優家網 (2010-08-24)

【優家網記者 廖翎而】 

房地產價格每十年就推升一次 掌握利空波段換屋
 
周文成,三十八歲,業務員 投資達人。
周先生是位非常傑出的業務員,因為對市場資訊敏感度很高,除了定期培養一些房仲人員的互動關係外,也常留意房地產網站及討論區的投資房屋消息,每次進場購屋風險,設定以十年為投資套牢期間,因為從台灣房地產交易史來看,房地產價格每十年就推升一次,所以只要買對地段,最快一年內,慢則約10年一定會賺,所看到對的好物件一定狠下心來買,雖然要熬過漫長貸款壓力,最後一定會嚐到獲利果實。
如過去幾年看到房市因SAS等重大利空因素,而房價大跌,他鎖定早已設定的建案,立刻大砍價搶進購買了預售屋,只以15%的自備款,就可獲利100%自備金投報率(註:自備款準備150萬款獲利150萬;自備金投報率100%)。
 
而前年2008年台灣又逢百年難見的國際金融風暴,大家信心崩盤人心惶惶,房市大受影響此時房市急凍議價空間很大,2009年第一季他趕緊以市價6~7折的價錢,趁機買下之前買不下手的物件,因為他預計未來幾年,因為中國及新興市場的經濟應開會反彈上昇,年底果然全球經濟如洗三溫暖,由中國領先V行反彈房價回溫,這二次利空進場購屋,讓他各賺了二成以上的價差,幾百萬元就輕輕鬆鬆進了口袋,周先生表示要掌握波段獲利,需要有風險概念、套牢後的充足資金準備款,及超乎常人的冷靜心態,不然會容易因為房市高高低低的市場因素,自亂陣腳斷頭出場、慘賠出場。
他建議有心想如他一般投資的人,自備款要足夠,可在交屋前備齊,通常自備款是一至三成(甚至也有全貸或超貸,視銀行及物件的差異性),而且每月貸款金額不要超過家庭可支配支出的1/3,此外,還要準備一筆交屋的契稅、代書費等,及家電、裝璜等費用。
 
對的好物件及格局,讓您每坪多賺2~4萬元
 
周先生表示,個人較喜投資預售屋,一定把標準格局客變,一則因為可以預先更改格局創造價值,買屋前先設定轉售的客層,進行格局及空間的客變,創造使用空間便利性及品味美感,不僅使銷售更順利,而且也可提高售價賺取差價,讓您每坪多賺2~4萬元;二則預售屋貸款成數較高,負擔較輕,自備金投報率高(通常都有50%以上)。他並且調,買賣房屋的時點是有訣竅的,找預售屋要搶先挑好棟別樓層、格局景觀,不以價格便宜為考量,(例如四樓不要買,中國人多有忌諱,難轉售且價格不好。)如能在建商潛銷時進場卡位最好,因為選擇性多及與表價有價差可談(每坪都有1~2萬以上的價差);因為好的棟別及樓層較快賣光、轉售,如景觀好否、或前後棟都會影響房價,可能在預售時每坪只差幾千元,到成屋時每坪就差幾萬元,從此就可創造可能幾百萬元的價差,買賣致富。
 
早買抗通膨,換屋越換越輕鬆
 
以上故事,是住商台中七期店提供的今年購屋者真實現例(名字為匿名),分別代表投資中古屋、預售屋、店面三種換屋者,他們的故事就是投資換屋最值得參考的例子。
優家網總經理王耀淞指出,投資房地產,就像水庫理論,早年已投資購屋者,雖然辛苦慢慢地付貸款,但隨著都市重大建設的發展,無論土地或物料皆高漲,水漲船高的結果,自然屋價也上漲,再換屋的壓力也會比較小,所以在台北市便有很多二十年每坪20萬元的中古屋,現在都漲到每坪60萬元以上!
住商台中七期店店長謝德亮表示,貸款換屋的訣竅是「利空買,利多賣」,當房市是買方市場,不但可以挑到好物件,一來一往間產生的「價差」,可以有更多的本錢,輕鬆換個好房子。
不論是首購或換屋,愈早開始愈好,畢竟買房子不可能一步到位,設定目標,透過換屋一步步來達成。
職業投資家王派宏表示,現在利率低,房貸好貨,根本不必理會市場環境,買到了,就一定會賣掉,只要能買到低於市價的物件,就等著數鈔票,只要透過三、五家仲介販賣,約六個月就能脫手。
不動產投資應買在基期低,而不是追逐高價,收益大於房貸利率一倍才進場,「價」與「值」的對比就是收益率,當收益率已低於市場的放款利率,也就是俗稱的借款利率時,民眾就要謹慎了,因為此時房價已在高檔,此時進場購屋需小心謹慎。

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