住展房屋網 (2010-03-31) 

今天經濟日報以頭條新聞方式處理『建材價漲 建商提前動工』的消息,第二版也以顯著篇幅報導業界說法,指出近期原物料價格持續上漲、營造成本持續墊高,未來房價要下修的空間將相當有限。

不可否認地,由於全球經濟從一年餘前之金融海嘯中重新站穩,預期通膨效應再起之下,最近國際原物料價格確是持續上漲;特別是鋼材,在對岸為首的第三世界國家建設開發,造成需求大增下,漲勢更驚人。今天最新消息是,鋼筋停漲只維持一週;鋼筋大廠豐興本週掛出之牌價,已逼近每噸兩萬台幣大關。

然而目前這波台灣都會房價飆漲風,實是資金行情所致,和營造成本墊高並無太多關聯。就算抽除資金因素,一般營造成本波動,也不至於造成太明顯的影響。根據住展企研室之研究,以成本結構來看,房價之所以變動,土地仍舉足輕重;也就是,造成各區房價落差之關鍵在土地(地段),營造成本則差異有限。

就以近年房價持續飆高的大台北為例,一級精華地段地價就已比天高;今年初最後一筆標售眷改地,更創逾六百萬紀錄,稍早華固得標的天母聖道兒童之家基地,脫標價換算成土地單價,也要四百萬以上。

這樣折算下來,土地成本往往佔了八、九成,營造成本則僅一成餘。因此營造成本上揚一成,以大台北地區建案而言,只是使房價成本因此提高1%左右。

相對地,來到地價相對低的桃園或宜蘭,情況又完全不同。因為地價低,因此營建總成本中,土地所佔比例就降到五、六成,甚至更低,營造成本對整體房價產生的牽動效果,相對就大得多。

因此,建商現在所謂『營造成本墊高,須以調高價格因應』之說法,搬到大台北地區來,實在是資訊不對稱之現實下,吃定消費者的片面說法。尤其現在北市房價因資金行情而衝高,更是土地(短缺題材炒作)因素所致;營造成本之影響,相對實在差得多。

就算是土地成本較低的區域,也需注意,除非是預售案或才剛動工,否則如是已蓋好的建案,則建材成本參酌的是一、兩年前的價格,並非目前的價格。

在其他消費財中,通常碰到低比例的成本波動,業者多會先自行吸收因應,好像只有建商,只要任何成本一有風吹草動,就動輒得咎。下回再遇到因為鋼筋、水泥等原物料價格上漲,所以調高價格的案例;請注意,這十之八九是單純只想漲價的說詞。

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