2010/05/05
【經濟日報╱林宜男】

林宜男
房價是否全面飆漲過高,或僅是特定區域的個案現象?其實消費者除了注意是否有能力負擔房價問題外,仍須瞭解購屋過程的種種陷阱,方可保護自身權益。

為了建立「市場競爭之秩序」,並對「足以影響交易秩序」的「欺罔行為」或「顯失公平行為」加以管理,公平交易法第24條要求建商銷售預售屋時,不得使用「欺騙」或「隱瞞重要事實」等引人錯誤的方法誘使消費者購買,或利用交易資訊不對稱或消費者相對弱勢地位,從事「顯失公平行為」。

例如:(一)建商收受定金或簽約前,須提供購屋者至少5天契約審閱期間;(二)建商須告知購屋者,相關土地重劃用地的限制及負擔重劃的費用;(三)建商須於契約中明定土地移轉年度或日期,不得使購屋者在房屋移轉前即負擔土地增值稅;(四)建商須於買賣契約書中載明,共用設施所含項目及分攤的計算方式;(五)預售屋未售出部分,建商不得逕自變更設計或增加銷售戶數;(六)建商不得要求購屋者繳回先前已簽訂的契約書。

另外,實務上經常發生的爭議,還有下列幾種:(一)建商對公共設施的廣告內容與完工後的實際狀況不相符合,且其差異難為一般消費大眾所接受。例如交屋前建商廣告宣稱得享有近1,000坪花園及60米迴車廣場;或刊載具有游泳池、SPA、社區交誼廳、兒童遊戲區、健身房或韻律室等設備,並佐以示意圖以為證明,但交屋時卻未能享有原先所稱的公共設施。

(二)廣告表示房屋為挑高空間,並以文字、照片、裝潢參考圖、平面配置圖、立面剖視圖或樣品屋有夾層設計或較建築物原設計得享有更多的使用面積,但廣告平面圖卻與核准的施工平面圖不相符合。因為,建築主管機關事前並未核准施作,且建商亦未提出同意變更設計申請,僅是利用二次施工機會偷偷地建造。建商若以夾層設計作為不實廣告的違法行為,除造成公共安全疑慮及損害公共利益外,違規設施恐將面臨被拆除的不利處分。

(三)建築物的外觀、設計、格局配置雖然與廣告海報相符,但卻與施工平面圖不相符合,例如陽台部分外推為室內空間,即使以示意圖加註虛線,並告知消費者此一區域為陽台。此係建商意圖將風險轉嫁於消費者,日後仍會被認為係屬違建。

(四)廣告所標示的建築物用途與建造執照或使用執照所記載不相符合,且依都市計畫或建築管理法規不得變更使用用途。例如原為一般事務所建照,但建築公司與廣告代理商所提供的實品屋裝潢、擺設與隔間均與一般住宅的銷售用語相同,此將損害消費者房屋貸款的資格。上述爭議恐將違反公平交易法第21條第1項,虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

由於,買賣雙方所能獲得的資訊非常不對稱,除政府部門定期公布交易違法與糾紛型態,提供民眾申訴與諮詢管道外,消費者得依據公平交易法第31條規定向建商請求損害賠償責任;如果建商係屬故意行為,法院得依據同法第32條酌定已證明損害額度三倍內的賠償。同時,消費者須注重建商信用,避免購買「一案公司」所建造的房屋,以免日後糾紛求償無門。

(作者是行政院公平交易委員會委員)

    全站熱搜

    housechamberlain 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()