【聯合報╱達一廣告董事長徐一鳴】
達一廣告董事長徐一鳴

閱報得知,張金鶚出任台北市副市長後,打算制定台北市房價指數,理由是「更進一步」提高房價透明度。這想法令我困惑。

在台灣,房價指數已經非常多:信義房價指數、永慶價格指數、台灣房屋與中央大學合作推出的房價指數、住展雜誌的房價指數、國泰房地產指數、營建署住宅需求動向等等,根本不需要浪費資源再搞一個。

這些指數大多由專家學者主導制定,也都有學術理論做支撐。由房仲業者提供的房價指數,也許會帶一點商業色彩,但用心觀察,會發現這幾家企業非常愛惜羽毛,不會故意扭曲實際房價行情。

最具說服力的例子是:唯一被全球最大房地產數據統計─全球房地產指南(Global Property Guide)所引用的,只有信義房屋揭示的信義房價指數,而沒引用營建署的價格資訊。

此外,央行在金融穩定報告中的房價資訊,也引用信義房價指數。以上兩例,說明了信義房價指數在台灣房市的權威性,我想不通,台北市政府幹嘛再搞一套房價指數?

按照近幾季國泰房地產指數的改變來看,我推測,張副市長打算推出的台北市房價指數,很可能是要將台北市房地產區分成高價位、中價位、低價位,企圖避免將低價位行情被高價位拉抬。

如果張副市長真這麼做,我覺得這樣的指數,參考價值其實不高。因為光是依據什麼條件去定義高價位、中價位、低價位,就會引來很大的爭議!

進一步說,台北市大安區並非全都是高級住宅,靠近第二殯儀館的房價就明顯較低;另外最近內湖區出現每坪破百萬的豪宅,明顯高於內湖區均價,還是很快就銷售一空。

如果光以行政區做為高價位、中價位、低價位的區分原則,有心人士只要在大安區多出現幾間價位偏低的物件,而在內湖區出現幾間明顯偏高的物件,將會出現大安區暴跌、而內湖區暴漲的房價指數。

相對地,房仲提供的房價指數,樣本都是自己經手成交的物件,最能掌握真實性。加上製作房價指數時,房仲會剔除明顯偏高物件(例如一樓店面),目的就是讓大家知道其指數具有趨勢性,願意視為參考指標。

營建署住宅需求動向的房價樣本,其實是民眾自行填寫,真實性本就不高,樣本數又少,以致未獲全球房地產指南與央行採用。總之,台北市根本不需要無法成為權威性的房價指數,弄清楚這點,張副市長還是專心搞好都市更新,日後讓市民們豎大拇指稱讚吧。

 



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