光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

房屋公告價格和市值落差大，政府預定未來3年內，要拉高到市價9成，房仲業計算，如果政府認定的市價，就是市場實際成交價格，那麼一般自用住宅每年要交的房屋稅會有3~4倍的增加，出售時的增值稅則更驚人。業者表示，屆時民眾會「非常有感覺」，而非像現在有點無感。

房屋持有稅分成房屋稅和地價稅，地價稅另有一套公告地價系統，房屋稅則是按房屋評定現值的1.2%來課徵，如果未來三年房屋評定現值和公告現值調幅一樣，都是倍數拉高，那麼增加幾倍，房屋稅就增加幾倍。

以文山區「遠雄日光」個案來算，依大師房屋查詢資料，該大樓約50多坪的房子，99年評定現值約164萬元，101年提高到約362萬元，房屋稅也從1.9萬元拉高到達4.34萬元，未來3年內如果公告價格拉高4倍到市價9成，則估算當年房屋稅將達17.3萬元。

自用住宅一定要記得設籍，以免錯失退稅機會。財政部指出，申請重購退稅者，若已出售的自用住宅未曾有設籍記錄，將不符合退稅資格。

所謂「設籍」，是指房屋所有權人本人、配偶及直系親屬辦妥戶籍登記。財政部台灣省北區國稅局即有案例，一名納稅人因購入預售屋，至交屋時立即出售，日後並重購另一棟自用住宅，申請退稅時，因已出售房屋並無設籍記錄，錯失退稅機會。

根據所得稅法規定，納稅人出售自用住宅房屋所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅額，可自完成移轉登記日起二年內，如重購自用住宅價額超過原出售房屋的價額，即可在重購自用住宅完成移轉登記年度，自應納所得稅額中扣抵或退稅。

北區國稅局有一名納稅人甲，申報96年度綜合所得稅時，列報財產交易所得為0元，國稅局查得甲是在93年以總價1,300萬元購入台北市預售屋一棟，96年交屋後立即出售，同年再購入板橋地區2,100萬元自用住宅。

嘉義市張先生來電詢問：個人出售預售屋，要不要列報綜合所得稅？

南區國稅局嘉義市分局答覆：為遏止房地投機炒作，維護租稅公平，自101年1月1日起至101年12月31日止，加強個人預售屋及鉅額不動產交易案之查核。該分局說明，預售屋買賣與一般出售房屋不同，在於預售屋完工前，買方購買的是未來於建案完工請求不動產過戶予買方「權利」，故建案完工前預售屋之買賣係屬財產權利的交易，依所得稅法第14條第1項第7類規定，應以交易時成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後的餘額核課財產交易所得；惟一般出售房屋除依上開規定計算財產交易所得外，倘其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得按所得稅法施行細則第17條之2規定，依財政部核定標準核定之，例如：嘉義市財產交易所得標準為房屋評定現值×13%。

配合財政部地價稅稅籍及使用情形清查作業，台北市稅捐處今（101）年將全面清查台北市的自用住宅用地，如果查獲有不符規定者，將依法補稅並處罰。

台北市稅捐稽徵處處長黃素津昨（28）日表示，依土地稅法規定，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，要同時具備五個要件，缺一不可。

她說，這五個要件包括土地所有權人或其配偶、直系親屬要在該地設立戶籍。

立法院財政委員會下周四將安排財政健小組進行報告，立委賴士葆在上周財委會搶先提案通過建請財政部研議6000萬元以上豪宅實價課稅，為資本利得稅開出第一槍。賴士葆表示，如果官方願實施，對整頓房市的影響效果會比奢侈還大。

賴士葆認為，6000萬元以上豪宅實價課稅一旦成行，影響較大的是金字塔頂端的有錢人，尤其衝擊豪宅房價，但對於一般房價也有一定的平抑效果。

據了解，政府早已經緊盯6000萬元以上房地產交易，房地產業者表示，近來台北市國稅局特別針對6000萬元以上房地產積極查稅。

政大地政系教授張金鶚表示，6000萬元以上房地產畢竟不多，在台北市大概也不到10%，而且買得起這樣豪宅的，都是有錢人，先從這邊做起沒什麼不好，因為是少數，影響層面較小，如果推行成功，代表實價課稅可行，可以再擴及全面。

包租公、包租婆可以鬆一口氣了！財政部賦稅署昨天核定，去年出租房屋及土地的「當地一般租金標準」，維持與99年相同。換句話說，今年五月申報綜合所得稅時，房東的租金收得稅負不會增加。

不過，官員說，與往年不同的是，財政部配合99年底的縣市升格改制，已區分新北市與高雄市的租金水準。官員舉例，新北市升格前的板橋市屬於「縣轄市」，改制後成為板橋區，去年的住家用租金標準即仍沿用原「縣轄市」按房屋評定現值18%標準，計算租金所得課稅；至於淡水、三峽等原屬「鄉鎮」，標準為15%。

賦稅署官員說，各地區國稅局調查資料顯示，去年房屋及土地的租金價格，與前一年變動幅度微小，因此去年各地區房屋及土地「當地一般租金標準」均維持前年標準。

【網地產王／綜合】

奢侈稅上路超過7個月，全台房市急凍，現在傳出未來奢侈稅可能採取「分區課稅」，也就是北中南東的稅率可能不一樣，這真的比較好嗎？房仲學者看法兩極！

■　奢侈稅打房 房仲:效果已經顯見

所謂「分區課稅」，就是台北市和新北市以外的區域，奢侈稅率有機會調降，但這對房市的效應如何？永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛認為，奢侈稅政策目的在於壓抑高房價，從數字上來看，的確有成效。

林先生問：父親過世之後留下大筆土地，為了節省土地增值稅，兄弟三人想先由媽媽繼承土地，將來媽媽過世後再由三兄弟繼承，請問未來三兄弟出售土地，能否達到墊高前次移轉現值的效果，節省土增稅？

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答：土地稅法規定，因繼承取得的土地再次移轉，計算土地漲價總數額的前次移轉現值，以繼承時的土地公告現值為準。

以你的例子來說，若由母親先繼承父親的土地，將來她過世後再由兄弟們繼承土地，除了繼承時可不課土增稅，三兄弟未來如果要賣這些土地，前次移轉現值就是從母親手中繼承時的土地公告現值。

這種繼承方式可把出售土地時的前次移轉現值基礎，提高至母親過世時的土地公告現值，省下父親過世後至母親過世這段期間的土增稅。不過，林媽媽過世後，土地仍可能須計入其遺產總額課徵遺產稅；因此，你們兄弟考量繼承方式時要多方評估，免得省了土增稅，卻增加遺贈稅。

內政部租屋補貼對基層民眾造成不便，立委江惠貞昨天表示，接獲民眾陳情，由於政府的租屋補貼必須由房東提供收據，有房東因怕被課稅而不願出具證明，導致房客無法申請租金補貼。

行政院長陳冲說，「租金補貼要拿收據的問題，其實是一個非常難解的問題」；有些房東確實連帳戶都不願提供給房客，要求直接給現金。他希望能找出技術性的方法來解決，「我們要求他（指房東）要繳稅，另外又希望（房客）可申請到租金補貼」。

國民黨昨天舉行立法行政研討會，江惠貞指出，曾在里辦公室目睹民眾哭訴指出，房東因怕被課稅，不願出具證明，甚至將租屋夫婦趕出去，導致無法申請每月三千六百元的租金補貼，「這中間如何取得平衡？能夠讓政府的美德善意到達，這很重要」。

江宜樺表示，三千六百元租金補貼不至於因為課稅問題而發不出去，當初制定住宅法時，確實曾考慮讓房東可免稅，不過財稅單位並未同意，所以現行住宅法未在這部分免稅。

【經濟日報／記者陳乃綾／台北報導】

圖／經濟日報提供

財政部台北市國稅局副局長周賢洋昨（16）日表示，預售屋交易所得獵漏，最近又有斬獲，單一案例連補帶罰共繳庫240萬元，未來將加強查核，遏止逃漏。

遺贈稅稅率減至10%後，根據內政部的統計，贈與、繼承棟數連年刷出歷史新高，其中，繼承棟數達41,198棟，繼承棟數達39,655棟，分別成長5.62%與11.51%，顯見富人越發善用繼承與贈與的節稅管道。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，遺贈稅降至10%在2009年正式上路以來，吸引大筆資金回流，也讓不動產成為富人財富規劃的重要一環。

資金湧入不動產，贈與繼承再刷新

徐佳馨表示，國人「有土斯有財」觀念根深蒂固，不動產又採土地公告現值做為課稅基準，課稅成本遠較市價為低，加上對房市前景看好，將不動產做為財富規劃已經蔚然成風，而由於贈與稅與遺產稅稅率相同，不少富爸媽就不再急著和過去一樣，在生前就積極轉移財產，這樣的態度也讓繼承棟數逐年攀高，而今年兩者均刷出歷史新高，也顯示調降遺贈稅率的政策「後勁十足」。

奢侈稅助攻，贈與避稅好誘人

【聯合報／記者賴昭穎／台北報導】

短期炒作豪宅賺取暴利的炒房族要小心了！國稅局鎖定2年內轉手的豪宅交易，並根據賣家的報稅資料回頭追查實際交易價格，改依實價重新計算所得，要求賣家補繳所得稅。

圖／聯合報提供

據透露，台北市國稅局已鎖定2年內移轉的不動產交易，房屋評定現值約1000萬元，或納稅人申報的不動產財產交易所得額約300萬元，都列為查核對象；至於北區國稅局的查稅重點，則鎖定契價50萬元以上的短期交易案件。

實現居住正義，先從查稅著手。財政部下令五區國稅局，選查轄區內「明虧暗賺」的建商查稅，凡利用土地免稅抬高土地價格，但卻壓低房屋售價導致「房地比」異常，以便獲利多數歸入免稅土地者，都要調整補稅。

圖／經濟日報提供

財政部要求國稅局鎖定這類建商查稅，以防建商炒高房價，卻又坐享免稅利益，形成兩頭獲益的不公平現象。

依據所得稅法第4條第1項第16款規定，個人及營利事業出售土地的交易所得免納所得稅。建商出售土地並辦理移轉過戶時，只須按公告現值繳納土地增值稅，亦不須繳納營業稅及所得稅。

圖／經濟日報提供

李述德說，政府實現居住正義，透過交易資訊透明化機制，將可逐步達成不動產稅制合理化目標。在符合自用住宅持有者課稅從輕的原則下，將合理檢討一般用地的累進稅率。

財政部比較國際間不動產持有稅負輕重指出，台灣對房屋及土地課徵房屋及地價稅，平均有效稅率只有0.23%至0.25%，相較中國大陸最高達到1.08%，美國甚至可達4%，台灣對不動產持有稅負略顯偏低。

李述德表示，不動產持有稅負較輕的原因，主要來自房屋及土地的課徵稅基太低，以土地為例，地價稅是按照三年調整一次的公告地價作為課徵依據，但公告地價只占市價約二到三成。