光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

奢侈稅（特種貨物及勞務稅）6月底屆滿周年；8月起，實價登錄制也跟著上路。奢侈稅主打抑制短線炒房，實價登錄則走長線布局，藉由買賣價格透明化，建立房價資料庫，為日後實價課稅預鋪坦途。奢侈稅與實價登錄都是健全房市的重要措施，兩者雖沖著房市而來，卻都有難挑大樑之憾。奢侈稅劃地自限，只對持有未逾2年的房產交易課稅，致使成效有限；實價登錄則存在建置速度緩慢、價格真偽難辨的障礙。健全房市沒有速效藥方，但缺少一張面面俱到的稅制藍圖。

證券資本利得稅擾攘數月終於完成立法，財政部多次表態，土地的資本利得稅制改革暫無急迫性。特別是8月1日實價登錄已經施行，應先觀察不動產買賣的登錄成效，再來評估土地實價課稅的適當時機。財政部長張盛和甚至坦言，參考登錄資訊以逐年拉升房屋及土地等公告價格接近市價，也是漸進實現不動產實價課稅的方法之一，未必需要動刀動槍執行土地稅制的修法工程。顯而易見，放慢不動產稅制改革的步伐，似乎已是政府目前的主要基調。

然而，絕大多數的房產都是安身立命之所，不是用以炒作獲利的工具；房價亦不同於股價，股價太高可以不買，但不合理的房價卻會影響人民基本生活。不動產資本利得的改革優先性，絕不應落後於證券資本利得。健全房市需要稅制輔助，其實並無爭論，問題只在如何做與何時做而已。確實，從改革推動時機看來，財政部「靜候實價登錄成效」暫且按兵不動的策略，固然有其道理，但要論改革心態，則未免過於被動消極。

房產利得享有的租稅特權，並非只有土地資本利得一項，涉及稅捐也非僅有土地增值稅一種。不動產稅負偏低，源自於政府所訂的公告價格，偏離市場實價常軌太遠，其所影響的稅目豈止土增稅，還包括所得稅、房屋稅、地價稅、契稅，以及遺產與贈與稅。套用證所稅「先求有、再求好」的改革理論，不動產也需要一套象徵前進的稅制改革規劃。

細究各別稅目，現行稅制中，房屋買賣產生的所得，在查得交易實價之時，稅捐機關可按實價課稅之外，其餘稅捐不論持有或移轉（買賣、繼承或贈與）均只能按公告價格課稅。以所得稅取代土增稅，或許工程浩大，改革時機尚未成熟，但不代表其他未盡合理但相對單純的稅目，也該一併以拖待變。

以遺產稅為例，繼承土地依法免課土增稅，只需繳遺產稅。土地的遺產價值是以公告現值為準，計入基本免稅額1,200萬元，加上10%的單一稅率後，一旦不動產變成遺產，所能課徵的稅捐往往幾近於零。例如市價數億元的台北豪宅帝寶，其2012年每坪土地公告現值186萬元，以面積165坪，土地持分約25坪換算，土地應課的遺產稅不到400萬元，與其上億的房產價值極不相稱。無怪乎富豪慣以房產做為投資標的，除可坐享增值利益，房產也是他們調節財富的絕佳節稅工具。

不當的稅制，促使房產搖身而成快速致富之鑰，從持有、買賣、繼承甚至贈與，一路享有輕稅的特質，更是貧富差距擴大的重要成因。不動產牽引出的稅制問題經緯萬端，已非朝夕所能解決，不容執政者再藉故拖延。奢侈稅與實價登錄既各有局限，在到達「實價課稅」的終點線之前，就必須另有積極策略。例如檢討恢復對繼承房產課徵土增稅，或者重新思考遺贈稅率的合宜性，縮短公告價格的調整周期，以加速擴大課徵稅基等，都是有助穩定房價、展現租稅公義的可行作為。