那我能想像你們的處境了，別像愛爾蘭人一樣付出慘痛代價啊。」他語重心長地對我說。
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張金鶚／政大地政系特聘教授
最近股市大幅波動，引發股市危機，是否接下來會產生房市危機的疑慮？是否政府救股市之際，也應介入救房市？
房市過去長期不合理價量上漲，去年交易量開始緊縮，今年價格也開始下滑，房市不景氣逐漸顯現。而股市是今年還大漲上萬點，最近才開始大跌，顯然房市並非受股市下跌才被波及下跌。換言之，股市是外在因素，與房市的內在因素下跌情況不同，不相牽連。
政大地政系特聘教授張金鶚。 圖／報系資料照
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此外，房市與股市本質大不相同。房屋除可投資賺錢外，更重要的是居住使用，這和股票純粹是投資工具明顯不同。不可諱言，房市已從過去消費使用為主的本質逐漸轉變為投資賺錢的目的，因此價量波動逐漸加大，越來越不穩定。
房市非集中交易且較不透明完整的資訊，這和股市集中交易、透明完整資訊明顯不同，兩者價量波動反應的速度有相當差異。雖然近年政府致力於房市實價登錄資訊、房價指數、房市資訊規範、預售屋銷售稽查等，避免房市烘抬炒作，但房市的價量波動仍與股市反應有相當的扭曲與差異。
因為房市與股市的不景氣成因與不同本質，兩者連動關係不大，不宜相互牽連。換言之，股市危機的因應思維與對策，和房市是否已產生危機，與危機因應作法應有所不同。
房市不景氣才剛開始，相對過去十二年不合理的投資炒作，目前只是市場機制的必然反應，價量調整也才開始，離合理水準仍有相當距離，房市正往正向良性的方向小步邁進，應予肯定支持，怎麼房市轉機好事，反變成房市危機壞事？
產業界此時就高唱房市將會崩盤，希望政府放寬金融管制、減少房產交易及持有稅負、刺激投資等救房市作為，如此說法是否危言聳聽？政府此時救房市是否大眾能夠接受？
因為房市同時存在投資賺錢及居住消費兩種目的，對投資者（包括建築業者）應是「盈虧自負、願賭服輸」，政府不宜過度介入，甚至藉救經濟來幫投資客或業者解套；對居住消費者應該是「確保基本居住權利」，政府不應讓投資客排擠了居住權利。因此，政府健全房市的首要工作就是要讓房屋回歸居住為主的消費本質，避免扭曲成為賺錢為主的投資本質，抑制房市投資炒作。
當前房市看似危機，實為轉機，政府應健全並尊重市場機制，獎優懲劣，加強資訊的正確完整與透明即時，讓價量調整至合理水準，其中所得負擔能力應是房價合理關鍵指標。
房市已露曙光，逐漸往合理方向調整，調整速度要看買賣雙方對房市的認知，資訊正確完整的提供非常重要。股市危機對房市影響有限，反而透過部分投資客的賣房救股，及投資信心的挫折，能稍微加速房市合理調整。此時政府的救房市方案，千萬要審慎，不要錯估形勢，反延宕並錯失房市改革時機，造成房市不斷惡性循環，居住正義永遠只是口號。
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經濟日報 記者林政鋒／高雄報導
農曆7月，高雄房地產市場延續價跌量縮的格局，被業界視為下波推案熱區的中都土地標售全部流標，土地交易價格將進一步鬆動趨跌；另8月房屋成交比7月量縮15.6%，主流產品為40坪以下，以區域來看三民區與鳳山表現相當強勁，並可望持續到年底。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，長期來股市與房市具有高度連動關係，這一波全球股災，並拖累台灣股市重挫，部分人士已經認為在股市受傷會導致房市低價求售潮，但由於國安基金進場護盤拉抬，終究股市的變局與房市會如何互動，將是短期需注意的議題。
高雄房市有陰影，即將進入盤整期。 記者林政鋒／攝影
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資深建商指出，之前高雄地政局標售三筆中都重劃區土地，底價每坪75萬到105萬元，結果竟然沒人投標而流標。如果再對應國有財產署在高雄標售21筆土地只賣出1筆，土地交易冷清的現象，對地價而言將會出現再下跌動能。
由於高雄房市熱區在美術館、農16等蛋黃區飽和後，中都是最靠近美術館特區的新重劃區，建築界普遍將中都視為港都房市的明日之星，如今土地標售反應冰冷，顯見業界投資信心不足，近日傳出一家中大型建商，已經對公司下達「凍建令」，對內宣示二年內不在高雄蓋房子，同時積極轉往東南亞尋找土地開發商機，此一現象是個案，還是有「一葉知秋」效應，近來受到港都建築界熱議。
土地交易商說，二年內高雄建地行情普遍會下跌20%至30%，除非地段相當具特殊性，否則一般土地都難避免跌價二至三成的命運，建商對此也樂觀其成，認為這一波高雄房價上漲，最大獲利者就是地主，尤其地主兼建築業主更是大贏家，因此地價合理回檔，對建築業有利。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，全台房市進調整期，今年上半年全台買賣移轉棟數較去年同期衰退18%，但從生產者投資開發來看，市場收縮的幅度則更為明顯。今年上半年全國住宅建照核發件數從去年的6.6萬戶，到今年只剩5.6萬戶，總量減少15%，搶照潮並沒有再發酵，而住宅的新屋開工戶更從5.6萬戶，降到4.3萬戶，驟減23%。
黃舒衛分析，今年上半年的開工數大幅滑落，除了代表產業面臨調整的挑戰，另一方面，2013、2014年的住宅全年開工數高達9.6萬、10.5萬戶，等這兩年高量的新屋紛紛落成後，產生衝擊的不只是天量餘屋所形成的賣壓，還有陡降的產業動能所蒸發掉的就業機會，擴延的失業以及內需問題恐怕更值得注意。 以目前全球經濟局勢不穩、政策管制依舊、房地合一稅即將上路的大環境來看，房市觀望氣氛依然濃厚，因此推案、開工均呈現量縮，如果預售市場持續降溫，預期下半年開工數持續下探的機會很高。
美國在判斷經濟情勢時，常將「新屋開工」 （Housing Start）視為重要的領先指標。一般來說，新屋開工年增率的上升或下降，往往預先反映經濟狀況榮枯的變化。另外，房屋開工有助於直接帶動營建、建材、裝修、融資的需求，對於後續家具、家用品等的購置需求也很具參考價值，因此是相當重要的經濟指標。
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聯合晚報 記者游智文／台北報導
台灣房屋最新市調發現，六成民眾看屋後願意出價，不過出價行情多為實價行情打八折，等於房價要跌兩成，由於屋主接受度不高，成交不易。
六都地政局昨天公布8月房屋買賣移轉件數全部下滑，六都整體交易量較上月量縮達16%，與去年同期相比，新北市、台中市更大減逾兩成，六都均寫下今年2月以來新低。
隨著年底結婚購屋旺季接近，台灣房屋調查第4季民眾購屋意願，有購屋意願的民眾仍在四成以上，達46%。其中有44%為首購、換屋等自住需求，置產兼自用以及投資出租收益則占56%。
進一步觀察有看屋意願的民眾，六成表示看屋後願意出價，不過出價行情是實價資料打八折；而他們願意出價的原因，除了考慮明年房地合一稅上路因素外，且最主要的是就是現階段賣方心態鬆動，有利議價。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，市調顯示，房市氣氛雖差，但傳統年底剛性需求的自住、置產買盤仍躍躍欲試，只是買方殺聲隆隆，不僅不追價，且希望賣方大幅讓步。
張旭嵐表示，雖然現在賣方居劣勢，但台灣目前利率仍低，今年也沒有大幅升息條件，在屋主普遍資金壓力不大下，買方想要買到「破盤價」並不容易，如果真想買房，建議考慮「平盤出售」的優質房產較易買到，未來也較具抗跌保值
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經濟日報 記者宋健生整理
■劉明哲（住商機構副總經理）
最近，很多客戶最常問的問題有二：「房地合一稅要上路了，我應該買或賣房屋嗎？」抑或是「媒體上面把房屋稅和地價稅講得好可怕，以後我會買得起、或養不起房嗎？」
確實，相較於其他政策，「稅」的問題影響深遠，不只在交易過程，也將對持有人產生一定程度的影響，甚至於改變不動產的邏輯，難怪消費者會特別擔心。
不過，購屋人也別過於煩惱，只要把稅搞清楚，就不必自己嚇自己。
誠如媒體所言，明年開始，台灣不動產市場將因為房地合一稅上路進入新紀元，不過這個稅制因為是明年上路，在明年1月1日這個時間點的日出條款下，並不會影響現階段大多數的持有人，現在的屋主其實可以好好盤點，另行規劃。
除了房地合一稅外，在目前地方政府亟欲開拓財源的作法下，房屋稅、地價稅等持有稅，也因為稅基逐年調高，達到實質增稅的目的。
當持有成本增加，會讓養屋族開始思考養房的價值，勢必影響不動產業的生態，實質上也將挑戰房地產的運作邏輯。
整體而言，以不動產持有目的來看，房地合一稅與持有成本調整對投資者影響比較深遠，一方面得面臨包括房屋稅、地價稅等持有成本水漲船高的壓力，二方面是對在明年1月1日後取得者，非自用者稅率達15%至45%，且不能退稅，賣與不賣都很為難。
換言之，如果要投資，未來就不能把過去囤屋習慣當作顯學，而是必須精挑細選，撿出最有價值的產品，經過盤點汰弱留強，才能發揮資金最高效益。
對自用者來說，衝擊就稍微小點，雖然房屋稅和地價稅的壓力仍在，可是在持有稅上，仍可以適用較為低廉的自用稅率，雖然比以前繳得多，但只要不是豪宅等特殊產品，稅負並不如想像多。
在移轉稅部分，房地合一對於自用客戶頗有優惠，除了坊間最常提及的400萬元免稅額外，還有大小均可適用的重購退稅，只要長期持有且實際使用，一朝賣屋可能連稅都不用繳。
整體而言，就新制度的發展來看，正意味著：未來台灣不動產將走向自用為主流的大市場。
也許有人會感嘆自己錯過了人生的大多頭，可是在未來的大市場中，不動產投資人或自用者，即使經過黃金十年不斷洗禮，只要一不留神，沒有嗅到改變氣息，都可能被打回原形。
因為，大環境不一樣、市場邏輯不一樣、產品走向不一樣、銷售方式不一樣。
那麼多的不一樣，還用過去習慣的方式，怎麼能期待和過去有一樣的獲利結果？如何適度調整眼光與購屋習慣，也是進場者所要面對的最大挑戰。
不可免的，當新制度創造新市場，新市場面臨新挑戰，隨之而來的就是新機會，任何時間都有人賺錢，任何時間也有人賠錢，關照好自己的資本與眼光，新時代來臨就會是一個新機會。
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聯合新聞網 綜合報導
全球股災蔓延，台股今盤中更一度暴跌逾570點，創下有史以來最大跌幅，打入跌停家數超過400家，而財經專家謝金河更在臉書上預言指出，「股市暴跌之後，下一個是房市！」
謝金河日前在臉書上表示，「台灣下一個壓力在房地產。今天經濟日報社論標題是『台灣房市何去何從？』乍見『何去何從』四個字，讓我想起很多往事。因為，每一次我用到『何去何從』四個字都出事。」
他回憶，第一次是1984年12月的報導，他用「蔡辰洲何去何從？」副標題是「國泰塑膠的過去、現在與未來』，次年2月9日十信擠兌，十信風暴正式引爆；接著在1985年8月，任何鈞赴日，他用「新玻何去何從？」當標題，結果兩個月後新竹玻璃出事。第三次他用「王朝慶何去何從？」探討中纖的問題，結果王朝慶被收押。
謝金河說，看到「何去何從？」四個字，而且是用在房地產上面，讓他對台灣的房市有一股不祥之兆，也就是股市暴跌之後，下一個是房市！這些年政府打房很用力，本來房地產超漲，已到強弩之末，政府不打房，房價也會下跌。
但這兩年打房萬箭齊發，尤其是張金鶚教授臨去秋波的房屋稅，讓台北市房地產買盤全縮手。目前房市只有賣盤沒有買盤，若有人在股市慘賠，必須賣房救急，一定求售無門，接著勢必引發多殺多的慘劇。」
「很多人以為房價下來大家都可以買得起房子，其實，台灣超過85%的房屋自有率，房價殺下來，每個人資產都縮水，下一步是銀行信用出問題，且房市愈跌愈沒有人買，最後房市崩潰了，政府要花10倍力量才救得起來！台灣的經濟將真正跌到谷底，這是台灣經濟最大的考驗！」
政府該打房？救房？網友論戰
謝金河的這番預言論，也引起底下網友留言的熱烈論戰。有人就認為，「政府除了救房寬鬆政策那又怎樣，建商和投資客為何房價還開價這麼貴，營建股價都下跌五成以上了，還不趕快打六折，五折賣給我們會死嗎？」、「百分百認同謝金河的說法！」；但也有網友認為，「彭懷南要救的不是房市不是建商，是怕銀行風險太高，是央行總裁的職責所在，邏輯上來說是合理作為，但是民意是不講邏輯的」。
還有人笑說調查是假的吧，「台灣一堆人買不起房子，哪來自有率85%？」；更有網友痛批說，「政府為何要救房市？打都來不及了！到現在還是沒搞清楚貧富不均的問題」、「除非等到世界末日，不然就算對折還是買不起。」、「很好呀！房地產崩盤台灣才有救，看看美國是如何狠心戳破泡沫。」
但有人不以為然表示，「要買倒店貨，你命要夠長，慢慢等吧！」還有人分析說，「打房是會改朝換代的」、「政府所有的措施都要批評和抱怨，但是如果自己是政府決策者，要如何解決台灣的問題？？？」
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聯合報 記者邱奕寧／台北報導
台北市政府為遏止違章建築，昨公布「遏止新增違章建築處理措施」，下月1日上路，未來新成屋交易買賣須附上建築師3個月內開立的「無違章建築」證明。有建築師憂心人情壓力找上門，房仲業者預估，下半年度新成屋房市交易量、房價恐受影響。
此外，建築師開立「無違章建築」證明，民眾賣房會多出一筆成本。為鼓勵民眾主動提請建築師檢查，若所有權移轉時檢附無違章建築證明所需費用，北市府會提供每戶最高3千元補助。
違建從早期普遍可見的頂樓加蓋、騎樓增建，到陽台外推、室內夾層等「二次施工」都包括在內。都發局先從新成屋「開刀」，下月起領有使用執照的建築物，起造人或所有權人申辦建物所有權第一次登記，或有買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉等行為，都須附上建築師3個月內開立的「無違章建築」證明，才可匯報都發局稽查。
建築師受委託出具建築物無違章建築證明時，要依使用執照竣工圖，針對建物專有部分與約定專用部分比對，若有違章情形則不得核發證明，並通報建管處。
地政局表示，各地政事務所下月起若收到未檢附違建證明的案件，會通報都發局建管處前往稽查，透過雙層防護，遏止新違建「長」出來。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，新制上路對中古市場衝擊有限，但對新成屋及預售屋市場將造成影響，特別是小坪數房屋二次施工情況普遍，坪數小賣相不佳，因此要挑高再做二次施工，可預見下半年度部分買方以此為理由退訂，或是屋主憂心被查到而拒絕交屋，新成屋房價恐因此下跌。
她認為，建築師必須幫忙背書，新制上路是不可承受之重。
建築改革社長呂欽文表示，建築師也會背負人情壓力，憂心會受不了朋友請託，「閉著眼睛簽下去」，認定時也可能有灰色地帶，給建築師寬認定的空間。
呂欽文對市府打擊違建的決心持正面態度，認為這是額外增加收入的機會，但坦言，這非建築師本業，且有弊端產生時，政府無法藉開罰建築師卸責，必須事先規畫更嚴謹的簽證辦法，例如透過公會推動，才具備公信力。
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聯合報 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德
台灣房市從2003年SARS過後進入一波多頭走勢的黃金年代，除了2008年金融海嘯時出現一小段明顯修正外，大部分期間都處於上漲走勢。全球為了挽救金融海嘯崩壞的經濟，推出史上最大的量化寬鬆政策，加上國內調降遺贈稅，吸引海外資金回流，讓房市寫下「633」的驚人創舉。
何謂「633」？指房價從2008年以來連漲6年、平均每3年漲幅3成，不過高漲的房價並未有相對應的所得收入支撐，加上政府政策引導，終究高房價還是強弩之末，現在該討論的是未來如何修正。
高房價不符合社會期待，高房價問題也迫使政府不斷出招調控。從早期停止國有地標售，到針對開發商的土建融管制，政府不斷地加強選擇性管制措施的管控範圍，2011年更仿效國外祭出短期交易的懲罰性重稅「奢侈稅」，並推出囤房稅，而地方政府也積極調高持有與交易稅負，包括大幅拉高公告土地現值、拉高新房屋的標準單價。
近年來台北市政府更針對高總價住宅推出豪宅稅，到今年房地合一稅上路，積極地對不動產交易查稅，大動作「平穩」房市的政策之下，的確讓房市從小感冒到住進加護病房，即便央行近期放寬新北市、桃園等6區房貸管控，但房市熱度仍一去不復返，交易量恐從以前多頭時的40萬棟跌到今年30萬棟以下。
1年多前，一般民眾心理預期可能是未來房價還會上漲，不買會更貴，但現在民眾可能已經不再預期房價還會上漲，反而開始對於未來可能修正多少有些疑慮。有人說未來房價會修正5至7年，甚至有人說房價還會修正8年，但若把時間拉回到2003年SARS時期，當年有誰敢預期房價會上漲10年？
倘若現在屬於剛性需求的買方，買房子這件事情可能就不是單純的財務問題，本身可能還有成家的夢想，有情感的溫度存在，這時候就應該評估自己的財務負擔能力，將每月房貸控制在家庭所得的3分之1，且挑選通勤便利與生活機能完善的區域，而此時對於這類型的剛性買方來說，更是好挑好買的時機。
至於換屋型的買方，雖然目前售屋價格可能低於之前的實價行情，但相對的買到的房子價格也會比之前划算，有些換屋型的買方也趁現在房價回檔修正時，尋找適合的房子。
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經濟日報 經濟日報社論
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聯合新聞網 吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮
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