優家網 (2010-08-06)

【優家網 廖翎而深度報導】 

小明站在一棟雄偉大廈前,張大眼睛興奮地大喊:「哇!好美好豪華!」是的,這是一分結婚禮物,是小明的爸爸買給他的一間精華小四房,雖然他今年才二十八歲,年收入僅約五十萬元,但是他有位有錢的好爸爸,經過一輩子辛苦的打拼,到晚年只想給子女過較輕鬆愉快的生活,不必像他一樣一生努力勞累,只為圖個溫飽。

但是小美就沒有那麼幸運,她今年已近四十歲,一直是平凡上班族,雖然手頭存了一些錢,但是沒有搶在民國90年初房價大跌時買房,心想等存夠了錢或結婚後再打算,不料一直未婚,而且房價從九二一大地震及SAS風暴後,就一路飆漲,等到今年台北房價已經破天價,單身的她想購屋,卻更難下手,但迫在買屋是安身安心,她仍決定要買,最後只好選擇中古屋,不僅將一生儲蓄拿出來當頭期款,而且從此成為負債者,只希望或許能買到增值屋,或許日後能換屋賺一筆,也不無小補。
 
首購市場探究
 
沒錯,這二位青年反映了台灣目前M型社會的現象,這幾年薪水族收入並未增加,但房價卻一直飆漲,所以六、七、八年級生購屋能買得起1000萬以上房屋者多是父母幫忙出錢或贈送的,其他必需靠自己打拚的青年,多只能買中古屋或邊區的房屋,這些青年族群分為單身及小家庭,其中又以單身為主。

而且台灣未婚族群近來創新高紀錄,根據內政部發布的2010年台灣性別圖像報告指出,2008年35至44歲人口未婚比例高達20.8%,總人口數約50萬,為世界第二高位;此外,台灣0至14歲幼年人口於1970年代就有減少趨勢,育齡婦女人數也從2001年開始下降,由於台灣目前總人口成長已經降到4%以下。

也就是說,台灣單身人口逐年增加,也創下史上最長的青年期到四十五歲,這些從二十歲到四十五歲前的單身人口購屋需求,當然以小坪數為主,而且即使結婚,不育夫妻也日漸增多,他們都是主要的首購族(當然也有經濟條件較弱的家庭也屬這一族群),鎖定坪數多從20坪至75坪,從一房到三房,其中又以二房、三房為主。

經濟條件較佳的首購族,若在台中可以投入約1200萬,坪數較大約從65到75坪(除七、八期外),小四房或大三房,還可以有雙車位,選擇基地在600坪至1200坪以上,才有較好的公共設施、服務品質。

若在大台北,首購新屋幾乎是遙不可及的夢;而且台北縣確定升格直轄市後,北縣第一圈房價更從「補漲區」變成「齊漲區」,根據房仲界調查,2010年房價成長之速令人咋舌,北縣第1圈首購產品單價成長至23.3萬元,總價也突破700萬,北縣第2圈,成交總價為585萬元,若想買下人生第1間套房,首購族須準備175~212萬元的自備款,房貸每月還款金額則是2~2.5萬元。

不過,也不是所有人都買不起台北房子,北縣有部分北市的外移年輕人,都是父母贊助部分的頭期款,幫助自己的小孩晉升有殼一族,這些北市第二代的外移族,對於當地房價漲幅比較沒有那麼敏感,決策速度與對於價格接受度,都比在地客來的高。

東森房屋店東傅枝火指出,目前購買新屋都不便宜,而且公設比都在30%以上,若買三房就需在50坪以上,若是經濟較弱者,建議還是買中古屋,公設比都在20%以下。
 
準備多少錢買屋?
 
若以首次購屋的狀況來看,購屋負擔能力約在200萬至800萬。不過,我們來看看實際能買得起什麼樣的房子?大台北地區,因為熱錢湧進房市,都更效應下的龐大獲利空間,讓中古屋價格節節攀升。根據房仲業者2010年7月最新統計,五月北市中古屋平均單價每坪49.5萬元,創下歷史新高,其中大安、中正、信義三區的平均單價更超過每坪60萬元。也就是在台北市內雖只買30坪中古屋,也要1500萬,對首購者根本是天價。

顯然地,荷包不飽者只能選擇台北縣,也可在台北周邊居住,其中又以淡水、林口、三峽和汐止地區的中古屋買氣最旺。根據房仲業者2010年第二季調查,三峽每坪價格已經站上14萬,汐止18萬,林口14.5萬,淡水16.5萬。若以30 坪而論,北縣購屋至少要420萬元以上。
傅枝火表示,台中地區的中古屋,平均每坪8~9萬元,總價市場較便宜者為北屯區及北區,買24~40坪者,現在(2010年)的行情是二十年以內的中古屋每坪9~10萬,約500萬以下可買到,但新屋則平均11萬以上(愈近大坑愈便宜),所以差距不大,可以考慮買新屋;若在南區及西屯區,中古屋則約每坪12~15萬,約500~800萬元。
 

若是台中市新成屋的話,首購主推三房50坪,每坪16~20萬,總價800~1200元,也還要考慮車位及陽台外含問題,因為現在公設皆在30%以上,全部扣減下來約剩30坪。此外,若手頭較裕者,也可買市區邊緣的透天房屋,未來也有發展性,如台中市中科附近,可備400~800萬就可買品質不錯的新屋,甚至透天屋。
 
首購買屋,如何選擇?
 
2010年下半年,房市進入利空與利多交戰,買家處觀望等待時機進場,而賣方則延緩推案,但有需求者仍要進場買屋,只是心中非常忐忑不安。

根據台灣房屋針對全台來店客、在今年1月13日至1月19日進行首購族購屋決策排行榜調查,有效樣本數2,616組,根據調查,前五大首購族決策要件有17.89%的首購族認為「保值抗跌」是購屋第一考量條件,第二至第五決策排行分別為「房價高低」(14.26%)、「坪數與公設比」(13.00%)、「貸款成數高低」(12.00%)、「近工作地點」(11.47%)等要件。

歷經金融風暴後,許多民眾逐漸意識到「保值、抗跌」的觀念,認為不動產是抗跌保值最佳的工具,只要選對區位,是可以享受到增值的利益,當小屋換大屋時,小屋出售後的資金就能拿來作為換大屋的自備款。

而「房價高低」則是首購者購屋時的第二考量要件,以台中而言,若考慮價錢,推薦可買北屯、南區,北屯區新屋的成交價位才約12萬(依物件不同),而南區則開價平均12萬,成交價則更便宜。

有13%的首購族購屋在意的第三要件就是「坪數與公設比」。不過,若以為選擇周邊有綠地、公園等而希望降低公設比,那是不可能,所差只是景觀較好。
一般來說,首購族的經濟能力較弱,房貸負擔會是最大隱憂,因此,首購族在擬定購屋計劃時,必須依據個人或家庭的經濟能力、生涯規劃與房市趨勢等3大考量選擇購屋的地點,自備款與房貸的比例最好控制在3:7,並將每月繳付貸款額度控制在全部收入的1/3以內,最好依照「335原則」,也就是3成的自備款,房貸負擔不超過家庭固定月總收入的1/3,且房屋總價不要超過家庭收入的5倍,以免房貸過重,造成財務危機與生活壓力。如買400萬的房子,至少要有自備款120萬。
 
結語
 
國雄馥花園
正如記者上篇「如何買到增值性高房屋?六妙招」(請看優家網專題文章)首購者也要考慮房屋增值性問題,地段、景觀、品牌、規劃、建材、住戶等,都是買對房子需考慮的要素。

現在在台中市便有幾個最近推案,是新屋較便宜而質優者,如位於中科旁的富宇快樂新窩全新三房(開價15~16萬坪,含裝璜、車位、傢俱、家電)、南區的國雄馥花園(開價14~17萬坪)及北屯區的通豪高邑(開價13萬坪)、北區靠西區的勝美容邑(開價15萬坪),就是推出小坪數者20~40坪,其中國雄馥花園與通豪都打出景觀佳的誘因,通豪靠河岸(柳川),國雄則真正是公園第一排,永久無棟距、附近綠地多,且近捷運與火車大慶站,近國家圖書館等,是品質優、景觀棒、增值性好的首購產品。

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