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優家網 (2010-08-24)

【優家網記者　廖翎而】 

房地產價格每十年就推升一次 掌握利空波段換屋
 
周文成，三十八歲，業務員 投資達人。
周先生是位非常傑出的業務員，因為對市場資訊敏感度很高，除了定期培養一些房仲人員的互動關係外，也常留意房地產網站及討論區的投資房屋消息，每次進場購屋風險，設定以十年為投資套牢期間，因為從台灣房地產交易史來看，房地產價格每十年就推升一次，所以只要買對地段，最快一年內，慢則約10年一定會賺，所看到對的好物件一定狠下心來買，雖然要熬過漫長貸款壓力，最後一定會嚐到獲利果實。
如過去幾年看到房市因SAS等重大利空因素，而房價大跌，他鎖定早已設定的建案，立刻大砍價搶進購買了預售屋，只以15%的自備款，就可獲利100%自備金投報率(註:自備款準備150萬款獲利150萬；自備金投報率100%)。
 
而前年2008年台灣又逢百年難見的國際金融風暴，大家信心崩盤人心惶惶，房市大受影響此時房市急凍議價空間很大，2009年第一季他趕緊以市價6~7折的價錢，趁機買下之前買不下手的物件，因為他預計未來幾年，因為中國及新興市場的經濟應開會反彈上昇，年底果然全球經濟如洗三溫暖，由中國領先V行反彈房價回溫，這二次利空進場購屋，讓他各賺了二成以上的價差，幾百萬元就輕輕鬆鬆進了口袋，周先生表示要掌握波段獲利，需要有風險概念、套牢後的充足資金準備款，及超乎常人的冷靜心態，不然會容易因為房市高高低低的市場因素，自亂陣腳斷頭出場、慘賠出場。
他建議有心想如他一般投資的人，自備款要足夠，可在交屋前備齊，通常自備款是一至三成（甚至也有全貸或超貸，視銀行及物件的差異性），而且每月貸款金額不要超過家庭可支配支出的1/3，此外，還要準備一筆交屋的契稅、代書費等，及家電、裝璜等費用。
 
對的好物件及格局，讓您每坪多賺2~4萬元
 
周先生表示，個人較喜投資預售屋，一定把標準格局客變，一則因為可以預先更改格局創造價值，買屋前先設定轉售的客層，進行格局及空間的客變，創造使用空間便利性及品味美感，不僅使銷售更順利，而且也可提高售價賺取差價，讓您每坪多賺2~4萬元；二則預售屋貸款成數較高，負擔較輕，自備金投報率高(通常都有50%以上)。他並且調，買賣房屋的時點是有訣竅的，找預售屋要搶先挑好棟別樓層、格局景觀，不以價格便宜為考量，（例如四樓不要買，中國人多有忌諱，難轉售且價格不好。）如能在建商潛銷時進場卡位最好，因為選擇性多及與表價有價差可談（每坪都有1~2萬以上的價差）；因為好的棟別及樓層較快賣光、轉售，如景觀好否、或前後棟都會影響房價，可能在預售時每坪只差幾千元，到成屋時每坪就差幾萬元，從此就可創造可能幾百萬元的價差，買賣致富。
 
早買抗通膨，換屋越換越輕鬆
 
以上故事，是住商台中七期店提供的今年購屋者真實現例（名字為匿名），分別代表投資中古屋、預售屋、店面三種換屋者，他們的故事就是投資換屋最值得參考的例子。
優家網總經理王耀淞指出，投資房地產，就像水庫理論，早年已投資購屋者，雖然辛苦慢慢地付貸款，但隨著都市重大建設的發展，無論土地或物料皆高漲，水漲船高的結果，自然屋價也上漲，再換屋的壓力也會比較小，所以在台北市便有很多二十年每坪20萬元的中古屋，現在都漲到每坪60萬元以上！
住商台中七期店店長謝德亮表示，貸款換屋的訣竅是「利空買，利多賣」，當房市是買方市場，不但可以挑到好物件，一來一往間產生的「價差」，可以有更多的本錢，輕鬆換個好房子。
不論是首購或換屋，愈早開始愈好，畢竟買房子不可能一步到位，設定目標，透過換屋一步步來達成。
職業投資家王派宏表示，現在利率低，房貸好貨，根本不必理會市場環境，買到了，就一定會賣掉，只要能買到低於市價的物件，就等著數鈔票，只要透過三、五家仲介販賣，約六個月就能脫手。
不動產投資應買在基期低，而不是追逐高價，收益大於房貸利率一倍才進場，「價」與「值」的對比就是收益率，當收益率已低於市場的放款利率，也就是俗稱的借款利率時，民眾就要謹慎了，因為此時房價已在高檔，此時進場購屋需小心謹慎。
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