光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

聯合晚報 記者游智文／台北報導

房地合一課稅將上路，房產業者表示，新的稅制下，持有不動產也應有新思維，像是透天住宅就不應再買來節稅，或是等待都更改建。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，透天住宅由於建物價值低，房地比高，過去確是節稅利器。以轉手獲利500萬元來說，如果是一般住宅，房地比多為2比8，也就是申報所得時，房子獲利部分達100萬元。
但如果是老透天，房子價值占全屋價值都不到一成，以8%來算，總獲利500萬元，必須申報所得的部分只有40萬元，省稅相當可觀。
不過，明年1月1日房地合一新制上路後，不再拆算房地比，而是以獲利扣除土增稅後直接計算，已失去節稅優勢。
除了節稅外，過去民眾買透天住宅另一主要考量是透天住宅土地持分大，有利都更改建，但此一利多隨北市、新北、高雄等同步調高房屋構造單價、路段率，也已減弱，因為透天一旦都更改建，未來將面臨相當可觀的房屋稅。
雖然透天都更、節稅優勢不再，不過如果具有觀光效益，有穩定的租金收入，或是改裝作為特色民、旅店或餐廳，仍是投資好產品。

聯合報 林建甫
社會解讀中央銀行降息，認為對房市有助益。不過降息無法逆轉房市向下趨勢，只是延長盤整時間。
房市價格的形成，是買賣雙方角力結果。賣方現在開價以實價登錄行情再加一、二成為主，不過買方認為現在房價不合理，大多以時價行情打八折開始談。買賣雙方對價格認知差距高達三到四成。
 

經濟日報 記者游智文╱即時報導

央行上周結束連16季利率不變，宣布降息半碼；住展雜誌統計指出，當央行降息，預售房價走勢多呈緩漲或緩跌，本波降息循環啟動後，房價崩盤的機率更低。
央行上周四理監事會後宣布降息半碼，房地產業者多認為對房市提振有限，預料房價仍會持續下修。不過，住展雜誌統計以往央行降息後的雙北市推案房價表現，有漲有跌，但漲跌幅都不大。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，央行因應景氣循環，近十五年來啟動多次降息、升息循環。降息方面，在2001年至2003年期間，共降了約3個百分點，北市預售房價上漲三成，新北也漲了25%。
另外，在2008年因金融海嘯，央行啟動另一波降息循環，重貼利率從4.375%降至1.25%，也降了3.125個百分點，這期間北市預售房價下跌3.5%，一坪跌二萬，新北也下跌約二萬，跌幅約8%。
何世昌表示，央行降息顯示經濟形勢不好，但由於降息後市場有較多資金，一般認為對房市有利；從過去兩波降息期間房價表現來看，央行降息後，無論漲跌，房價走勢似乎都呈趨緩走勢，崩盤的機率甚低。
何世昌說，一般認為升息因會增加房貸負擔，會壓抑房價，甚至可能引發房價泡沫破裂危機，但觀察先前兩次升息循環期間房價走勢，北市一次大漲54%，另一次也漲了28%，升息期間，房價反而易出現急漲，且累計漲幅更大。
何世昌表示，左右房價的因素很多，利率只是其中之一，但從統計數據來看，無論降息或升息，似乎都只要「比氣長」、撐得夠久就能累積到可觀漲幅，這也是現在建商普遍不願意降價的主因。

聯合晚報 記者游智文／台北報導
今年6月房地合一稅立院三讀通過後，業者多預期會有不少民眾為了節稅出手購屋，但實際市況以及市調顯示，市場預期的「最後輕稅購屋潮」，可能不會出現了。
房地合一稅由於明年1月1日才實施，今年購屋的人，未來售屋課稅，仍可採用稅負較輕的舊制，立院三讀通過後，一般認為市場會出現一波最後輕稅購屋潮，許多人會趕在年底之前買房子。但從官方統計數據來看，迄至目前為止，購屋潮完全沒有出現，買氣甚至下滑。
以台北市來說，今年6月交易量還有2400件，7月只剩2200件，8月僅剩1945件，創十年來同期新低。同樣的，新北市、桃園、台中、台南、高雄等，過去三個月，也都沒有任何買氣增溫跡象。
以六都整體來說，6月合計交易量為18,287件，7月減少61件，8月因鬼月因素更銳減3000多件。
買賣件數低迷，而永慶房產集團近日所做的2015第四季房產趨勢調查，則幾可確定購屋潮不會出現。
根據永慶調查，認為未來半年是購屋好時機的，也就是有可能在年底前購屋的，僅有三成，而三成之中，有將近一半是因為認為現在比較好殺價或物件比較多，想趕在明年房地合一上路之前買屋以便節稅的，只有14%；換言之，不到5%民眾會因節稅而購屋。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，最後輕稅購屋潮完全沒有出現，主要和民眾普遍看跌房價有關。他分析，房價繼續上漲，現在購屋適用舊制，未來出售時確實可省不少稅，但如果房價下跌，那麼新制一毛錢也不用繳，對購屋人而言反而有利。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，就自住客來說，新制、舊制沒有太大差別，舊制雖然可拆房地比，只課房屋獲利，但新制可重購退稅，又有400萬免稅額，舊制未必有利，如何買在低點才是重點，在看跌房價下，現在不急著出手。
 

圖／聯合晚報提供

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聯合晚報 記者許依晨／台北報導
 
 
內政部修正新版「不動產說明書」明日上路，凶宅及淹水等事項應列為必要記載。不過，內政部上午表示，成屋記載事項中，僅需敘明上一個屋主產權持有期間是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形；至於揭露淹水地區住宅則僅限於預售屋，預售屋必須增列最近5年基地周邊半徑300公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄。
新制明訂凶宅揭露僅限上一個屋主，也就是說，如果某屋在屋主甲擁有期間，發生非自然死亡情事，該屋轉手給屋主乙，乙擁有期間未有意外發生，屋主乙將該屋轉售給丙時，不動產說明書上就不會記載該屋為凶宅；換言之，傳統定義的凶宅，只要買賣過戶一次，再出售時相關紀錄就形同被「洗掉」，新規定未來是否引發買賣糾紛，引發討論，但內政部官員低調表示，相關規定是基於「比例原則」。
 

內政部修正新版「不動產說明書」明日上路，凶宅及淹水等事項應列為必要記載。 報系資料照

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此外，淹水紀錄記載僅限預售屋，有官員私下坦承，房屋買賣預售屋所占比例不高，但成屋卻並未要求記載水災淹水救助紀錄，等於不用強制揭露易淹水地區。
被問及是否擔心記載淹水紀錄恐影響成屋房價，淹水紀錄因此僅限於預售屋？內政部地政司不動產交易科科長陳啟明說，預售屋的基地未興建完成，民眾購屋瞭解程度不熟悉，才會規定淹水紀錄，至於成屋的淹水紀錄，可透過仲介業者向地方政府查詢，不必列入。
內政部表示，新修訂不動產說明書應記載事項從90多項增加至200多項，分別就土地、成屋及預售屋等三面向強化，若有不實記載，將針對房地產經紀業者開罰3萬至15萬元。
 

 

聯合晚報 記者游智文／台北報導

實價資料顯示，台北市中心旁的「老社區」，包括萬華、大同及中正區古亭地區的套房，在房市下行時，價格反而有撐。

市中心僅中正區守住

在房市交易量持續探底下，台北市房價今年加速鬆動，尤其是投資性強的市中心套房，市中心五區中，僅剩中正區守住行情，今年較去年均價上漲8%，其他四區都下跌。

跌最重的是松山區，去年均價94.5萬元，今年前七月均價滑落到僅79萬元，每坪價格重跌15萬元，跌幅逾16%。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，松山區重跌主因是前年捷運松山線通車，帶動松山區捷運沿線套房一波急漲，再加上去年高價套房「翔譽101」交屋，成交單價每坪落在92至127萬元；因此，大幅拉高松山區去年套房均價，今年也因此出現16%的重跌。

除松山區外，市中心大安、信義、中山區套房價格也都下跌；大安區去年套房成交單價飆破一坪百萬，達104萬元，今年已回跌至97.7萬元，跌幅達6%。另外，信義區也從93.5萬元的九字頭，回修到八字頭的87.4萬元。

套房出現重跌的，還有南港區，去年在多項建設題完工帶動下，套房平均成交單價達一坪66萬元，但今年下修至56萬元，跌幅也逾15%。總計北市12個行政區，有八個行政區套房價格下滑，四個持平或上漲。

中正區是市中心唯一守住行情的行政區，主要是中正區的老社區─古亭地區的套房，今年成交價格較去年上漲約一成，帶動中正區整體套房上漲8%。

傳統老社區逆勢上漲

資料顯示，不僅古亭地區如此，北市傳統老社區萬華區、大同區今年套房成交價格也都逆勢上漲，漲幅在3%至4%之間。葉立敏分析，台北市房市雖看淡，但低總價套房仍有需求，位於市中心旁的老社區套房，單價和大安區相比，只有五至六折，對首購族仍具吸引力，房價也相對有撐。

中央社 台北13日電

台灣年輕人低薪買不起房，看不到未來，工商協進會理事長林伯豐建議，除重建技職教育外，政府應仿效006688方案，「以租代買」降低年輕人的買房負擔。
台灣年輕人面臨低薪、所得成長停滯困境，明天沒有更好，導致世代對立問題日趨嚴重，加上少部分不肖廠商販售劣質商品，以致國內瀰漫反商仇富氣氛，林伯豐在接受中央社專訪時提出4點具體建議，並憂心年金制度不改革，台灣恐步入希臘後塵。
年金改革 迫在眉睫
目前國內各退休金中，勞保最高投保薪資為新台幣4萬3900元，所得替代率僅為50%至70%，但反觀軍公教以本俸作為投保薪資，最高為部長級的9萬2250元，所得替代率為75%至95%，也造成軍公教退撫基金去年已經出現入不敷出，虧損金額達33億元，如果不好好處理，10年後就會成為財政懸崖，透支下一代的未來。
林伯豐說，政府的組織再造應該要儘快展開，年金改革不做不行，不能只有勞保有上限，軍公教卻沒有。
為青年築夢 建議推青年住宅
他表示，要讓年輕人愛台灣，至少要讓他有工作、買得起房子，政府可以提供合適的「青年住宅」，仿效經濟部早期推行的工業區土地006688方案，「以租代買」讓年輕人先住個10年，等有能力了可優先承購現有房舍，已繳納的租金還可以抵扣房價。
林伯豐還建議，受到少子化影響，已有很多國中，小學校根本不需要這麼多教室，政府應該用心一點，撥一些學校用地拿來蓋青年或社會住宅，出租給弱勢族群，景觀好的樓層再賣給有錢人，「沒有富人和窮人不能住在一起的事」。
改善低薪 重建技職教育著手
林伯豐認為，以前工專、商專培養出來的人才表現、薪水不輸台大學生，但大學普及化後，台大變成一枝獨秀，其他大學畢業生薪津卻每況愈下，主要就是目前大學生素質不高，且都不願到工廠上班，只想坐辦公室或到餐廳端盤子，在相關人力過剩的情況下，薪水自然無法拉高。
他說，改善國內年輕人的低薪現象，應從重建技職教育下手，讓年輕人有一技之長，而不是陷入學歷迷思，像德國的工藝聞名全球，就是技職教育做得成功。
另外，他表示，政府要建立創新創業的平台，讓優秀年輕人可以發揮所長創業，也可以讓薪津所得三級跳。
對於社會反商情結嚴重，林伯豐表示，企業應重視社會責任（CSR），同時，政府對不肖廠商應確實處以重罰，避免雷聲大、雨點小，甚至最後輕輕放下撤銷相關處分，再次引發民怨，「我想是不好的」。

聯合報 記者沈婉玉╱即時報導

巢運團體表示，希臘政府爆發債務危機，全民共擔苦果，同樣的噩夢也正在朝我們逼近 。政府需強化財政紀律，面對房地產稅制存在嚴重不公平的現象，已阻礙財政健全。相較於對薪資所得課稅涓滴不漏，政府放任房地財產持有與交易稅負長年扭曲。
巢運表示，房地產稅制在稅基與稅率均嚴重不合理，又以稅基問題最為關鍵。虛假的公告地價與現值，造成房地產的課稅基礎（稅基）過低，造成100年的整體實質房屋稅率千分之4.2、土地稅率千分之2.5的現象。
以台北市萬華區的直興段二小段241~270地號為例，該地段近期成交案例的價格為每坪2,793,620元，然而該地段的公告現值最高僅680,992元，只有市價的24.38%；公告地價更是離譜，最高也不過172,562元，僅是市價的6.18%！ 巢運批評，政府藉口繁榮房地產市場，濫建公共建設以開發「好地段」，卻又因房地稅基過低，讓公共支出得不到相應的回收。不公平的房地產稅制，只是讓多數民眾承擔不合理的稅負與浪費公帑後遺留的債務。
巢運要求，繼房地交易所得稅改（房地合一稅）後，政府要把握今年是地方政府3年1度重新規定地價的時機，從持有稅的「稅基合理評估」展開整體的稅制改革。
巢運提出，地方政府應合理提高公告地價與公告土地現值，公告地價與公告土地現值等稅基評估長年受到政治力扭曲，內政部地政司雖承認公告地價是正常交易價格的20%，但卻說公告現值已達到市價九成，是嚴重灌水後的數據。
要讓地價評定如實反映納稅人的經濟能力與房地使用狀況，巢運認為，不能只是被動按照市價平均漲幅來調整，而是透過稅基的合理評估，提高過度被低估的稅基，才能翻轉畸形的租稅負擔結構。
巢運指出，地價長期被賦予各種「選票責任」，導致地價評定無法準確反映市價。各方非專業代表（尤其是民意代表）應退出地價評議委員會，讓地價評定回歸專業，「讓地價的歸實價，稅負的歸政府」。地價稅該課多少、社會福利身分該如何認定等等，請政府不要逃避責任。
不僅地方政府要負起稅基合理化的重責，巢運認為，中央也要負起徹底檢討房地相關稅法的責任，讓房地產的稅收結構能夠反映公平正義（重視地方差異、自住輕稅與多屋囤房重稅）。同時透過房地合一實價課稅，刺激地方政府提高土地現值以搶收增值稅；也可透過統籌分配等政策手段，支持地方政府排除民意的關說，正視嚴峻的財政問題。
巢運要求，總統候選人承諾當選後持續推動房地稅制改革、敦促所屬政黨的執政縣市共同負起稅制合理化的責任。臺北市去年開徵囤房稅，開出地方房地稅改第一槍，希望其他地方政府也順勢乘風破浪。我們再次呼籲中央、地方政府與各政黨同心協力，讓稅基回歸合理評估，否則「增稅救財政」將無從談起。
巢運表示，未來會繼續集結社會共識，持續為房地稅制正義發聲，更會緊盯到底有誰阻擋稅制合理化、妨礙財政健全化的關鍵改革！

經濟日報 記者宋健生／台中報導

國內房市景氣低迷，台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘昨（14）日建議政府，應暫緩今年度的土地公告現值調幅，同時提高對首購族及換屋族的貸款成數，挽救陷入谷底的房市。
台中市不動產開發公會日前召開第13屆第3次會員代表大會，魏嘉銘提出「救市五大建議」，獲得會員代表一致通過，將函文中央主管機關，呼籲政府趕緊救市、提振買氣。
救市五項建言中，首先建議中央應對「選擇性信用管制」全面解禁，以穩定金融及活絡市場；其次為提高對首購族和換屋族貸款成數，房貸利率應維持低檔，減輕自備款的壓力。
第三為導正「產置海外、債留台灣」的現象，政府應提出有效吸引海外資金回流的政策，據統計，台灣金融帳已連續20季淨流出，累計金額高達2,031億美元。
第四為建議政府在國內經濟條件不佳及民眾信心不足情況下，全面重新考量合理持有稅基的問題。業界認為，唯有解決目前房屋持有稅過高的問題，才是振興房市當務之急。
另外，現在土地公告現值約占市值80.9%，在政策要求下，許多縣市預計今年度將再調升10%。魏嘉銘建議暫緩今年度的土地公告現值調升，以免火上加油、刺激土地漲價，增加民眾購屋的壓力。

聯合晚報 記者游智文／台北報導

房市交易量深陷低谷，看跌房價的民眾愈來愈多，根據永慶房產趨勢調查，不論對短期或長期房價，民眾看跌比重都達七成，直追金融海嘯；四成受訪者預期未來一年房價會下跌3%至10%，約三成認為會下跌逾10%。
永慶房產集團今天公布第三季房產趨勢調查，市調顯示，目前看好房市維持多頭的受訪者僅剩一成多，對未來三個月，有高達69%民眾看跌房價，70%的受訪民眾看跌未來一年房價。
向下的刀子沒人想接，55%的受訪民眾說未來半年不是買房時機，為一年來調查比率的新高，預期未來半年「是」購屋時機的比率，從上季調查的38%下滑到31%，顯示央行日前雖鬆綁房貸信用管制，並未提升民眾的購屋興趣。
從市調來看，房市能否提振，關鍵在房價，回答現在不是購屋時機的受訪者，有71%表示因為房價太高；而認定現在是購屋時機的，主要也認為現在議價空間拉大，進場有機會撿到便宜。
至於房價應下修多少？有34%有意購屋的民眾，認為理想購屋價格在成交行情正負10%以內，另有33%買方則認為應比成交行情還要低10%~20%。不過多數屋主願意售屋的價格，現仍停留在成交行情正負10%以內，顯示買賣雙方價格認知仍有相當差距。