【經濟日報/永慶房產事業群總經理葉凌棋口述】

國泰人壽以每坪1685.8萬元的天價買下太子敦南大樓,將提高整體不動產市場的穩定性,也會激勵住宅市場10%至20%的自住客、保值置產客出籠,原本第4季房市旺季不旺狀況有機會轉好,呈現「旺季小旺」,買氣有望延續至農曆過年前。

美國先前啟動QE1、QE2後,市場一直存在游資過剩的情形,滿手現金的壽險公司如果把大筆資金放在銀行,將出現「利差損」,加上存款利率不到1%、沒有高收益的機會,才會積極把「資金」變「資產」。

在通貨膨漲的時代,投資不動產對於壽險業者是必要的策略,因為不動產( 尤其是商用不動產) 不僅具有保值功能,更有增值、收取租金收益的利差,當然吸引壽險公司搶進。太子敦南大樓位居精華地段,加上產權完整,是吸引國壽高價搶標主因,對市場也有指標性作用,顯見在市場資金氾濫下,精華地段的優質標的仍受投資人青睞。

不過,在金管會宣布對壽險業者投資報酬率最低須達2.125%的標準下,形同對業者設下「天花板」,因為在此基調下,業者無法再用高價搶標商用不動產標的,接下來商用不動產市場價格要大幅飆升的機會不大,每坪售價漲幅將趨平緩化,除非租金能夠提升。

截至第3季為止,台北市辦公室平均每月每坪租金為1,949元,呈現平盤表現,未有上揚跡象,依目前國內經濟、景氣狀況,除非靠外資企業進駐,在新的承租方進入下,才有機會推動租金價格攀升。

8月兩岸貨幣清算MOU簽立,港資、陸資等企業至少需要1到3季的時間,包括考察、了解市場、拓點等,才會決定設立辦事處,對於辦公室需求也才會提升,最快明年上半年就能看到外資企業進駐台灣的跡象;若外資企業承租辦公室踴躍,那麼租金才有可能續往上攻。

住宅市場部分,壽險業大舉搶進購置的動作,也有益於市場穩定度,房價會持穩,不易下跌,並刺激市場自住客、長期置產族群出籠,推估將帶起市場買氣增加10%至20%。

今年以來,國內住宅市場在證所稅、豪宅限貸令、實價登錄等政策干擾下,交易量能低迷。不過,在美國啟動QE3,市場預期資金行情產生,加上壽險業者轉進不動產市場,第4季原先看淡房市「旺季不旺」,如今將變成「旺季小旺」。

至於市場價量變化,資金行情激勵,首購、換屋族的增加將帶動市場交易量增加、活絡。另外,因QE3所引發的通膨預期心理,刺激長期置產客進場,有機會帶動房價小幅增加5%至10%。

如果這波資金潮所激勵的市場買氣,有機會在第4季發酵,預料買氣有機會持續至農曆過年前,房市可望正式在第3季告別谷底。

至於房地產市場另一項重頭戲,就是今(28)日即將登場的微風2期標售案,該地具有市中心精華地、大面積、產權完整的優勢,順利標脫不是難事,重點是價格能夠刷高到什麼價位。

不過,不論以什麼價格標脫,都會在房地產市場寫下一筆新紀錄,不僅對市中心房價有帶動作用,也會激勵深受打房陰霾籠罩的頂級豪宅市場,對於沉悶已久的豪宅市場都是正面鼓舞作用。(記者陳美玲整理)



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