光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

　　總是會有這樣的故事情節，偶爾會在我們的周圍發生，當一個人在歷經過大災大難之後，原本數十年生命經驗所執著的人生觀，就會在突然之間整個完全的改變！於是我們也就會經常聽到許多「某某人現在終於想開了～」之類的人生種種經驗啟發。

或許是因為日本受到了強震及海嘯的嚴重侵襲，間接也觸發了位處於鄰近在同一區域的我們，許多人開始對於生命和生活的態度，有了重大的改觀。按理說，老人家鼓勵下一代購屋置產都來不及了，但是最近我卻竟然聽到有老人家，反倒勸說叫自己的兒子將房子給賣了！

■　中國人根深蒂固的地產觀念，孕育台灣住房高自有率之局勢

　　長久下來中國人習以為常的購屋置產態度，所謂「有土斯有財」的觀念，都是隨著長一輩的教養觀念，一代一代傳承下來的。我們現處的這個世代，老一輩的人家所經歷的奮鬥過程都是嘗盡了苦難和煎熬，靠著一點一滴的努力和辛苦的累積，其一生的目標多半也都是為了拼得一棟房子，一定得靠購買房地產，才算是真正擁有財富，並得以傳承子孫。而在這個世代的社會中堅份子，普遍也都被教育著一種觀念，千萬不可以輕易變賣房子，否則就是一種「破產敗德」的行為。

沸沸揚揚的奢侈稅立法，猶如一場政商利益與民意的拔河，台灣不動產交易中心總經理李同榮提醒，「奢侈稅打房」應找出治本兼治標的解決方案，不能盲目抄襲大陸短線打房的政策，否則會像大陸一樣，不斷推出短線打房政策，越打越重卻越打越無效，而由市場來承受脫離自由機制的不良後果。

李同榮指出，房價高漲是事實，但應是在大台北地區，因為大台北的人口集中、產業集中、資金集中而土地稀有，無形中提供了房價的炒作空間，中南部的房價近兩年才開始補漲，數年來幾乎原地踏步，就算未來有炒作空間，房價也會因供給過多與需求不足而回歸原點，政府無須太過擔心。

但台北市因建地有限，之前受惠於台商資金與調降遺產稅資金雙向回流，以及ECFA預期利多的多重效應下，豪宅價格屢創新高，建商勇於高價標售土地，只要有好的地段就有超高的地價，中古屋也跟著水漲船高，於此同時，都更獎勵的議題也助燃老舊公寓的房價飆漲以及老舊社區的補漲效應。

也因此讓首購族這兩年開始大量移動到新北市，新北市因升格與三環三線利多下，房價呈現V型上升，連土地供給量大的林口、三峽、淡水、新莊副都心的房價也屢創新高，政府終於祭出奢侈稅，期望能在短期內奏效並迅速降低民怨，但沒有一套有效的供需調解與健全稅制政策，打房效果可能只是曇花一現。

日盛銀行消金事業部協理張翼堂。 圖／日盛銀行提供

他認為，現在利率處於低檔，只要把握住「月付金（每月貸款金額）不超過收入三成」的原則；買房前，多做功課，並向銀行爭取最有利的借款條件後，就可勇敢出手（買房）！

張翼堂從工作不久、沒有什麼存款的上班族，隨著財富的累積，加上家庭成員人數增加，工作20多年，累積多達4次的買屋經驗，堪稱「資深」買屋族。

因為家庭收入無法同時負擔兩棟房子，雖然買屋經驗豐富，卻無法仿效投資客炒房，每次住進新房後，就得賣掉舊房。不過，幾次下來，倒是沒做賠本，而且還有一筆額外的獲利進帳。

政大房地產研究中心今天公布最新「房地產景氣動向」調查，結果顯示，業者看法全面反轉，高達7成2看壞下半年房價，其中45%認為會小幅下跌3~10%，27%認為會下跌10%以上。

政大教授張金鶚表示，趨勢顯示房價應會下修調整，他認為台北市、新北市過去幾年漲太多，房價應該回到96、97年時的水準，平均下跌3~4成應不為過。

根據政大調查，99年第4季房地產景氣，景氣對策訊號分數高達16分，是民國86年第3季以來最高，廠商業者多呈樂觀。不過在財政部祭出奢侈稅後情況大逆轉，根據政大自2月25 日，也就是財政部拋出奢侈稅議題後的第二天所展開的廠商調查，業者幾可說全面看壞今年第2季房市，認為第2季轉壞的近5成，轉好只有2成多，7成以上業者並看跌下半年房價。

張金鶚認為，在中古屋課徵奢侈稅以及預售屋查稅雙管齊下之下，市場勢將出現緩慢但持續的房價下修，短期由於投資客「不認輸」，下修幅度不大，但長期應會逐步回到市場能接受的合理價格。

投信投顧公會秘書長蕭碧燕。 記者張瑋珊／攝影

蕭碧燕認為，房地產投資門檻高，應該回歸自身需求選屋，其次才考慮增值空間。因此兩次購屋，她都從自己熟悉的區域、鄰近工作地點開始找房，她認為一方面「自己住得習慣、住得喜歡，就是好屋」；一方面「投資自己有把握的事」才能有效降低投資風險。

理財有道的她，應用過往的投資規畫，先找出自己最重視的生活機能，縮小選屋範圍，再耐心等待合適的物件與價格。她以自己為例，便捷的交通是她選屋時的第一考量，而且「通常交通方便的區域，生活機能也相當完整」。因此，她以出門交通時間不超過半小時的區域為條件，將範圍縮小在市中心地段。但市中心的房價往往較高，因此她只考慮成屋，特別是20年以上中古屋，尋找經濟實惠的購屋價格。

除了價格考量外，蕭碧燕認為，雖然市面上有愈來愈多的預售屋，但這些新屋的公設比通常較中古屋高，實際居住坪數小；加上預售屋完工後，往往和當初的規畫或多或少有些出入，也無法事先發現可能出現的問題。因此，她寧可多存一點裝潢費，也不考慮選擇預售屋。

戴德梁行總經理顏炳立昨（16）日表示，目前房市像賭場，很多不合理現象，「豬舍結綵就賣別墅價」，若眾人繼續盲目追逐，會把市場玩死；近日政府祭出的奢侈稅，其實就是房屋交易稅，應可將過度炒作的市場打回原形，讓房價趨於合理。

顏炳立說，奢侈稅衝擊下，房市接下來會「住院、哀嚎」，炒過頭的新北市尤其是重災區，但房市雖「住院」，卻不至於「吊點滴」，依香港經驗來看，台灣房市經過三至六個月觀望與僵持，半年後就會Ｖ型反轉。

在打炒房聲浪中，較不受影響的收益型不動產與土地，將扮演「救護車」角色，如本周五將登場的台北市信義區D1土地法拍、月底登場的新北市新莊副都心土地標售等，預期都可順利拍出，主因台灣房市長期來看，並無悲觀的理由，「部隊（陸資）都還沒真正來」；而且，利率仍處於低檔，資金熱潮仍在。

相對於多數業者反對奢侈稅，顏炳立說，奢侈稅也有好處，可讓房市健康一點、價格合理一點，他說，如果台北市中心新房子每坪要130到140萬元，那台北市郊區應該每坪65萬到70萬元，新北市則應落在每坪33萬到35萬元間。

戴德梁行總經理顏炳立上午表示，奢侈稅對國內房市形同大地震，房地產市場會「住院躺平、哀嚎」，新北市是重災區，預料房價會打回原形，回到合理價格。

不過他也強調，房市雖住院，但不致吊點滴，依香港經驗，奢侈稅效應只有半年，房市經過3~6個月僵持期，半年後就會Ｖ型反轉，最慢今年10月就可看到這個機會。

南僑集團今天宣布出售台北廠土地，顏炳立出席說明會並作上述表示。他預測，受奢侈稅影響，今年5月房市會出現一波逃命波，房地產市場將「住院躺平、哀嚎」，但「不必吊點滴」，因為市場資金只是由熱轉溫，並非退潮。

他說，香港去年11月祭出印花稅，半年內交易課15%，一年內10%，兩年內5%，初期確讓香港房急凍，但三個月就回升，且出現「報復性的上漲」，台灣因為出手比較重，一年內交易課15%，兩年10%，因此他預料半年後才會回升。

大台北房價今年以來又出現一波急漲，一坪百萬推案遍地開花，不少甚至到喊到200萬元，看在不少房地產業者眼裡，也不禁膽顫心驚，紛紛發出警訊。信義房屋總經理薛健平表示，房價不斷上漲，以前的官逼民反，現已轉為「民逼官反」，政府一再加大打房力道，房市前景令人憂心。

薛健平表示，從資金面、基本面來看，不論是貨幣供給額或是熱錢、今年經濟成長率及人均所得、個人薪資成長等，整體來看都有利於房地產景氣和發展。然而房價過高也是不爭的事實，政府今年打房力道必然只會更強不會更弱。

他形容，現在台北房市就好像在燒水一樣，灶裡的柴火還一直在加，但是上面架著一台電扇，看到水要滾了，電扇也愈開愈大。他認為今年的成交量不太可能再擴大，如果房價如還繼續上漲，還會面臨更大的打房壓力。

年初表示「資金行情蓄勢待發，不買全後悔」的戴德梁行總經理顏炳立，近來態度也轉趨保守。他表示，現在大台北不僅很多Ｂ級地段要賣Ａ級價錢，而且還要用預約方式去排隊，預約還有所謂第一順位，第二順位，這已經是太離譜了。

財政部長李述德表示，政府將對炒房和高價品課征「奢侈稅」，稅率最高15%，財政部估計一年可以增加150億元稅收。行政院院長吳敦義今天表示，針對一兩年內轉手的非自用住宅課征奢侈稅，以避免短線投資和炒作，應該會產生效果。行政院院長吳敦義表示，針對課稅細節還要斟酌並聽取各方意見，希望上半年就能完成立法程序，下半年就實施。  

政策的動機值得喝采，若稅制控管得宜，對整個房地產泡沫化疑慮就會暫時消解，下半年房價將處於小漲小跌的盤整格局  

台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，早在去年底我們就預測2011年上半年房價仍然會高漲，下半年影響房價漲跌的重要關鍵在於『政府控管稅率』，果然，政府眼見第一季房價仍然節節上揚之際，而329預售屋推案量暴增，在價量齊揚的脫序現況下，不得不立即採取有效措施。針對短線投資炒作的課稅措施李同榮覺得這項政策的動機值得喝采，若稅制控管得宜，下半年房價將處於小漲小跌的盤整格局，對整個房地產泡沫化疑慮就會暫時消解，至於對整個房價影響層面如下：  

（一）短期心理因素影響，對房地產買氣會直接衝擊，買氣會觀望。

消費者看到、聽到的房價都很貴！事實上呢？什麼樣的事情才能算得上是新聞，可以博取到電視新聞的畫面或是報紙上的版面？若是你我周遭社區住宅，樓上鄰居透過仲介公司賣了3個月的房子，昨天才終於賣掉了，成交單價每坪30萬元，這並不是什麼大不了的事；然後隔天若樓下的鄰居只花了2天的時間，用每坪25萬就把房子給賣了，也不會有什麼稀奇！你我周圍所發生稀鬆平常的事情並不會引起大家的注意，可是若換做有哪一家建商，推出每坪售價上百萬元的豪宅建案，而且還用古董、真跡名畫來裝飾實品屋來做促銷，就變成是新聞媒體追逐和關注的焦點了。

消費者看到、聽到的高房價，本質上都屬於是「新聞」，而新聞畢竟都只算是少數，它並不代表事實上的所有和全部。

■　新聞現象呈現一時的短暫事件，並非真實全貌

新聞訊息是非常即時，過個兩天激情沒了，也許又不是那麼一回事了。以股市新聞訊息來說，一個錯誤訊息的發佈，即使盤後立即更正，股票投資人的一個誤信，損失就已經無法彌補了；又如因為賈伯斯請了個病假沒去上班，只因新聞一報，就能讓蘋果電腦的股價大跌，台灣的蘋果概念股也全都應聲重挫，股民們不覺得這有多扯嗎？