存房子,打敗績優股!

製作人:郭奕伶 撰文者:賴寧寧 研究員:林育嫺

 

商業周刊 第1129期 2009-07-13

 

前幾天,工地通知我,「你的房子蓋好了!」 

即便工作忙碌,我還是偷空開車,去木柵看「我的房子」。站在這間快完工的小套房裡,我感覺到自己臉上露出欣慰的表情:「不知不覺中,我竟然也存下一間房子了(當然,還有貸款要繳啦)!」 

「有土斯有財」,是老祖宗流傳下來理財智慧。但,股市的億萬富翁誕生後,很多我的朋友們,包括我自己,都沉醉一夕致富的「股票夢」裡。去年的金融海嘯,粉碎了這個美夢,大家驀然回首發現:「我的股票沒了,但,我的房子還在!」 

「好家在(台語,幸好之意)!」很多人心頭一驚,而我,也是其中一位。 

從政大經濟系畢業之後,我在新聞界工作二十年,跑財經新聞,資訊多、又快,常有各路傳來的股票「明牌」。多年下來,我的心得是,買股票賺得快、賠得更快,只要一個空頭市場沒避掉,以後,怎麼樣也補不回來。 

大賠後,我才發現自己如此易受情緒左右,像個菜籃族一樣追漲殺跌。金融海嘯發生前一年,我跟孩子的安親班媽媽們聊天,發現她們比我年輕,是普通上班族,卻懂得用私房錢攢下了兩、三間房子,我汗顏:薪水不低、工作也夠久,竟然連一間房子都沒攢下來。 

當下,我頓悟:我根本不適合投資股票,身邊的錢又常變不見(因為愛花錢),還不如跟著學「存房子」。於是,在學長的介紹下,我在木柵買了一間預售小套房。 

自此,除了一對兒女,我多了一間房子要照顧,沒有多餘的錢投資股票。但這段時間裡,股市大漲。看朋友們股票賺得開心,我心裡還是有點掙扎:「買房子真的比較好嗎?」 

沒想到,後來金融海嘯鋪天蓋地而來,周遭的笑臉沒了,唉嘆聲多了,更不時傳來「某某某賠多少」、「某某某被斷頭」,我一面難過朋友的損失,一面卻有種踏實的感覺。

 

股票留不住,房子存得住 
把房子當現金存,四年賺一三七%
 

「有土斯有財」,在這個時代,被重新定義。原來,房子,也應該被當成現金一樣,用「存」的。每個人,都要為自己開一本「房屋存摺」。 

兩個禮拜前,碰到一位當公務員的學姊,我隨口問起:「妳會不會想買房子?」沒想到,她答道:「我前幾天在新莊捷運線附近,剛買了一間房子。」「股票都抓不到(買賣)點,還是(把錢)放在房子比較好。」今年四十五歲的學姊,她的房屋存摺裡已有三棟房子:一棟自住、一間小套房,新莊的房子是她的第三間房子。 

我們公司的業務小唐,三十七歲,他每天努力賣雜誌,也認真學理財,希望早日五子登科。豈知,過去三年他聽消息,砸下一百六十萬投入股市,沒想到,晨星半導體、正崴權證……等,讓他慘賠五六%。同一時期,他用不到四百萬低價買入大同區老房子,最近,東森房屋來敲門,問他九百萬要不要賣出?他嚇了一跳,短短四年,他存房子竟大賺一三七%! 

股票,讓他心痛;房子,讓他欣喜。採訪了許多人後,我的心得是:「股票留不住,房子才存得住。」 

「績優房」,可以打敗「績優股」嗎?首先,我們以上市櫃超過十年以上的公司為母體,挑選出最近三年、每年每股稅後盈餘超過三元的公司;績優房部分,我們則藉由五大房仲業者協助,挑選出全台精華地段。 

比較過去五年績優房與績優股的投資報酬率後,我們發現:兩者投報率皆不差,只要抱牢五年,報酬率從三成到兩倍都有。但,重點是,多少人能抱牢績優股呢? 

*績優地段打敗績優股!——10個地段、10檔台股近5年投報率比較

10個地段、10檔台股近5年投報率比較

10個地段、10檔台股近5年投報率比較

 

股票買賣快,房子有門檻 
股票供給不斷,好地段土地卻有限
 

「股票要買賣太容易了,只要一通電話、一個按鍵,就可以。而且,股市波動大,情緒容易受影響,買到再好的股票,也很難留得住。」淡江大學產經系副教授莊孟翰說。 

再比較一下週轉率,就有答案了。去年,股市的週轉率高達一三八‧一三%,而房市的週轉率僅五%。也就是說,股票的週轉率是房市的二十七‧六二倍!這意思是,一間房子在一年內轉手一次時,一張股票已經轉手了二十七次,股票賣掉的速度遠大於房子。 

信義房屋行銷部經理蘇啟榮說,每人一生僅會換屋兩到三次(結婚、生子、小孩離巢),但股票呢?「一個交易日就不知幾次了。」 

也因股市超漲超跌,一般人很難克服「恐懼與貪婪」的心理魔障。因為恐懼,你常會賣在低點,因為貪婪,你也可能會買在高點。 

除了週轉率差很大,股票、房子的交易成本也迥異。股票交易,政府收取的稅率加上手續費,僅千分之六。但交易一間房子,包括仲介費、契稅等規費,交易成本起碼是股票的十倍以上(以台北市二十坪、每坪三十萬元的老房子計算,交易費用約占總價的六%至八%)。 

因此,股票今天買、明天賣,成本極小。再者,一張股票幾千元就買得到,而房子,即便台北縣小套房,一間也要三百多萬元。房子進入門檻、買賣成本高,以致週轉率低,得以克服人性的貪婪與恐懼,存下財富。 

此外,房子能賺錢,還有「供需」因素。 

康和證券自營部總監廖繼弘分析,好地段的土地,供給量有限,短期內,房價或許漲幅較股票小,但,長期看,幾乎只漲不跌。但股票的供給量卻源源不絕,企業盈餘轉增資、現金增資,一直印股票,增加股票供應量,再好的公司,也抵擋不了股本越來越大、稀釋獲利的壓力,長期而言,股價上漲的動能就有限。 

每月付房租,不如繳房貸 
三大理由,趕快啟動你的存房大計
 

現在,趕快開始你的存房計畫吧!

 

理由一、利率跌到歷史低點,現在存房子的成本最低。目前五大銀行一年期平均存款利率跌至○‧七七%,這意味著,你在銀行存入一百萬元,一年後,你只能領到七千七百元利息收入,相當於每月利息收入僅六百四十多元,只夠上小學的孩子買一套夏天制服。 

若你此時存房子,貸款利率不到二%,每貸一百萬元,每月只要付銀行一千六百多元利息,把錢放在銀行,不如把錢拿來存房子。 

理由二、為通貨膨脹再起預做準備。在全球央行聯手降息,釋出大量資金後,這些四處流竄的錢,兩、三年後,景氣回升,將成通膨的壓力來源。如果你沒有抗通膨資產,如房子,未來,你可能成為「新窮人」。 

理由三、土地供給有限,房價打敗所得。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出,從過去到現在,房子「幾乎只漲不跌」。以北市為例,過去三十年來,房價漲十六‧三六倍,國民所得才漲一○‧二三倍,物價更僅漲了一‧五倍。換言之,房價打敗你我辛苦賺來的所得,更贏了物價。 

其實,「存房子」是古早智慧,很多阿嬤靠「存房子」養活事業、養大小孩。七十四歲順成麵包創辦人吳楊愛珠,投資房地產四十年,她買店面、大樓,幾乎都賺。順成麵包位於忠孝東路、敦化南路口的總店,就是她四十年前,以一百多萬元買下,現在這店面的市價已超過一億元,增值百倍以上。 

「付房貸和付房租,金額差不多,但是房貸付久了,房子就是你的,」吳楊愛珠說。有了房子,你才會有會增值的財產,然而,「股票要每天照顧(看盤),我沒時間照顧,所以,一百萬元的股票會變五十萬、三十萬,最後變壁紙。」而房子買了放著,不必照顧也會漲。 

六十三歲的游媽媽,早年和先生在中壢經營家電業,賺了些錢,民國七十七年,股市起漲,先生進股市入了迷,不但勸阻不成,甚至連婆婆也支持他。 

她一氣之下,把自己的錢投到房地產,結果,萬點崩盤那波,先生總共賠了兩千萬元。而她卻先後買了別墅、店面、住家,各賺了五成到一倍,更因此累積到移民澳洲的五千萬元資金。現在,她除了靠台灣的租金生活,也在澳洲投資土地,大賺三倍。

 

存房子,不等同於買房子 
得挑對地段、避開兩難、留意四要
 

她說:「好在房地產賺錢,不然,現在,家產可能都被先生的股票賠光。」 

如果你和我一樣,只是平凡上班族,投資股票又容易受貪婪、恐懼的心理左右,那預約未來十年的財富,從現在起,「存房子」吧! 

不過,「存房子」和「買房子」不完全相同。如果你是買房子自住,那你可以有比較多的主觀,例如,你喜歡看山、看水、看日落,就可以買景觀屋。又例如,你家人口多,要買有四、五個房間的大房子,條件可圍繞在「我喜歡」、「我家人喜歡」,感性多於理性。 

但「存房子」就不同了。存房子,是希望房子能保值、兼創造財富,因此,「最重要的,是考慮下濾作用(Filter)」莊孟翰說,也就是要有流動性,容易轉手、變現。什麼樣的房子會賣不掉,不能存? 

存房子要避開「兩難」:「難租、難貸」,租不掉的房子,代表生活機能差、交通不便;難貸的房子,代表地點差。存到「兩難」房子,財富不但越存越少,還可能套牢一輩子。 

房子要怎麼存?以下,則是「存房四要」: 

一、要選擇地段:存在人口成長地區。「人口,決定當地房屋需求」,因此,我們依人口趨勢,選出全台灣潛力地段。 

但,房價續創新高的台北市,卻是人口持續外移地區。長期觀察房地產的國際票券副總經理蔡佳晉說,「台北市是盆地,土地有限」。「沒地了」,因此,日前台北市標售信義路二段公有地,每坪得標價竟突破五百萬元! 

供給稀少,需求卻來自台商返鄉、外資、陸資的獵屋熱潮,「台北市的房價是外來的力量推升出來的,」蔡佳晉說。因為,在這些「外資」的眼裡,台北市的房價必須是和香港、上海、東京等國際都市相比,而不是和台灣其他縣市相比。 

因此,台灣存房子的邏輯是「一個台灣兩個世界」,分成「北市」、「非北市」。北市,處處是精華區,這區漲完換那區,區區有機會,但離開北市就不同,要跟著捷運走。

 

另外,最近四都升格題材,吹皺房市一池春水。其中以北縣最被看好,主要是離北市最近,房價又只有北市的二分之一。未來北縣升格帶來的資金,對重劃區、副都心、捷運等建設,「較易如期完成」,透過交通建設帶入的北市買盤,也將推動北縣未來的房價。 

至於台中、台南、高雄三地,短期縱有「升格行情」,但未來要看各縣市端出什麼牛肉,回歸到產業發展,是否吸引就業人口進入,房價才會實漲。 

二、要選擇產品:存房子若能出租,賺租金又賺增值空間,一舉兩得。但房子要租得出去,得看產品符不符合租屋者的需要。有租屋需求的常是單身貴族或是新婚夫婦,這類族群,要的坪數不多,市中心的小套房有一定的需要。另外,考慮小套房容易被銀行緊縮貸款,也可考慮二十坪到三十坪左右的中古大樓或公寓。 

三、要控制資金:存房子要考慮到本身資金狀況,如果你資金較充裕,可把房子存在台北,房價門檻是一千萬元。若資金不多,可考慮把房子存在北市以外的地區,以五百萬到八百萬元的預算,到北縣、台中、高雄尋找適合自己的好房子。 

四、要選時點:和投資股票一樣,存房子也有套牢的風險。因此,「在眾人恐懼時貪婪,在眾人貪婪時恐懼」,仍是顛撲不破的真理。尤其,房子比股票總價來得高,更要審慎為之。永慶房屋研展部協理黃增福說,房市反應通常落後股市,股市回檔後,房市才會進入修正,這才是最佳進場時機。 

至於現在,是否適合進場存房子呢?我們的建議是,因為股市回檔還不夠深,大家現在應該先認真看房子,等到股市回檔時,用力殺價進場吧!當然,若你不想等,把握住好地段,長期而言,你還是立於不敗之地的。 

寫完這篇文章,我的房子就快交屋了,接下來,我打算要當包租婆,讓這個「啞巴兒子」幫我付房貸。

 

做存房專題時,我跑了好幾個地方,新莊、桃園都引起我的興趣,但最後一站,當台北都市發展局長丁育群告訴我:「未來,台北的六本木就在南港」,我熱血沸騰,又把目標瞄準南港。攝影挺耀嘲笑我:「你走到哪,買到哪,全台灣的房子快被你買光了。」 

其實,如果真有能力,我還真的希望能多存幾間呢! 

*全台房產潛力大預測 

穩坐地王:台北市
升值潛力:★★★★★ 
增值利多─ 
1.地少人稠:其他縣市升格後,人口密度為全台之冠。 
2.資金力:陸資買住宅等外資帶動升值潛力,台商回台購豪宅。 
3.消費力:人均GDP為全台GDP3倍,且高於香港、新加坡、首爾。 

買建設:台北縣
升值潛力:★★★★ 
增值利多─ 
1.資金力:中央統籌分配款增加284億元;舉債上限提高2,697億元。 
2.建設力:中港大排河廊改造計畫,新莊副都心、頭前重劃區、溫仔圳等都市開發,與多條捷運規畫。 
3.交通力:淡江大橋興建,環狀捷運線等捷運路網工程。 

買直航:台中縣市
升值潛力:★★☆ 
增值利多─ 
1.資金力:中央統籌分配款台中縣增加309億元,台中市舉債上限增為2,750億元。 
2.產業力:中科生產基地,高科技、文化產業加持,公司登記數在四都中僅次於北縣。 
3.建設力:水湳經貿園區開發。 
4.交通力:台中港、清泉崗機場為兩岸直航門戶;台中捷運綠線10月動工。 

買文化:台南縣市
升值潛力:★★ 
增值利多─ 
1.資金力:中央統籌分配款增加195億元。 
2.產業力:台南科學園區、台南科技工業區、開發中的柳營工業區等6大科技工業區,加上安平、永康等傳產工業區,帶動人流、金流。 
3.觀光力:200多個史前文化遺址、5大國際級溼地。

 

買低價:高雄縣市 
升值潛力:★★★ 
增值利多─ 
1.資金力:中央統籌分配款增加113億元。 
2.行政力:中央機關數將達34個。 
3.建設力:捷運輕軌、2009年世界運動會場館興建。 
4.產業力:高雄港、高雄小港國際機場雙門戶,南部科學園區、科技工業區、加工出口區。 

註:升值潛力是《住展雜誌》總監陳韻如、中信房屋總部胡佩蘭、台灣房屋執行長邱太,根據升格後房價增值的利多評比未來5至10年升值力道,由低到高給予1至5顆星。 
資料來源:各縣市政府

*買這裡就對了!全台12大潛力區

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