【經濟日報╱王應傑】
近期很多房仲公司推銷到澳洲、美國、馬來西亞、日本的不動產廣告，無論打著「賺6%高租金報酬」或「趁日圓貶值，到日本置產當房東」等讓人動心的廣告用語，確實打動部分投資人的興趣，這也是這兩年國人赴海外置產熱度升高的主因。
其實，到海外置產不是一件新鮮事，我曾親身經歷台灣三次房地產景氣多空循環，只要國內房地產進入低迷，就有業者把腦筋動到海外市場，「否則國內生意應接不暇，為何需要大老遠跑海外？」
對於購買海外不動產，我並非持反對意見，而是在行動之前，要很清楚海外置產的優缺點。首先要計算自己淨資產。對資金部位龐大的壽險公司，以及與東協有業務往來的跨國公司，可考慮配置部分資金在海外不動產；其次是追求資產長期增長的高資產族群；至於一般市井小民，不是不能買，而是要清楚瞭解交易風險與報酬。
【聯合晚報╱趙靖宇】
「斯斯」有兩種，REITs（不動產投資信託）也有兩種。
房地產市場雖然遭遇各種政策刻意的壓抑，但是各都會區精華區房價還是不跌反漲，就連五都以外的城市，像桃園、新竹特定地區，漲勢也不小。
相較實際的房市行情，REITs以房地產為投資標的，卻不見得檔檔都好成績，投信、投顧公司的基金業者最常用的廣告宣傳「花一萬元當蔡宏圖的房東」，衝著這句話，回顧2007年檔檔REITs基金賣到翻，但一場金融海嘯讓很多夢想當房東的投資人套牢，大約自2009年下半年之後才從谷底往上爬，「當蔡宏圖的房東」不見得人人都能賺大錢。
奢侈稅自2011年6月1日開徵迄今已屆滿兩年，財政部統計稅收共76億9千多萬元，此一數據與原預估之150億元相去甚遠，而且房價也沒有下跌跡象，因此，許多房地產業者認為奢侈稅效果不彰，兩年期間既已屆滿，應該廢止。
主管機關認為，奢侈稅實施後，雖然房價並未如預期大幅下跌，但兩年來房市交易逐年下降，2010年成交40萬6689戶，2011年36萬1704戶、2012年進一步減少為32萬9741戶，若非奢侈稅實施，壓抑房市投機炒作，房價漲幅恐不僅止於此，奢侈稅宜修不宜廢。
如以整體市場來看，房地產止跌走漲已經超過10年，未來房價是否還會大幅飆漲？為何那麼多人急於投資海外房地產，這是否意味著國內房價已達高房價、低投報率之臨界點？
根據2012年Global Property Guide針對全球94個主要城市房價研究報告，台北市毛租金報酬率僅1.57％，全球排名第94名，敬陪末座，房價租金比64倍，全球最高，其間所顯示的問題，答案只有一個，那就是房價漲太多了。
【經濟日報╱章克勤】
美國聯準會上月表示，將逐漸減少收購債券，暗示貨幣量化寬鬆QE政策可能會提早退場，這消息一出，馬上觸動了一場全球小災難，國際股匯市及原物料市場皆大受打擊。
量化寬鬆、低利率已是全球風潮，引發的資金浪潮，也讓風險性資產如股票、房地產等，近來表現都不錯。在此前提下，QE將退場的消息傳出，自然會挑動投資人的敏感神經。
國際情勢不明，台灣經濟景氣似也不佳，今年的經濟成長率屢屢下修，最壞情況可能無法突破3%，行政院經建會5月31日所公布總體經濟與國民所得資料，更是令外界擔憂，政府雖又提出32億元、共13項的提振經濟政策方案，但能否讓下半年景氣有效提升，仍有待觀察。
【經濟日報／本報訊】
商業地產的投資，與銀行的貸款息息相關，個人想要成功致富，當然也跟金融脫不了關係，因此溫州金融的改革步伐成為業界關注的焦點，現在每個溫州的企業家都有一顆想做金融的心，然而溫州金融改革的步伐，並沒有想像中的快。
現在溫州依然存在大量的「融資難」（意指借錢難）問題，企業家「跑路」現象也不斷發生，同時銀行的不良貸款率依然居高不下。在在都顯示投資人或企業家要有風險意識。
總結溫州金融改革遲未取得進展的原因，在於以下四個難點：一是民間資本在設立金融機構的融入度低；二是利率市場化缺乏試點，利率市場化改革推進難度大；三是個人資本、海外直接投資，儘管已經列入試點的條例，但未進入實際操作；四是地方金融監管身分尷尬，是否合法還未有明確定論。
遠東銀行執行副總經理周添財，因為過往曾任外商銀行高階主管，外派到海外，所以對居住環境的偏好也比較像老外，喜愛有山有水、遠離塵囂的大房子，遠離台北市中心。不過，除了注重生活品質，他也懂得精打細算，早早就為小孩在台北市精華區買房兼投資，至今房價已翻漲近一倍。
近日央行頻關切房市，政策性打炒房並無鬆手跡象，周添財有意危機意危機入市，再尋找台北市的好房進場。
這並非周添財首度危機入市，2008年金融海嘯期間，房市大受衝擊，他就在台北市國父紀念館附近、接近信義計畫區一帶，買了一間舊公寓，如今增值近一倍。這間房子還有頂樓加蓋，公設比超低、土地持分高，潛在都更商機驚人，可以說周添財進場時點佳，也挑到好物件。
周添財認為，若買房是為了追求高的投資報酬率，那麼當然首重立地條件，也就是「location、location、location」。倘若是買來自住，除了考量未來的增值空間，還是要看自己最重視的需求是什麼。
《特種貨物及勞務稅條例》簡稱特銷稅（即奢侈稅），是為解決當前社會問題而設的稅。我贊成部長張盛和的說法，就好像生病吃藥，但部長認為市場資金充裕，要房價下跌，這就有討論的空間。
過去特銷稅的目的是減少投機，因此只對兩年內持有非自用房地產課徵。房價上漲的問題現在更嚴重，大量背離民眾換房或置產的能力。修法之際，政府應有所為。
這波的房價大幅上漲，雖肇因於金融海嘯後的貨幣寬鬆政策，但我國長久以來房屋稅、地價稅的稅基嚴重低估，造成持有成本非常便宜。
在正常利率的年代，利率是炒房最大的直接成本或機會成本，但目前的環境很難改變的情況下，特銷稅就應賦予更大的任務，藉由特銷稅的進化版，降低房地產的報酬率，讓炒房資金逐步遠離房地產，將資金導入經濟發展。
自實價揭露以來，台灣房市已出現兩極化的現象，平價地區房價受到抑制，議價幅度偏高，黃金地段房價反倒獲得支撐、漲勢不斷，因此，不論何種產品類型，慎選置產標的更顯重要。
我建議，買房時，應先衡量「保值抗跌性」，評估投報率是否高於定存、基金等其他資產管理方式；其次，再考慮該物件是否存有稀有性、未來性等附加價值，如此才可能達到「增值收益性」的目的。
近日群義房屋針對全省1,175位有意願購屋民眾所做調查發現，有三成受訪對象購屋動機為「置產投資」。在此類族群當中，家庭年收入在81萬至110萬元的中產階級最積極布局房市；在年齡層表現上也有年輕化的趨勢，有近五成是25歲至34歲的年輕族群。
顯見，一直以來被視作高價位投資選項的「不動產」，在動盪的經濟現況中，已從各類投資選項中脫穎而出，全民瘋房市的態勢逐漸成形。
新竹美麗信酒店總經理陳銀城是嘉義縣新港人，在台北大都會打拚多年後，為準備結婚買了第一個家；後來他又為了小孩的教育環境而換屋。他說，他的購屋經驗與事業經營的心法一致，都是秉持「保守、務實」原則。
陳銀城初中畢業後就離家北上就業，他先在中華商場學賣皮鞋，18歲進入台北中泰賓館從最基層的行李員做起，從此展開與旅館飯店業長達近30年的工作情緣。
他退伍後在飯店業升到領班的職務，但因自覺學歷不足，開始半工半讀唸高中補校，再考上師範大學英語系，取得學士學位，為他日後在觀光飯店產業服務，奠定紮實的外語實力。
31歲時完成學業、準備結婚時，當時因手頭資金有限，選擇負擔得起的區域找房子。他在板橋以60多萬元、購入近27坪的公寓，邁入成家立業的人生階段。
【經濟日報／王淑以】
雖說聶雲保守看待台灣房地產，暫時退出。不過這過去累積幾十年的投資房地產成功經驗，是值得分享給投資者參考。
聶雲說，買屋需遵守幾項原則，大環境部分看生活機能、交通、學區；小環境看格局、建材、公共設施，所有的條件都到位，房子不漲也難。儘管聶雲是演藝人員是民眾熟知的面孔，每一件不動產投資都會親自到場看屋。區域房價行情比價則會詢問銀行，不會透過房仲業者，如此一來被房仲業者當成肥羊任人宰割機率降低許多。
至於物件產品，聶雲說絕對不買預售屋和新成屋，只買中古屋，理由是有人住過的才可以避免房子出現漏水等問題發生。買房子是人生大事，一間房子動輒上千萬，切記小心謹慎，一定要做足功課。
奢侈稅上路即將滿兩年，對房地產市場帶來了一些影響，有些問題值得我們再思考，整體而言，我認為奢侈稅不能將市場的大餅做大、反而影響公平正義。
台灣、特別是北部地區，居住問題根源是供給不足。就土地市場來說，台北市幾乎難有完整的素地供給，都市更新案光是前端整合就動輒耗時十年，而且開發風險極高，在土地相對稀少、容積管制嚴格的情況下，土地成本推動房價上升。
在供給稀少的情形下，賣方的供給彈性就大，奢侈稅的課徵就會出現下列的效應：第一，形成轉嫁，供給彈性愈大轉嫁部分愈大，反而墊高購屋或購地成本。此在供給稀少地區尤然。
第二，造成「閉鎖效果（locked-in effect）」，流動性降低的結果，造成地方稅收（契稅、土地增值稅、印花稅等）大量漏損，以及周邊服務產業（例如不動產經紀業、地政士業）與換屋經濟效益的損失。
台灣綜合研究院院長吳再益認為，一般白領家庭，買房要以自住為主要考量。此外，有鑒於都會房價成長快速，即使只有一成的自備款也可以買房，而且愈早買愈好。
吳再益平時給大眾經濟和能源專家形象，近期更受經濟部委託，檢討油價公式，幫大家「精打細算」。吳再益對買房子也秉持同樣精神，白手起家坐擁三棟住宅。
吳再益說，當年退伍時，隻身來台北工作，口袋只有5,000多元，付完房租和生活必需品後所剩無幾，不過，即使經濟困窘，吳再益在1980年代，仍存錢購入台北市士林區天母西路約40坪的中古屋，當時他才30幾歲。他說，看上天母，主因環境安靜，生活機能也不錯，當時完全沒想到投資。
他指出，許多專家建議，買房自備款要占總價的三成，其餘七成用貸款，他認為未必如此。只要計算後，每個月的薪水除了可以償還貸款的本金和利息，並有足夠的錢支應生活開銷，就可以下手購買。
【聯合報／徐一鳴（達一廣告董事長）】
最近，財政部長張盛和一句「市場資金充裕，要房價下跌，哪有可能？」，在房市激起不少火花。
事實上，無論從維持台灣經濟成長動能、或全球經濟穩定復甦看，房地產業跟近年走紅的「鋼鐵人」一樣，扮演比以往更重要的角色，所以各國不但不敢真打房，反而想盡辦法讓房市成長。
光看台北市，你就知道地方財政多麼依賴房地產。
【經濟日報／成功大學法律系副教授柯格鐘】
特種貨物及勞務稅，一般通稱為奢侈稅，到今年5月底為止，即將實施屆滿兩周年。奢侈稅自實施以來的成效，截至今年2月底為止，不動產課徵件數僅8,481件，稅收為46億元，遠低於實施當初所預估的70億元。儘管財政部長依然對於奢侈稅實施的必要性與其成效，給予高度的肯定，但朝野許多立委已積極提案，將在下會期中進行修法。
有立委認為，如果奢侈稅繼續實施，對特定地區的高房價並無打壓作用，只是讓其他地區的房地產交易停滯而已，故而建議仿造央行「控管特定區域之購屋及土地貸款」的方式，提案建議財政部僅鎖定特定地區實施奢侈稅，同時將兩年適用期限拉至三年；有立委則建議，非專營房地產的業者，若首次法定期限內出售不動產時，只需要補繳稅款，無需課以高額處罰；亦有立委建議，若能提供自住證明，且在持有期間內未曾出租或供營業者，應免徵奢侈稅；甚至還有立委建議，應對國產遊艇買賣免徵奢侈稅，以鼓勵國產遊艇業的發展。
我認為，奢侈稅根本不是解決全台到處竄行的不動產投機交易行為的良方，過去實施的成效也果然證明，該稅完全不能發揮抑制房價的作用，財政部應該正面面對錯誤才是。取代奢侈稅的配套措施，並能真正解決不動產課稅問題的良方，除前述央行實施金融管制手段以外，在於稅捐法制上要完全徹底地實踐「實價課稅」制度：對於不動產交易所得，應如曾巨威立委的主張，將房地產進行合一之計價，依納稅人實際取得的資本利得，進行所得的實價課稅；對於不動產的持有，則同樣將納稅人所擁有的不動產作合一的估價，進行不動產財產稅的實價課稅。除以上兩種實價課稅的途徑以外，其實別無他法可求。
【經濟日報／龍益雲】
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考進台塑集團後，陳大禹沒多久就從台化宜蘭廠調至台塑台北總管理處，原本只是想找一戶房子棲身，經朋友介紹，用100萬元在林森北路買下一戶小套房，自備款20萬元，沒想到還沒住進去前，就有人出價140萬元買，他一轉手就賺40萬元。
第一次的購屋經驗，陳大禹感受到房地產高槓桿的威力，自此養成假日、下班看房的興趣，連通勤時都不忘留意建案、賣屋廣告，有潛力的物件就記錄下來。
陳大禹從台北調到南亞塑膠桃園錦興廠，留意到南崁一帶的新成屋，一次買下三戶，幾個月後再轉手，又賺了200多萬元。
從美國實施量化寬鬆，歐洲與日本持續跟進以來，表面上是市場充斥熱錢，但實質上對我們日常生活產生相當衝擊，也讓過去投資邏輯出現改變，加上低利率影響，相信很多人都發現，除了東西越來越貴，民眾對於鈔票越來越薄的恐懼感更日益加深。
無論是渡邊太太搶匯，或是中國大媽搶金，和金融海嘯前相比，在這個量化寬鬆已成常態的現階段，各種投資行為似乎都顯得一窩蜂。
在各類投資工具都持續發燒的同時，台股又因證所稅改革而掀起鍋蓋，頗有向上攻擊的態勢，最近幾個朋友問我，和股票市場連動極高的房地產市場，會不會在此狀況下，因為資金轉進股市，而影響到房市表現？
不可諱言，若從過去邏輯來看，當股市連走三到六個月大行情，房地產價量多會明顯提升，台灣房地產市場過去經歷的三波多頭，大多數也和股市大好有密切關係，可見股市與房市的連動性相當高。
在房價飆漲的時代，財經專家賴憲政建議年輕人一定要靠買房子強迫自己儲蓄，秉持著「由小換到大、由遠換到近」慢慢累積財富。
賴憲政常常在公開場合曝光，教投資大眾如何透過存股概念，累積財富，但顯少人知道，除了研究及投資股市頗有心得外，他在房地產投資亦有個人獨到的投資策略。
苦過來的賴憲政，年紀輕輕時對賺錢就相當興趣，只要有賺錢機會絕對不放過，民國60幾年當兵退伍時，銀行存款已有8萬元，再與天主教神父借款8萬元，合計16萬元的自備款，在板橋買下約42萬元的1樓店面，從此開啟投資房產的興趣之門。
爾後賴憲政進入東元擔任冷氣業務員，一周七天每天不眠不休的接洽裝冷氣的工作，累積不少財富，民國70幾年在板橋買下第二間房產。
自從3月28日央行理事會後宣布利率不變，加上329檔期的熱絡氣氛，第2季房市可謂「遍地開花」，全台六都交易量出現明顯增幅，首購族、換屋族、置產族紛紛出籠，房市復甦力道相當強勁，一掃去年交易量急凍的低迷市況。
今年經濟露出難得曙光，連外資都對台灣房市抱持正面看法，我認為今年台北市的房價有機會上漲5%至7%，全年成交量將較去年增加超過兩成。
隨著實價登錄實施，房價資訊日趨透明化，原本期待房價下跌而觀望的購屋族，紛紛在農曆春節後大舉進場。
根據統計，消費者房市信心指數已連續三個月上升，對股市信心則是持平，從熱絡的房市交易不難發現，購屋族趨之若鶩的心態，不外乎是因為房產具有保值抗通膨的特性，在物價節節高漲的今日，房地產除了居住功能外，也成為現代人長期持有之投資工具首選。
「生老病死」乃生命常態，「生」的喜悅固然增添希望色彩，但「老」、「病」的體會卻也加深人生滋味，不妨坦然面對。同樣的，都市、建築同樣會面對老舊、破敗，甚至危及居民身心健康。人生病了要進醫院治療，老了要調養修復，而建築乃至於整體住居環境一旦病了、老了，也要透過各種可能的努力尋求再生機會。
都市更新之所以名為「更新」，英文學名叫renew，原意是「重新開始、使之完美、賦予新生命」，甚至是再創造，最後才是重建。
可惜的是，在有土斯有財的觀念下，台灣都市發展的成就往往被窄化為房地增值，而都市更新就被侷限在創造多少新的樓地板面積、多少的銷售金額、帶動多少的價格漲幅，但背後能帶動的意義，如：安全的住居環境、均衡的都市景觀、健康的生態空間、完整的都市機能、豐富的生活體驗，都被拋諸腦後，忘卻都市更新只是讓都市生機復甦的手段，而非都市發展的目的，殊為可惜。
根據內政部營建署的最新統計，台北市平均有50.9%的住宅屋齡超過30年以上，萬華、大同更超過6成，就連最年輕的內湖區都超過25%，若以最新的國家規定的耐震要求標準來看，至少有8成的住宅不合格。
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