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優家網 (2010-08-06)
【優家網 廖翎而深度報導】
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小明站在一棟雄偉大廈前，張大眼睛興奮地大喊：「哇！好美好豪華！」是的，這是一分結婚禮物，是小明的爸爸買給他的一間精華小四房，雖然他今年才二十八歲，年收入僅約五十萬元，但是他有位有錢的好爸爸，經過一輩子辛苦的打拼，到晚年只想給子女過較輕鬆愉快的生活，不必像他一樣一生努力勞累，只為圖個溫飽。
但是小美就沒有那麼幸運，她今年已近四十歲，一直是平凡上班族，雖然手頭存了一些錢，但是沒有搶在民國90年初房價大跌時買房，心想等存夠了錢或結婚後再打算，不料一直未婚，而且房價從九二一大地震及SAS風暴後，就一路飆漲，等到今年台北房價已經破天價，單身的她想購屋，卻更難下手，但迫在買屋是安身安心，她仍決定要買，最後只好選擇中古屋，不僅將一生儲蓄拿出來當頭期款，而且從此成為負債者，只希望或許能買到增值屋，或許日後能換屋賺一筆，也不無小補。
首購市場探究
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沒錯，這二位青年反映了台灣目前M型社會的現象，這幾年薪水族收入並未增加，但房價卻一直飆漲，所以六、七、八年級生購屋能買得起1000萬以上房屋者多是父母幫忙出錢或贈送的，其他必需靠自己打拚的青年，多只能買中古屋或邊區的房屋，這些青年族群分為單身及小家庭，其中又以單身為主。
而且台灣未婚族群近來創新高紀錄，根據內政部發布的2010年台灣性別圖像報告指出，2008年35至44歲人口未婚比例高達20.8％，總人口數約50萬，為世界第二高位；此外，台灣0至14歲幼年人口於1970年代就有減少趨勢，育齡婦女人數也從2001年開始下降，由於台灣目前總人口成長已經降到4％以下。
也就是說，台灣單身人口逐年增加，也創下史上最長的青年期到四十五歲，這些從二十歲到四十五歲前的單身人口購屋需求，當然以小坪數為主，而且即使結婚，不育夫妻也日漸增多，他們都是主要的首購族（當然也有經濟條件較弱的家庭也屬這一族群），鎖定坪數多從20坪至75坪，從一房到三房，其中又以二房、三房為主。
經濟條件較佳的首購族，若在台中可以投入約1200萬，坪數較大約從65到75坪（除七、八期外），小四房或大三房，還可以有雙車位，選擇基地在600坪至1200坪以上，才有較好的公共設施、服務品質。
若在大台北，首購新屋幾乎是遙不可及的夢；而且台北縣確定升格直轄市後，北縣第一圈房價更從「補漲區」變成「齊漲區」，根據房仲界調查，2010年房價成長之速令人咋舌，北縣第1圈首購產品單價成長至23.3萬元，總價也突破700萬，北縣第2圈，成交總價為585萬元，若想買下人生第1間套房，首購族須準備175~212萬元的自備款，房貸每月還款金額則是2~2.5萬元。
不過，也不是所有人都買不起台北房子，北縣有部分北市的外移年輕人，都是父母贊助部分的頭期款，幫助自己的小孩晉升有殼一族，這些北市第二代的外移族，對於當地房價漲幅比較沒有那麼敏感，決策速度與對於價格接受度，都比在地客來的高。
東森房屋店東傅枝火指出，目前購買新屋都不便宜，而且公設比都在30%以上，若買三房就需在50坪以上，若是經濟較弱者，建議還是買中古屋，公設比都在20%以下。
準備多少錢買屋？
若以首次購屋的狀況來看，購屋負擔能力約在200萬至800萬。不過，我們來看看實際能買得起什麼樣的房子？大台北地區，因為熱錢湧進房市，都更效應下的龐大獲利空間，讓中古屋價格節節攀升。根據房仲業者2010年7月最新統計，五月北市中古屋平均單價每坪49.5萬元，創下歷史新高，其中大安、中正、信義三區的平均單價更超過每坪60萬元。也就是在台北市內雖只買30坪中古屋，也要1500萬，對首購者根本是天價。
顯然地，荷包不飽者只能選擇台北縣，也可在台北周邊居住，其中又以淡水、林口、三峽和汐止地區的中古屋買氣最旺。根據房仲業者2010年第二季調查，三峽每坪價格已經站上14萬，汐止18萬，林口14.5萬，淡水16.5萬。若以30 坪而論，北縣購屋至少要420萬元以上。
傅枝火表示，台中地區的中古屋，平均每坪8~9萬元，總價市場較便宜者為北屯區及北區，買24~40坪者，現在(2010年)的行情是二十年以內的中古屋每坪9~10萬，約500萬以下可買到，但新屋則平均11萬以上（愈近大坑愈便宜），所以差距不大，可以考慮買新屋；若在南區及西屯區，中古屋則約每坪12~15萬，約500~800萬元。
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若是台中市新成屋的話，首購主推三房50坪，每坪16~20萬，總價800~1200元，也還要考慮車位及陽台外含問題，因為現在公設皆在30%以上，全部扣減下來約剩30坪。此外，若手頭較裕者，也可買市區邊緣的透天房屋，未來也有發展性，如台中市中科附近，可備400~800萬就可買品質不錯的新屋，甚至透天屋。
首購買屋，如何選擇？
2010年下半年，房市進入利空與利多交戰，買家處觀望等待時機進場，而賣方則延緩推案，但有需求者仍要進場買屋，只是心中非常忐忑不安。
根據台灣房屋針對全台來店客、在今年1月13日至1月19日進行首購族購屋決策排行榜調查，有效樣本數2,616組，根據調查，前五大首購族決策要件有17.89%的首購族認為「保值抗跌」是購屋第一考量條件，第二至第五決策排行分別為「房價高低」(14.26%)、「坪數與公設比」(13.00%)、「貸款成數高低」(12.00%)、「近工作地點」(11.47%)等要件。
歷經金融風暴後，許多民眾逐漸意識到「保值、抗跌」的觀念，認為不動產是抗跌保值最佳的工具，只要選對區位，是可以享受到增值的利益，當小屋換大屋時，小屋出售後的資金就能拿來作為換大屋的自備款。
而「房價高低」則是首購者購屋時的第二考量要件，以台中而言，若考慮價錢，推薦可買北屯、南區，北屯區新屋的成交價位才約12萬（依物件不同），而南區則開價平均12萬，成交價則更便宜。
有13%的首購族購屋在意的第三要件就是「坪數與公設比」。不過，若以為選擇周邊有綠地、公園等而希望降低公設比，那是不可能，所差只是景觀較好。
一般來說，首購族的經濟能力較弱，房貸負擔會是最大隱憂，因此，首購族在擬定購屋計劃時，必須依據個人或家庭的經濟能力、生涯規劃與房市趨勢等3大考量選擇購屋的地點，自備款與房貸的比例最好控制在3：7，並將每月繳付貸款額度控制在全部收入的1/3以內，最好依照「335原則」，也就是3成的自備款，房貸負擔不超過家庭固定月總收入的1/3，且房屋總價不要超過家庭收入的5倍，以免房貸過重，造成財務危機與生活壓力。如買400萬的房子，至少要有自備款120萬。
結語
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| 國雄馥花園 |
正如記者上篇「如何買到增值性高房屋？六妙招」（請看優家網專題文章）首購者也要考慮房屋增值性問題，地段、景觀、品牌、規劃、建材、住戶等，都是買對房子需考慮的要素。
現在在台中市便有幾個最近推案，是新屋較便宜而質優者，如位於中科旁的富宇快樂新窩全新三房（開價15~16萬坪，含裝璜、車位、傢俱、家電）、南區的國雄馥花園（開價14~17萬坪）及北屯區的通豪高邑（開價13萬坪）、北區靠西區的勝美容邑（開價15萬坪），就是推出小坪數者20~40坪，其中國雄馥花園與通豪都打出景觀佳的誘因，通豪靠河岸（柳川），國雄則真正是公園第一排，永久無棟距、附近綠地多，且近捷運與火車大慶站，近國家圖書館等，是品質優、景觀棒、增值性好的首購產品。
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