光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【網路地產王/龔立豪/綜合】

　　奢侈稅提前於六月一日正式上路，市場上持有2年以內售出的「奢侈稅概念屋」全台目前約有12萬餘戶，那到底奢侈稅之後，一般民眾要如何買房?根據房仲調查發現，普羅大眾關注的焦點，不外乎房價與買點，包括「何時是進場買房的最佳時機？」及「那些區域房價還會下跌？」等，都是民眾最關切的問題?

■　推案量大區域 買方佔優勢

　　HouseFun新聞中心經理李建興明白指出，漲幅大的區域，相對回檔也較深，尤其是投資客過度炒作的地區，例如推案量大的三峽、林口、新莊、淡水等地，房價下修幅度至少2~3成，在釋出物件多、購屋者少的前提下，驅使賣方議價、讓價機率大增。

民眾繳不起房貸，又不想房子被貼封條、走上法拍的命運嗎？台灣金融資產服務（金服）公司推出新業務，無力償還貸款的房貸戶可透過金服，直接與貸款銀行協商拍賣價格，不但可以加速償債、拍賣價格也有機會高一點。

金服人員說，房貸戶只要不正常繳款，超過6個月銀行就會列為逾期放款，轉由法院催收，房子就變成「法拍屋」。而法院訂出拍賣底價後，再把法拍屋交由金服公司拍賣。

由於房屋一旦變成法拍屋後，處理程序冗長；遇到不點交的案子，拍賣價格也會受影響，甚至會淪落二拍、三拍，對債權銀行和債務人都不利。金服公司因此向金管會申請承作「協調抵押物拍賣」的新業務，先前獲得核准；此舉等於跳過法院，由金服與銀行、債務人協商，直接議定抵押物的拍賣底價，再由金服標售。

金服指出，對無力償還房貸的民眾來說，「協調抵押物拍賣」最大的好處，是拍賣底價由金服、貸款戶和銀行協商，三方協調出一個合理的價格；此外，透過這個方式拍賣的房子產權清楚，還可以點交，有意競標的買方不用擔心買到「瑕疵屋」，拍賣行情可望優於法拍屋。金服人員表示，如果賣價好一點，房貸戶除了還清貸款，甚至有機會賺一筆。

奢侈稅三讀通過，上路箭在弦上，對台灣房市產生相當大衝擊，住商不動產企劃研究室統計今年一月至四月廿日，全台五大都會議價空間與去化天數的變化，發現北台兩都震盪最激烈，中南部相對平穩。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，奢侈稅可說是打中短期投機客的要害，對北台兩都自然影響大，而隨著奢侈稅拍板定案，房市利空出盡，預料買氣將會逐漸回歸平穩。

北台雙都波動大，買盤零散價格亂

根據這份資料可以發現，北市與新北市議價空間與震盪較大，四月議價空間高達19.1%與19.9%，而去化天數在三月與四月也較一二月明顯降低，顯見賣方確實有所讓步，但議價空間大並不等於價格大幅下滑，徐佳馨指出，不否認有部分屋主將開價調高，讓買方殺得過癮，但事實上價格其實沒低多少，與一月相比，台北市均價僅降5%，新北市降幅較大，約10%，而這樣開價過高的狀況也會讓許多真正想賣的屋主降價求售反而賣不掉，徐佳馨建議，在這段時間內，購屋人除參照屋主開價外，也可以在各大房仲網站查詢周邊近三個月到半年成交價，較能掌握市場價格波動。

台中邁向平穩，台南高雄起伏小

奢侈稅法案4月中旬通過後，買方一心期待房價下跌，現階段哪些區域及產品受傷最深？自住客可以到「重災區」挑到理想屋嗎？

【網路地產王/綜合】

　　台灣地窄人稠，一般建商在規劃兩房空間時，其房屋權狀通常不超過25坪，現在每三位購屋人中，就有一人選購兩房以下的小宅，導致都會中，兩房小住宅的銷售成績並不輸給豪宅案，但未來如果要小宅換大宅，兩房產品的增值空間如何？就必須認真評估了！

■　地段決定房屋身價 抗跌保值好出租

　　不管多大坪數，只要是位於生活機能佳的區域，例如捷運周邊、辦公商圈、學區商圈等等，房價的抗跌性較強。以台北市為例，除了鄰近是否有「捷運站」做為房價抗跌指標外，其次最具抗跌的購屋條件即為「學區」。

奢侈稅上周五通過三讀，房仲業統計，本周以來大台北店頭「來店」和「來電」數都有回升，但和奢侈稅前的一月比較，仍減少2~4成，成交仍疲弱，不過網路看屋明顯升溫。

中信房屋統計，北市4月網路看屋量較3月大增35%，和1月比較，更有5成6增幅，顯示奢侈稅定案後，民眾看屋意願大幅增加，甚至比1月還熱。

新北市方面，網路看屋量也成長，但動能不若北市，4月較3月僅增加9.6%，較今年1月則成長36%。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，奢侈稅拍板定案，並擬提早到6月1日上路後，凍結的觀望買氣已逐漸打開，不過現階段仍多止於了解行情，還在等待適當切入點。

高雄市政府公布縣市合併後首次房屋買賣移轉件數統計，結果鳳山區黑馬竄出，交易量名列第三，僅次於三民區、左營區。趨勢顯示，位於縣市交界的鳳山區，已成高雄市重要購屋區段。

高雄縣市於去年底正式合併升格，惟因系統整合問題，今年1、2月買賣移轉件數仍分開計算，3月首次合併公布，3月的買賣移轉件數為4334件，較今年1月高雄市、縣共計3859件，增加475件、12.3%。

高雄市因投資客較少，且3月買賣移轉棟數，大約是前1個月的市場實際交易狀況，仍在反映升格效應及熱絡景氣，因此不降反升，如和去年同期相比，大增近3成。信義房屋高雄區區主管林武雄指出，高雄房市長期以來房市表現與經濟狀況有明顯連動，金融海嘯之後景氣回溫，帶動高雄房市從低檔攀升，交易狀況也逐漸熱絡。

依各行政區來看，除旗津區外，三月份各行政區轉棟數均呈成長，三民、左營依舊是熱區，另外原本是高雄縣行政中心的鳳山區，縣市合併後也擠身高雄市交易前3名的熱區。

【網路地產王/龔立豪/綜合】

　　奢侈稅正式上路，投資客心存僥倖的幻想不再，必須真實面對重稅帶來的衝擊，也讓市場上委賣的物件量大增，根據售屋網站統計，物件供給量指數，較上月大增16.68%，在買盤並未受到明顯壓抑的情況下，每位購屋者在網站上所鎖定的好房，平均都少掉了4.62人競爭，買方市場逐漸明朗。

■　多頭轉空頭 買方選擇變多

　　HouseFun新聞中心經理李建興表示，過去幾年正值房市多頭時代，賣方紛採惜售、待價而估的高姿態，反觀買方則因耽心不及早購屋，房價會越墊越高，而追價進場，造成市場上充斥著「恐慌性買盤」，因此政府才祭出重典來治亂世，試圖解決民怨。

5月1日起國內預售屋有新措施，未來建商推案，不再是邊蓋邊籌資金並向銀行貸款，而是建案推出前，業者必須提供資金交由銀行信託，做履約保證，例如，6億的建案，推案前，業者就必需備妥6億元交金融機構信託，如此一來，即使業者建一半走人，購屋人還可取回資金，或獲得賠償。

「對消費者多一層保障！」新竹縣消費者保官靳邦忠說，預售屋是台灣建築業特色，但消保官經常到的購屋糾紛中，不少是建商蓋到一半捲款走人，或建商再轉其他包商接手，造成購屋人權益受損，預售屋出現的風險，讓努力大半輩子買屋的消費者，整個賠進去。

靳邦忠說，全案在行政院消保會、全國消保官會議中討論了11次，也曾邀建築業界聽取心聲，不少業者反彈，直言「這簡直是打房！」、「措施推出將使房地產停滯…」業界估計將會衝擊中小型建設公司，預售屋在房地產中占很重的比例，要求業者備足資金再推案，如此一來將會打擊房地產，造成經濟停滯。

靳邦忠說，約4年前，因新竹縣和當時的台北縣都發生預售屋建商周轉不靈，造成購屋糾紛，購屋人投訴，新竹、北縣等消保官在全國消保官會議中提案，建議以保證金提供購屋人保障。

【網路地產王/錢素蘭/綜合】

　　奢侈稅風暴下，不論是自住客或是長期投資客最關心的，莫過於到底哪類產品會是抗跌易漲的超級強棒，房仲業者認為，地點是房地產市場中最重要的大原則，選到市中心精華區，雖然現在價格有下滑，但長期看來還是走揚，購屋人無須過於擔心。此外，為了攤平成本獲得穩健獲利，帶有租約，具有穩定租金收益的產品，也是投資避險的好產品。投資人可以多方觀察，衡量自身財務能力，伺機進場贏得先機。

■　精華區域永不敗 買房贏在起跑點

　　中信房屋行銷部副理江龍名指出，奢侈稅下勢必價格產生修正，但在這時間點，反而是低檔卡進好位的好機會，如果資金無虞，第一選擇還是大台北的精華區位，如台北市、新北市第一圈、捷運沿線等，都是自住客或是長期投資者可以下手的目標。江龍名也建議，看好房地產前景的購屋人可以趁機進場議價，卡進理想標的。

奢侈稅草案今天順利通過三讀，但這並不代表投機客就此退出市場。市場早已傳遍各類各式的「教戰守則」，教導投機客如何鑽漏洞，財政部想防堵，還得在施行細則上下功夫。

俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」，在房地產部分，設有11項豁免條款，其中包括夫妻及未成年子女名下僅有一戶自用住宅、銷售因遺贈而取得的房地，均排除適用。也就是這些房子即使在一年內買進賣出，也不用課奢侈稅。

人頭一買一賣 課不到稅

在自用住宅部分，投機客現傳出的「對策」是，只要找幾個單身、沒有房子的可靠人頭，透過買進一間就賣出一間的方式，永遠保持名下只有一間房子，就可避掉10~15%的重稅。

高雄地區的房地產業，受到奢侈稅的影響而停滯不前，消費者持預期心理而觀望，業界叫苦連天；精華區的大樓，1棟接1棟的建起來，但交易市場卻冷冷清清。 記者陳金聲／攝影

政府計畫6月1日起施行「奢侈稅」。高雄市建商及房仲業都認為影響的程度超過業績四成，業界建議政府增訂配套措施，分區、分金額實施。

高雄市建築開發公會理事長陳武聰表示，以他的估計，建商被奢侈稅影響的程度，「超過5成」，因為不論是投資客或者一般想要購屋自住的消費者，到現場參觀接洽的人數都減少了5成左右，而且到場也不見得會出手購買。

他指出，還沒有奢侈稅之前，1個建案每星期平均可以賣出6戶左右，但有了奢侈稅之後，1個星期賣不出1戶。房地產業是高雄地區的火車頭產業，「火車頭被打趴了，就只能停在原點囉！」影響的是高雄地區整個產業鏈及高於建商投資金額數十倍的產值。