2011/05/04
【撰文:劉育菁】

 

 

 

奢侈稅法案4月中旬通過後,買方一心期待房價下跌,現階段哪些區域及產品受傷最深?自住客可以到「重災區」挑到理想屋嗎?

 

奢侈稅在立法院三讀通過後, 預計最快6月1日實施。對於持有不動產未滿2年的投機客,脫手求現的時間,已進入倒數。

 

從信義房屋及永慶房屋的統計資料顯示,奢侈稅新聞傳出後,委託房仲銷售數量大幅增加,扣除2月季節性因素,台北市與新北市兩地區,3月比1月委賣成長2~3成。從房仲網站點閱率來看,3月上網搜尋物件也同時成長1~2成。

 

實際比對3月與1月成交數據,成交量大幅萎縮了3~4成。為什麼賣房子的人多,看房子的也不少,成交量卻無法提升呢?

 

有27年房地產資歷的有巢氏房屋發言人劉炳耀的觀察心得是:買方現在抱持「撿便宜」心態,一開口就是打6~7折,但賣方讓價幅度不可能高於15%,「否則乾脆繳稅就好了!」戴德梁行不動產總經理顏炳立甚至形容,期待7折價的買方是「自我感覺良好!」

 

房價6~8月間落底 至少盤整到明年初

 

仲介帶看人潮驟減,簽約中心也冷冷清清,預售屋更是只有一個「慘」字可形容!原先要領號碼牌、付訂金才能看屋的案場,現在門可羅雀。一位市場人士指出,台北市松山區原本有一個豪宅案,因開價過高備受矚目,再加上買方帶著大刀猛砍價心態,建商只好決定撤場,等待下半年再說。

 

永慶房屋總經理葉凌棋也說,4月分預售工地來客量雖比3月增加,但建商仍不願鬆口降價,與買方預期降幅差距過大,交易因而急凍。

 

現在買方關心的是交易何時會解凍?綜合顏炳立、葉凌棋、劉炳耀等專家看法,若奢侈稅提早至6月1日上路, 預期6~8月房價會落底,成交量也會慢慢回升,但別期待房市會出現V 型反轉,因為打房是執政黨拚立委及總統大選的政績,最好的狀況是,維持盤整到選舉結束,也就是明年1月前。

 

依此推論,第2季就是撿便宜的好時機?答案也不盡然,得從區域、產品來分析。葉凌棋表示,從法案通過後的市場反應來看,預售屋及新成屋受到的衝擊比中古屋還大。

 

買預售要有長抱準備 近交屋或新成屋議價大

 

以預售屋為例,現在進場至少要有持有4~5年的打算。葉凌棋分析,奢侈稅的課徵範圍雖排除預售屋,但若在預售屋階段移轉權利,須課徵6~40% 不等的財產交易所得稅(依個人綜所稅率而定) ;交屋後則會受到奢侈稅影響,必須再持有2年。

 

換句話說,現在買預售屋者只剩下兩種人:第一是十分看好5年後房市前景的長期置產型客戶;另一種是因為建商看壞後市或資金不足須降價求售,價格跌到合理價後想撿便宜的自住客。

 

在新成屋方面,有少部分的議價空間慢慢拉大,像建商趕在6月1日前交屋的板橋「新巨蛋」建案,開價從原先每坪70萬元降至42萬元,足足打了6折。

 

葉凌棋指出,現在最有可能出現「跳樓價」的是接近交屋日或剛完工的新成屋,因為預售屋在取得使用執照後,建商會進行第1次總登記,在此之前的半個月,建商會限制客戶換約,也就是不得將預售屋的權利移轉。

 

再加上銀行核貸趨嚴,第二戶的貸款成數僅約6~7成,多數購買新成屋的客戶,交屋後仍須自掏2成資金,才能完成過戶,如果投資客口袋不夠深,勢必得毀約或賠錢脫手。

 

至於到中古屋市場撿便宜,要視區域漲幅及投資客多寡而定。

 

以台北市為例,如果比較3月與1月的數據,把委託量提高、成交量萎縮最多的區域視為此波「重災區」的話, 令人意外的是, 市中心的大安、信義、中山,以及外圍的南港等「精華中的精華地段」居然都榜上有名。

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