光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

潘思亮認為，從發行人的角度來看，現在發行REITs的人是聰明的，因為在未來利率一定漲的趨勢下，用REITs籌資的成本肯定是最低的；但是從投資人的角度分析就未必了。  

但是，一旦全球利率看漲確立，就等於是宣佈了全球房地產景氣結束，則投資人不但在房價上有損失，也因為收益固定，投資人在報酬率上根本佔不了任何便宜。  

像REITs這樣「有利賣方，卻不利買方」的投資工具，其實早已充斥在一般大眾的週遭。只不過，多數投資人通常不了解金融機構的生態，也無法清楚認知自己的需求為何？  

特別是現階段各金融機構發行商品成百上千，一般大眾常常因為促銷廣告及理財專員的推銷，而被兜得團團轉，常常買的並不是自己最適合的，而是業務員比較好賣及佣金高的標的。  

總結來說，這些業務員或理財專員不喜歡賣的產品特性，大約不脫：佣金少、商品複雜，無法用三言兩語打動客戶（因為如果解說了半天而客戶不買，就不符合「低成本、高報酬」的效率原則），就算是這個商品多麼地有利客戶，他（她）還是不會主動地推薦。至於業務員比較喜歡銷售給客戶的商品，幾乎就一定符合「佣金高」與「商品簡單易懂」的特性。  

基於「對金融機構有利」的原則，業務員或理財專員在銷售不同金融商品時，所能獲得的佣金是不一樣的。而佣金比率的訂定通常是按照「商品來源」與「銷售難易度」為標準。  

根據筆者過去採訪的經驗，如果是「可以自行訂價（銷售單一商品，金融機構可以同時賺取手續費及商品訂價與成本間的價差）」，或是「比較難賣（原因可能是因為商品過於複雜、投資人比較不會主動購買）」的商品，通常佣金會比較高些。  

但是這也不是固定不變的原則，因為金融機構有時會依階段性的銷售策略，來訂定不同商品的佣金比率。例如過去銀行「代銷」的海外連動式債券，雖然不是自家商品，卻可能因為策略性提高佣金，而激勵理財專員「猛力」銷售這些商品。所以，越是金融機構或理財專員不想賣的商品，投資人越有可能從中找尋到不錯的「寶藏」。 

不過，請各位讀者不要會錯意，以為「業務員會極力推銷的商品，就一定不利投資人」，或是「投資人應該專門去找金融機構不做促銷的商品」才是。而是不能全盤接受業務員的說法，反倒應該先從自己的真正需求出發，直接請對方推薦完全能解決此一需求的商品，而不是退而求其次，選一些「看似能符合需求」的替代品。  

業務員有一句名言是這麼說的：「沒有賣不出去的商品，只有不會賣的業務員」。這句話經過修正之後，也同樣適合提供給一般大眾，在選購金融商品時參考：「沒有萬能的商品，也沒有不能買的商品，只有不適合的商品」。  

因為每一個商品的生產、上市，都有它「一定適用對象」的假設前提；同時每一個商品都有它的優、缺點及成本，一般大眾只有在完全認知之下購買，才能算是「聰明的投資人」。