住展房屋網 (2010-08-05) 

七月北台灣房市還是延續六月的低潮,尤其是投資客部分,買氣縮手更加明顯,一些以投資客為主的區域個案,來人量及成交量續降,仲夏氣候炎熱,加上暑假出國遊玩者眾,這些都是影響看屋的因素,七月份住展風向球維持黃藍燈,總分較六月份再降2分為38分。

房市景氣自五月份驟降之後,六月的整體反應呈現平盤,七月卻再往下探,央行針對投資型買方的限制,造成買氣十分觀望,原先堪稱逆流而上的區域,如台北市的大同區,台北縣的三峽、淡水等地,漸漸也在七月出現衰退,目前僅剩桃園地區、台北縣汐止、泰山、新店安坑地區等少數幾個區塊還能支撐買氣,其他區域不是個案大多已近尾聲,就是大案尚未進場,正值青黃不接時期,廣告量也不多,來人量及成交量都小幅下滑;僅議價率部份逆勢上揚增加2分。

雖然央行總裁彭淮南一再澄清”不要再說我打房了”!但實際上對投資客的緊箍咒卻是愈下愈緊。七月開始嚴查人頭戶,銀行拒做轉手次數過多的異常物件,政府設立跨部門的通報系統,營建署運用聯徵中心資料提供成交行情(不動產價格e點通)等等,在在都宣示政府抑制房價上漲的決心,讓投資型買方對現況更加觀望,造成目前”旺季不旺、淡季更淡”的現象。

七月份住展風向球總分38分,雖然維持在等同六月的黃藍燈,但卻是持續下降2分。供給面指標”預售推案量”約440億,維持不上也不下的中低檔;”成屋推案戶數”總計不到900戶,已經逼近谷底數據。

”廣告批數”維持平盤,多數個案接近案尾,新案又尚未進場,行銷力道較為薄弱,據每年第三季的廣告行銷來看,今年還算是高的。需求面兩項指標”來客組數”及”成交組數”部分,來客依舊維持在表示低迷的4分,跟去年同期比大約減少一半;成交量也比去年同期下降五成。議價率指數則維持不變,同樣維持在11.5%。

由六大指標數據來看,簡單地說,今年七月各指標大都僅是微幅變動,主要是因為成交少,而造成住展風向球分數持續下探2分。

七月表現較佳的個案,大多是北市比較外圍的區域,像是北投區及文山區都還能維持一定的成交量,北投區打著昇陽品牌的「昇陽麗石」,以及文山區的「岳泰峰範」及「水沐青華」等案,表現還是頗為亮眼;市中心區總價在三千萬以上的個案都很辛苦,投資客及換屋族群同步縮手,市區僅剩低單價、低總價的個案能有表現,像是中山區的「水美璞麗」、大同區的「京美術」等案表現最佳。

北台灣之前訴求投資的區域,幾乎全數敗陣下來,像是南港、新莊、竹北等地,買方似乎都放暑假去了,來人減少至少五成以上,新莊即便有創新高價的標地結果,還是擋不住買方濃厚的觀望心態。三重也是投資意味十足,但因為有年底通車的蘆洲線做支撐,買氣還算不錯。

在這一波金融掃射之後,桃園地區算是異軍突起,舉凡中壢、桃園市、八德、蘆竹等地,都能有逆勢成長的表現,成長幅度雖說有限,但值此淡季,能有穩定表現已屬不易。中壢「海華大帝」、蘆竹「竹城上越」、「領航星世紀」等案,區域客高達七成,顯然已經獲得當地買方認同。

三峽地區的「遠雄耶魯」、樹林「麗寶世紀館」、淡水「甲山林水公園」、深坑「信義線上」、新店「美麗國」等案,在媒體搭配下,來人量及成交量都還能有所表現。

景氣在央行打房及淡季因素的雙重夾殺下,黃藍燈分數並不令人意外;需求面部分,雖然買方持續減少,但是供給方的建商卻仍然頗為堅持,即便是一片慘澹的竹北地區,依然沒有降價現象,顯示建商對長期景氣走勢,仍具有一定的信心。
 

 

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