光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

高雄房地產今年上演補漲行情，購屋者挑選房子時，若能掌握到房屋的潛在價值，則這棟房子景氣好的時候必定增值，景氣不好時也能保值，可將房地產理財的效應發揮到極大。

目前全球資金氾濫，美國連續推出3波的寬鬆貨幣政策，全世界遊資充斥，銀行利率相對偏低，時序走到第4季，是國人結婚旺季，年節氣氛轉濃，年終獎金核發將引導一波獎金理財潮，因此基本上房地產市場在第4季將可獲得相當支撐，穩定向上發展的格局不會有太大變化。

重點在於，民眾若想把資金投入房地產，要如何選房最明智？從事建築數十年，發現仍有很多民眾完全陌視房子的潛在價值，因此經常怨嘆，「為何我買的房子不會漲」？要避免這種現象，可把握幾個基本原則。

首先是大家都熟悉的地段。同一區域不同建案，1個座落在大馬路旁，另1個位在巷弄內，同時間開賣時，兩者的價格每坪可能差個幾千元，但是可以肯定的說，5年或10年過後，大馬路旁的房價一定漲得比巷弄內高得多。

長虹建設是營建族群績優生，今年前三季每股稅前盈餘已達11.93元，在同行中名列前茅，掌舵的長虹董事長李文造每年都帶著長虹衝出佳績、自己也已身價非凡，但只要走進李文造的住家，卻能發現他依然簡樸過日，始終沒忘記創業之初的辛苦。

李文造曾換過3次房子，他買房的原則非常務實，就是回歸最基本的面向、考量己身需求與預算，而非跟著市場風潮走。

李文造是養子，小時候一直住在養父母在三峽的老家，他回憶說，老家是很典型的「土角厝」，並非磚造、門還得用栓的，只要天氣稍差時，就會有「風雨飄搖」的感覺。

成功大學畢業後，李文造到台北工作，若要從三峽通勤到台北，當時只能走路到鶯歌火車站搭火車，或是搭1.5小時的公路局公車，因為路途實在太遙遠，李文造就借住武陵高中同窗好友、前農委會主委陳武雄位於板橋的家。

實價登錄的房價資訊開始上線供民眾查詢，台灣房市終於進入透明化的時代，但想買屋的民眾該如何運用實價資訊呢？房市專家Sway指出，如今已聽聞投資客運用實價登錄的平台墊高價格，若不想買貴，最好以「打折後的登錄價」當出價。

Sway曾寫過《黑心投資客炒房告白》等暢銷書，他表示，實價登錄千呼萬喚始出來，網上查詢平台近來更是大爆滿，但據他了解，因為登錄價格是由政府所蒐集、公布的，特別具有公信力，已有投資客開始將實價登錄價格揭露平台當成炒房工具。

這些投資客會在區域內的重點大樓或投資客較多的大樓，透過假交易「做價」，將價格拉高，在政府揭露此價格後，想買房的民眾對此區的價格認知自然會提高，較容易買貴，也可讓投資客順勢解套出場。

若不想買貴，Sway建議，民眾在買屋時，最好用登錄價的偏低價格再打九折當出價，真正買價上限則是登錄價的中間值。

2012年8月1日是台灣房地產發展史的里程碑，因為這一天我們開始進入不動產交易實價登錄的時代，10月16日開放成交資訊查詢，意味著資訊透明化的時代來臨，政府的下一步還可以做什麼呢？

很多人認為政府推動實價登錄，本就是項莊舞劍，意在沛公，下一步就是為了實價課稅。

不過，如今景氣並不好，政府若推動實價課稅，民意反彈之大是可想而知的，而且實價登錄初期成交資訊有限，需要時間來累積更完整之稅基；加上實價課稅還牽涉到房地分離的技術問題，茲事體大。

依此來看，實價登錄後，下一步不會是實價課稅，那會是什麼大代誌呢？個人認為，應更貫徹交易資訊透明化、推動以下3大任務。

談到奢侈稅、實價登錄和居住正義相關議題時，常看到政治大學地政系教授張金鶚在媒體上就房市針砭時政；私底下的張金鶚，名下也有3棟房子，他傳授給大眾的買房秘訣，就是「喜歡最重要」！

張金鶚強調，買房不能只跟著市場趨勢走，房地產這項產品，最主要的用途還是在居住使用，喜歡、住起來舒服，才是最重要的目的，因此必須清楚自己要的是什麼。

他在民國75年買了第一棟房子，約4年後，為了讓父母也住到附近，買了第2棟；過了2、3年，又買了第3棟，原本打算賣掉第1棟房子，但由於該地點有都市更新計畫，因此目前作為和朋友聚會、討論的地方。

「我買的房子，我和太太都很喜歡。」張金鶚說，3棟房子都在政大附近，住了10多年，他們常常沿著政大旁的河岸散步，和鄰里相處也相當愉快。

最近房地產市場又重燃生機，先有財政部釋出奢侈稅退場與小面積國有地禁售解禁等2大友善政策，後有建商頻出天價獵地、指標商辦接連飆出高價，一時之間，房市氛圍熱絡不少，又有很多朋友開始問我「現在究竟是不是買房的好時機」。

如今到底是不是進場買房好時機？我入行以來，就一直不斷被問到這個問題，每當有人問我時，我總回答，要看你自己的需求，釐清你到底是為了什麼而買房。

如果是真的有自住需求的首購族或換屋族，買屋時，其實不用過度考慮外在景氣的波動，只要挑到自己喜歡又符合需求、價格合理的房子，就可出手。

這個原因很簡單，因為自住客持有房屋的時間通常很久，在這段期間之內，即便景氣有起落、房價有漲跌，但總歸來看，房子多半是能增值的，畢竟台灣經濟仍持續成長，而且房地產的總供給量有限、鈔票卻不斷印出。

桃園航空城拍板定案，帶動9月航空城周圍農地每坪單價達4.8萬元，較8月增加5%。雖然農地價格反映航空城利多上漲，不過，我認為貿然搶進購買農地有其風險，關鍵就在於範圍劃定。

目前政府僅確定屬於「蛋黃（中央負責的機場園區）」部分的第3航站區，因無取得用地問題，9月底就可展開規畫總顧問遴選作業，明年底辦理建築設計競圖，2014年動工、2018年完工啟用。

其餘的蛋白區，像是倉辦大樓、國內外物流中心、加值園區、航空貨運站等，將會同桃園縣政府辦理特定區計畫及政策環評，並舉辦公聽會、座談會，及對外說明預定徵收範圍、徵收期程等，也就是說，若徵收過程「喬不攏」，劃定範圍、時程有可能變更，購買農地等增值的風險非常高。

首先要注意的是重大建設劃定範圍：不少民眾購買重大建設附近的農地，期待「廢土變黃金」，變更成為商業用地、住宅用地使用。不過，若政府土地徵收過程遇到阻礙，或是劃定範圍中途調整、改變，原來購買重大建設劃定區域內的農地，可能不再具有黃袍加身的效果，像是大埔農地的徵收，當初在擴大新竹科學園區竹南用地下，進行強制徵收，最後在居民反對聲浪，計畫停擺，先前著眼農地增值收益的民眾，投資回收遙遙無期，還要接受周邊劃定為工業區所帶的工業汙染影響，得不償失。

最近房地產市場又重燃生機，先有財政部釋出奢侈稅退場與小面積國有地禁售解禁等2大友善政策，後有建商頻出天價獵地、指標商辦接連飆出高價，一時之間，房市氛圍熱絡不少，又有很多朋友開始問我「現在究竟是不是買房的好時機」。

如今到底是不是進場買房好時機？我入行以來，就一直不斷被問到這個問題，每當有人問我時，我總回答，要看你自己的需求，釐清你到底是為了什麼而買房。

如果是真的有自住需求的首購族或換屋族，買屋時，其實不用過度考慮外在景氣的波動，只要挑到自己喜歡又符合需求、價格合理的房子，就可出手。

這個原因很簡單，因為自住客持有房屋的時間通常很久，在這段期間之內，即便景氣有起落、房價有漲跌，但總歸來看，房子多半是能增值的，畢竟台灣經濟仍持續成長，而且房地產的總供給量有限、鈔票卻不斷印出。

最近「高雄很熱」，當然不是在講天氣，這句話是在說高雄房市又熱起來了，不僅成交量放大，價格也持續上揚，上市公司更是高價買地，但是就在此時市場卻出現了另一種聲音，「高雄房市還能熱多久？」

高雄房地產市場從長期的角度來看，是「易跌難漲」，當出現漲升時，卻是短暫的讓人來不及拋售，猶如曇花一現，因此很多人對於在高雄買房子是又愛又恨，愛嘛是高雄房價實在太便宜了，很多好地段、好生活機能的房子，蓋得又不錯，手頭有閒錢的台北客看了都會手癢。

但是讓人恨的地方是，當你真的砸錢下去買的時候，已經很便宜的房價，卻是不會漲，反而是愈來愈便宜，這麼怪異的市場，讓很多資深的不動產人士都看得霧煞煞！

可是從去年以來，高雄房市明顯動起來了，整體市場出現「北冷、中溫、南熱」的現象。主要原因是奢侈稅之後，北部投資置產客的資金轉移到中南部；其次是比價效應發酵，北部房價偏離合理價位太多，讓人已經買不下手，相對的南部房價長期偏低，自然的獲得市場的青睞；當然近幾年來高雄的硬體建設也慢慢得到市場的認同，這些都是這段時間高雄房市交易表現，讓人驚艷的地方。

大學放榜後，各大學院校開學在即，學生出外就學，家長忙著尋覓寄宿學生宿舍，或是乾脆當起現成包租公、包租婆。學生租屋市場商機無窮，但也危機四伏，房東及家長對於學生套房的安全或有疑慮，卻常不知如何著手辨識。

教育部100學年度大專院校統計，全台大學院校在校外租屋學生逾30.5萬人，占大專學生總數的27.95%，換言之，每3名大專院校學生就有1人在外租屋。

至於學生校外宿舍的安全是否有人把關？學生的居住安全有無保障？儘管校方十分重視，但礙於人手不足，加上校外學生宿舍屬私有財產，能介入的空間有限，只能仰賴房東的良知，以及學生和家長自己的辨識。

永勝資產管理於2010年首創建立租屋安全評鑑的「評安網」，特別在開學前，根據學者專家和大學相關科系學生提供的意見，歸納出17項學生居住安全評量標準，主打「租屋安全．由自已做起」理念，讓學生為自己的租屋安全把關。

轉眼間，實價登錄已經上路半個月，目前看起來，不論在消費者、代書或是仲介業者，都頗能接受這個新政策。不可諱言，政策上路之初總會需要一些時間磨合，不過值得慶幸的是，目前看起來，消費者與大多數業者都頗能接受實價登錄帶來的改變，也對未來市場發展抱持著正向態度。

對大多數民眾來說，實價登錄的接受度是高的，一方面是他們了解，投機客想和過去一樣靠著模糊地帶賺大錢的時代已經不再，二方面是他們也相信，新時代自然會衍生出新的獲利模式。

最重要的，是他們看到周邊已經施行實價登記與實價課稅多年的中國大陸、香港、新加坡等地區，即使價格透明，遇到多頭時，樓盤價仍舊炒翻天，有了直接證明「實價登記並不等於房價崩盤」的例子，對於政策上路就不至於那麼有疑慮，無形中也讓政策推動過程中多了助力。

說來也很特別，在台灣房地產發展快40年的歷程中，在法規、制度面上都漸臻齊備，惟獨對於實價登錄這一塊，就像是潘朵拉的盒子，沒有人願意去觸及，更不願意改變，而這也是台灣不動產市場在透明度上始終為人詬病的部份。

奢侈稅（特種貨物及勞務稅）6月底屆滿周年；8月起，實價登錄制也跟著上路。奢侈稅主打抑制短線炒房，實價登錄則走長線布局，藉由買賣價格透明化，建立房價資料庫，為日後實價課稅預鋪坦途。奢侈稅與實價登錄都是健全房市的重要措施，兩者雖沖著房市而來，卻都有難挑大樑之憾。奢侈稅劃地自限，只對持有未逾2年的房產交易課稅，致使成效有限；實價登錄則存在建置速度緩慢、價格真偽難辨的障礙。健全房市沒有速效藥方，但缺少一張面面俱到的稅制藍圖。

證券資本利得稅擾攘數月終於完成立法，財政部多次表態，土地的資本利得稅制改革暫無急迫性。特別是8月1日實價登錄已經施行，應先觀察不動產買賣的登錄成效，再來評估土地實價課稅的適當時機。財政部長張盛和甚至坦言，參考登錄資訊以逐年拉升房屋及土地等公告價格接近市價，也是漸進實現不動產實價課稅的方法之一，未必需要動刀動槍執行土地稅制的修法工程。顯而易見，放慢不動產稅制改革的步伐，似乎已是政府目前的主要基調。

然而，絕大多數的房產都是安身立命之所，不是用以炒作獲利的工具；房價亦不同於股價，股價太高可以不買，但不合理的房價卻會影響人民基本生活。不動產資本利得的改革優先性，絕不應落後於證券資本利得。健全房市需要稅制輔助，其實並無爭論，問題只在如何做與何時做而已。確實，從改革推動時機看來，財政部「靜候實價登錄成效」暫且按兵不動的策略，固然有其道理，但要論改革心態，則未免過於被動消極。

房產利得享有的租稅特權，並非只有土地資本利得一項，涉及稅捐也非僅有土地增值稅一種。不動產稅負偏低，源自於政府所訂的公告價格，偏離市場實價常軌太遠，其所影響的稅目豈止土增稅，還包括所得稅、房屋稅、地價稅、契稅，以及遺產與贈與稅。套用證所稅「先求有、再求好」的改革理論，不動產也需要一套象徵前進的稅制改革規劃。

近幾個月來，全球金融市場的焦點幾乎都落在歐債危機發展、全球景氣復甦下修的緊張情緒中，市場卻忽略了美國房市已悄悄地啟動落底復甦的訊息。

建商提出不二價策略，政治大學教授張金鶚昨（30）日強調「只是噱頭」，建商是想以此來叫購屋者別再殺價。他建議購屋者要多做功課、掌握房價行情，就算建商號稱不二價，該殺價的時候還是要殺。

張金鶚說，十多年前，太子、國泰等建商曾推過不二價，而且真的落實。但後來發現，其他同業都把房價開高、讓購屋者殺，這樣銷況反而比較好，後來外在景氣也有變化，不二價策略就逐漸銷聲匿跡。

SARS之後，房市開始走大多頭格局，開價跟實際成交價落差愈來愈大，資訊不對等出現套利空間、也造成交易不公平。張金鶚表示，實價登錄上路之後，資訊會逐步透明化，未來業者亂開價的餘地變小，於是先強調自己要不二價、不是亂開價。

他直言，這恐怕只是一種搭上實價登錄順風車的銷售手法，購屋者還是要多比較、了解房價行情，而且每個建案的每一戶房子，都有一些條件上的差異，都會影響房價。