【經濟日報╱王應傑】

近期很多房仲公司推銷到澳洲、美國、馬來西亞、日本的不動產廣告,無論打著「賺6%高租金報酬」或「趁日圓貶值,到日本置產當房東」等讓人動心的廣告用語,確實打動部分投資人的興趣,這也是這兩年國人赴海外置產熱度升高的主因。

其實,到海外置產不是一件新鮮事,我曾親身經歷台灣三次房地產景氣多空循環,只要國內房地產進入低迷,就有業者把腦筋動到海外市場,「否則國內生意應接不暇,為何需要大老遠跑海外?」

對於購買海外不動產,我並非持反對意見,而是在行動之前,要很清楚海外置產的優缺點。首先要計算自己淨資產。對資金部位龐大的壽險公司,以及與東協有業務往來的跨國公司,可考慮配置部分資金在海外不動產;其次是追求資產長期增長的高資產族群;至於一般市井小民,不是不能買,而是要清楚瞭解交易風險與報酬。

由於到海外買賣不動產手續繁複,在交易安全考量下,必須親自簽約、用印、合約公證,若再加上來回機票成本,期初的交易成本比國內高,因此,首先要建立置產是賺長線增值的正確心態。其實,到國外買屋,因為人生地不熟,地段仍是不敗的法則,因此,對於打出高租金報酬率個案,也要注意是否位於好地段。

當然,廣告打出的高租金報酬都未扣除成本,舉例來說,買一間300萬元的日本套房,每年租金收入18~24萬元,但須支付的成本也不少,包括第一次買賣交易成本,房屋順利出租後,每年要繳納物業管理費、房屋修繕費、持有稅費(房屋稅、地價稅等);此外,外國人在海外的收入,也需在當地繳納個人所得稅。

若粗略估算在海外持有一間不動產的成本,每年大約2%,扣除成本後,真正賺進荷包的利潤,每年也不過賺9~12萬元,耗費心力購買一間不動產,一年只賺9萬元,真的划算?因此,很多大型投資客一次買下十間,對租金才「有感」。

由於國外政策變動,國內難以掌握,這是投資風險之一。過去幾年,亞洲國家陸續祭出抑制政策,比如說,大馬政府提高資本利得稅(類似台灣奢侈稅)的稅率,早期大馬的稅率只有3~5%,這兩年房價快速上升,兩年內出售者,稅率上調至15%,二至五年則降至10%。

至於日本的不動產資本利得稅已行之多年,目前以五年為分界。五年內買賣不動產,資本利得稅率為30%,持有五年以上則降一半,為15%;若是賠錢,就不需繳納。這些說明不管大馬或日本政府都不歡迎短線炒做,因此投資海外不動產不只是賺租金,還要有長線賺增值的心態,而且這筆資金一定得是閒錢。

最後,我想提醒的是,「前三年包租」是很多海外置產的賣點。但投資人要進一步了解,包租三年後,究竟該由誰來接手?能否維持穩定的管理能力;其次,簽約對象是否值得信任?

若是A上市的建設公司興建銷售,但最後卻是由B物業管理公司簽約,就要注意A、B公司的合作關係。因為B公司最後很可能經營不善而倒閉,此時,投資人找銷售仲介或物管公司都很可能求償無門,這些都是投資海外不動產不可不知的細節。

(作者是東森房屋董事長)




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