光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】高房價成為近年眾人的關注焦點；而當中的『泡沫』問題，又是受到最廣泛注意及討論者。台灣房市到底有沒有價格泡沫？會不會破掉？當所有人關心此議題時，卻不知道房價泡沫的存在，其實有其相當程度的『價值』…

我們都知道，房地產又可稱為不動產，是因為其『無法移動』的特性而來。不過其實這中間有個相關元素，可是隨時都在變動，那就是不動產的『價格』。以台灣最近七、八年的趨勢來看，房價變動則是漲多跌少，都會區尤其明顯。

房價上漲不止，當然引發若干議論。而所謂價格『泡沫』的問題，更成為許多人關心的焦點。但是您可知道，房價泡沫是什麼？如何定義？怎樣形成？

不動產學者王訶指出，不動產價格之泡沫化，至今仍沒有確切標準認定，到怎樣的程度才算危機，才會破裂。

用最簡單的方式描述，所謂房價泡沫，就是房地產的『價值』和『價格』出現落差，且是後者愈來愈大於前者；就好像吹泡泡一樣，把看不見的空氣不斷灌入泡泡、愈吹愈大，直到形成薄膜的肥皂泡，無法承受持續加大的張力，最後破掉。

拿最近一年大台北房價急速上漲為例，就供需法則，是投資需求快速膨脹，價格追高導致；就資金面來看，則是國際熱錢轉進亞太、本地游資氾濫、台商鮭魚回流及政府大幅調降遺贈稅率使然。前經建會及金管會主委，現職中研院的胡勝正院士，就是以資金觀點為基礎，認為台灣房地產市場價格已出現泡沫問題。

只是，以資產的價格大於價值來解釋房價泡沫，似乎又過於簡單。因為透過這樣的定義，很難進一步了解房價泡沫所可能引發的問題及其嚴重性。多大的泡沫才叫嚴重？可能產生危機？仍然令人費解。

有關這點，擔任美國紐約市立大學巴魯克分校不動產系主任的王訶教授，就有很深的『體會』。王訶指出，他過去參與無數次相關研討或論壇，都聽到有學者專家說，某國家或地區出現房價泡沫，且可能破裂，進而引發更大問題；其他人則認為雖有泡沫，但並未嚴重到破滅的地步。

這中間，很顯然出現了『各自表述』的問題。因為對泡沫的基本定義，各方可能大同小異，但是泡沫多大，才算嚴重？才叫做『泡沫化』或『泡沫危機』？卻沒有任何統一標準或相似看法。是百分之十？二十？還是三十？遑論各家對於定義價格泡沫，都還有不同處。

前經建會主委胡勝正認為，資金過剩是造成台灣房價泡沫化的主因。

近一年台灣都會地區房價快速上漲，各家論述也出現類似情況。政大張金鶚及中山大學陳明吉教授等人，是以房價、租金及所得等資料交叉比對，算出目前台北市房價泡沫比例高達四十三％，已逼近民國七十九年那段房價上漲（泡沫）期的水平。他們據此認為，大台北房價泡沫化問題日趨嚴重。

淡江大學產業經濟系莊孟翰教授所舉的『國際慣用評估標準』則更多項；除了房價與房租、所得之比較外，還有房貸本息與家戶所得比，房價漲幅與GDP成長率比較，投資性需求、空屋率、開工與銷售率比對等等。莊孟翰認為，台灣現在只有房貸餘額除以GDP之數值超過四十六％，是超過所謂警戒線，也就是有破滅危險的情況。

純以現實或現象面來看，我們都知道近一年多台灣房地產出現的凶猛房價漲勢，是僅限於都會區，其中又以大台北地區最明顯。張金鶚等學者的評斷方式，確實可分地區觀察，畢竟房價、房租和所得部分，各行政區確有落差，也都能找到官方資料。

但就莊教授所提，唯一超過警戒線的『房貸餘額VS GDP』指標來看，則很難再細分成各行政區來估算。另外，投資性需求及空屋率方面，官方也缺乏有效、長期資料，很難進行客觀評估。

除了操作性定義不統一、容易對房價泡沫問題及其嚴重與否，出現各說各話、各自解讀的情況外，王訶還進一步認為，如果房價泡沫化是有害的，為何人們總是無法學到教訓？會讓這戲碼一再重演？

中國人民大學土管系主任葉劍平認為房價產生泡沫，其實是人們對未來有若干憧憬所致。

他認為，政府政策、建商經營方式、銀行端放款之鬆緊，甚至消費者自己，都有一些『責任』。簡單來說，王訶認為，房價會產生泡沫，顯然『內情』不單純，恐怕是結構性問題作祟。

有關這點，美國房利美董事翟建林的觀點或分析，或許值得我們參考。翟建林指出，對於華人而言，房地產不僅僅是生活必需品，它同時還是家庭財富累積及繼承的最具體、重要形式。

正因為華人社會對於不動產財富的持有極度重視，因此較容易採高風險財務槓桿操作的方式來購房，這點和歐美人士確實有很大不同（歐美人是舉債消費，華人則是借錢買房炒房）。而在這樣的因素驅使下，華人社會的不動產價格，確實比較容易出現波動。

但是翟建林同時認為，不動產市場規模太大，少數人想要操縱價格，幾乎是不可能的任務。因此儘管不動產價格總是每幾年就出現所謂的泡沫問題，但他仍認為，這是市場機制使然，是難以避免的現象。

無可否認地，對華人而言，房價上漲，某種程度代表家庭財富之累積或增加；但一旦漲勢過快，也代表須以更高的代價，才能滿足購房需求、負擔加重。因此多數人看房價泡沫或其潛藏危機時，還是持負面態度居多。

不過中國人民大學土地管理系主任葉劍平，則提出不同的想法。他感性地解釋，房價會形成泡沫，其實也是人們對未來有若干憧憬所致。葉劍平認為，房價泡沫是人們對未來懷抱夢想希望的具體表徵之一。

知名財經學者薛琦坦言，每每都要等到房價泡沫真的破了，人們才能體會問題的嚴重性。

確實，台灣地區這二十年間，兩次出現房價泡沫的情況，都有類似『背景』；民國七十九年期間房價呈倍數增漲，雖然『無殼蝸牛』運動應運而生，但該時段也是台灣經濟起飛、創造舉世稱羨經濟奇蹟的黃金年代；台幣升值、股票大漲、國民所得當然也大躍進。台灣當時更歷經解除戒嚴、開放人民到大陸探親等重要發展。房地產價格當然順應情勢，『提前快速反應』。

二十年後的今日，台灣都會地區房價再度狂漲，雖然時空及催升因素不盡相同，但同樣也有『大環境條件』背書，也就是兩岸和解交流的想像空間，讓人們咸信未來會更好、自己會更富裕。

當然，二十年前的台灣社會大變動、房價大漲等發展，已成為歷史事件簿裡的記載文字；當時漲上去的房價，某種程度確實獲得支撐，但同期冒出的超量供給，後來也花了相當多年，加上政策催化，才得以逐步消化。至於這次的發展，則還是進行式；雖然六月底ECFA正式簽署，兩岸交流確實邁入新紀元，但後續發展如何演變，沒有人能下斷言。

那麼，回到問題的根源或本質；這次大台北房價出現的『泡沫』，是否產生後遺症或問題？最後會不會破掉？或許就如台灣證券交易所董事長、國內知名財經學者薛琦所言，每每都要等到（價格）泡沫真的破掉，才知道原來先前有泡沫（危機）；前幾年美國次貸風暴引發的房價泡沫，就是最佳『範本』。至於台灣這次的房價泡沫會不會破？則還是要看人民經濟實力，是否真的跟著提升上來。

無可否認地，房地產是總體經濟面中之重要環節；當其崩盤，也就是價格泡沫破裂時，對一個國家或地區的經濟，確實將產生相當程度衝擊。然而如我們將視角做一點改變，其實『適當』的房價泡沫，不見得是壞事，因為華人多將持有房地產視為重要的家庭財富。因此，房價或許就如同啤酒一般，得有柔細綿密的泡沫才好。

中國文化中最重要的古籍論語中，有句話說：『過猶不及』。這是出自孔子學生子貢所問，孔子回答，事情做得過份和做得不夠，一樣都不夠理想。這個描述，放到房地產價格的波動上，其實也頗貼切。

房價不疾不徐的上漲，或說泡沫緩步、適度變大，不僅代表家戶及社會財富的滋長，更代表一個國家社會總體向上發展，人民經濟力提升、對未來抱持希望。至於上漲過快，表面上是極度看好未來、持續追高，但確實有其潛藏危機。

其實，房價並不是，也不能單純以高或低、漲或跌來描述，而是須視其『是否合理』。也就是有實質、民生層面需求的民眾，是否負擔得起。換言之，房價高低乃是相對論，非絕對值之命題。

（本文相關學者敘述內容，取自二○一○年世界華人不動產年會之圓桌論壇及開幕專題演說等）

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