【經濟日報╱記者陳美玲整理】

桃園航空城拍板定案,帶動9月航空城周圍農地每坪單價達4.8萬元,較8月增加5%。雖然農地價格反映航空城利多上漲,不過,我認為貿然搶進購買農地有其風險,關鍵就在於範圍劃定。

目前政府僅確定屬於「蛋黃(中央負責的機場園區)」部分的第3航站區,因無取得用地問題,9月底就可展開規畫總顧問遴選作業,明年底辦理建築設計競圖,2014年動工、2018年完工啟用。

其餘的蛋白區,像是倉辦大樓、國內外物流中心、加值園區、航空貨運站等,將會同桃園縣政府辦理特定區計畫及政策環評,並舉辦公聽會、座談會,及對外說明預定徵收範圍、徵收期程等,也就是說,若徵收過程「喬不攏」,劃定範圍、時程有可能變更,購買農地等增值的風險非常高。

首先要注意的是重大建設劃定範圍:不少民眾購買重大建設附近的農地,期待「廢土變黃金」,變更成為商業用地、住宅用地使用。不過,若政府土地徵收過程遇到阻礙,或是劃定範圍中途調整、改變,原來購買重大建設劃定區域內的農地,可能不再具有黃袍加身的效果,像是大埔農地的徵收,當初在擴大新竹科學園區竹南用地下,進行強制徵收,最後在居民反對聲浪,計畫停擺,先前著眼農地增值收益的民眾,投資回收遙遙無期,還要接受周邊劃定為工業區所帶的工業汙染影響,得不償失。

第2,農地使用可否與重大建設相輔相成:依據民國89年1月修正公布的農業發展條例第18 條規定,農業用地只要符合「農地面積超過0.25公頃」、「建物高度不得超過7米」、「農地農用」等原則即可申請建築農舍。這些農舍可以以「住宅別墅」的型態呈現,不過,需符合樓高最多兩層半(不超過7公尺),還有一大片占地90%的空(農)地。

未來若是購買的農地無法劃入重大建設範圍內,但若周邊具有商業區或是住宅區,農地一樣有增值效應,價值也會隨之翻揚。最糟的是,若購買的農地未被納入範圍,甚至周邊無商業區、住宅區相互輝映,所購買的農地永無翻身機會。

第3,重大建設後續執行力:政府推動的公共建設並非全然照本宣科,也會出現「變化」。像是機場捷運線,最初A9站體設定地點非現在位置,有投資人看好政府的藍圖搶進買農地,最後站別移動,捷運進出口變停車場,投資人欲哭無淚,這都是躁進搶進的風險。

因此,關注政府後續執行力非常重要,倘若未來重大建設如期動工、發包,工程進度和執行狀況都順利,風險將大大降低,開發土地距離重大建設完工時間越晚,不確定因素也越高,「去的早不如去得巧」才是王道,雖然中後期搶進獲利成數較低,但風險也低許多,以免落入「進得了場、出不了場」的窘境。

我建議,若民眾欲投資農地,可選擇重大建設重要出入口附近、交通方便的土地,做為進可攻退可守的標地。投資不動產不變的準則,永遠是地點、地點、地點。提油救火,反而是愈幫愈忙。

(本文由中信房屋副總經理劉天仁口述,記者陳美玲整理)

   


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