2012/08/06 10:55      
【經濟日報╱丁予嘉】

 

 

 

近幾個月來,全球金融市場的焦點幾乎都落在歐債危機發展、全球景氣復甦下修的緊張情緒中,市場卻忽略了美國房市已悄悄地啟動落底復甦的訊息。

 

自2008年房地產崩盤,引發近7兆美元的財富自房地產蒸發後,3年多來,房市見底不是底的情形,讓市場對美國房市信心全無,對於美國房市落底,到底是再次狼來了?還是真已走出房地產市場底部,始終抱持著懷疑退縮的態度。

 

股神巴菲特今年5月的股東會再度點出對於美國房市樂觀的態度,強調房市回溫已經不遠。這點本人是深感認同的,美國房市不會再壞,但復甦的腳步是緩慢的U型而非強勁的V型型態,這是可以確認的。

 

住宅房市觸底訊號,可以從樓市數據觀察出端倪,不論是新屋開工與新成屋銷售,都在2010年下半年底陸續緩步回升;房價成交中間價格,雖無令人驚艷的上漲回升,但自2006年高點後的大波段下跌過程,也出現止跌收斂。

 

就我的觀察,住宅房市的觸底,追根究柢,主要的原因是Fed努力讓利率水平處於歷史低點,功不可沒,很難想像美國這樣的國家,30年期抵押房貸利率僅有3.65%水準。另外,今年第2季公寓租金的漲幅,來到2007年以來最快,租金的上漲也為房市帶來提振支撐,買屋比租屋便宜的投資邏輯,是推升潛在購房需求的另一個原因。

 

當然,住宅房市是否就此平步青雲,仍有變數,最重要的一個影響變數就是美國的「勞動市場」,失業率是否持續性穩定的下降,是一關鍵點。另外,也需注意在金融海嘯過後,銀行謹行「去槓桿化」( deleverage)對於房屋放款與申貸標準的態度是否開始寬鬆。

 

第二,美國商業不動產則早已領先復甦,值得注意的是美國主要6大城市(New York, Boston, Washington DC, Los Angeles, Chicago, San Francisco)的商業不動產價格已在2009年落底,且悄悄地自底部上漲了近三成,因此對於商業不動產的觀察,我認為是可以更為樂觀期待的。

 

金融海嘯後的全球金融市場,波動度越加劇烈,穩健的投資報酬,也成為投資者心中極重要的事情,也因為商業不動產市場,具有穩定的收益報酬的特質,更能吸引資產配置者的參與。

 

近兩年來,美國大型科技公司如Google、 Amazon、 Apple等國際級科技巨擘,積極購買商用不動產,就是佐證。接下來要注意的是,隨著商辦價格的上漲,租金報酬率是否可以維持或是被壓縮,也將影響投資商辦的獲利表現。

 

Fed承諾並且努力使長期債券殖利率維持在歷史低檔,的確讓美國房地產市場脫離冰河回暖,當然,我必須強調美國房市不是就此穩穩當當,外在變數如歐債危機發展是否持續的脫序,以及美國就業市場表現,都仍將影響美國房市。

 

總結來說,全球景氣在歐債紛擾出現下修,已是事實,但資金仍須找尋出路,配合著美國房市落底,復甦啟動,屬於債權種類的住宅不動產抵押貸款證券化商品(MBS)與商業不動產抵押貸款證券化產品(CMBS),這種債券連結房地產的商品,或是股權連結的不動產投資信託(REITs),都是下半年甚至明年度極佳的投資標的。 (作者是國票金控總經理暨華頓投信董事長)

 

     



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