光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

近來房地產市場買氣回溫，景氣看似春暖花開，雖然還有核四等議題干擾，但整體來看，今年市況是會不錯的。我建議大家，今年若要進場購買房地產，最好隨著政府公共與交通建設來走，只要有捷運、高鐵或其他開發計畫，該區房市都會有很不錯的成長潛力。

比如說，台北的雙子星計畫正在推動中，此區因有6鐵交會，又是台灣國門，磁吸而來的人潮將會再次帶動台北車站周邊的房地產；桃園因為航空城與機場捷運的議題加持，預估也會延續去年的好光景。

最近的市場買盤中，置產客扮演重要角色，主要是因為全球性的印鈔行動，讓不少人擔心未來若通膨再起，將造成財富縮水，加上全球經濟似乎已走出谷底，都使得置產客加速出手，投資買盤也趁機出籠小試身手，進入一些有議題性的區域，像台北雙子星周遭、桃園航空城範圍等。另外，自住換屋客也是撐盤者之一。

雖然房市買氣看來似乎有起色，但在我的看法中，其實房市仍未真正的全面復甦。春節期間的確是有部分案子熱賣，但只有低單價跟低總價的產品，銷售狀況還算是不錯，像桃園、淡水等。

許多民眾買房子後，以為只要遷入戶籍，沒出租或供營業使用，就可視為自用住宅，而疏忽掉得另向稅捐處提出地價稅自用住宅用地稅率的申請、才能適用優惠稅率。

專家指出，土地所有權人、配偶或直系親屬在房屋所在地辦理戶籍登記，沒出租或營業情形，且土地上房屋也為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所持有，土地也沒超過都市3公畝，非都市地區7公畝限制，就可適用自用住宅稅率。符合自用住宅條件的購屋人，在每年地價稅開徵40日前（每年9月22日前），向當地稅捐處申請，備妥相關戶籍證明文件、土地與建物權狀影本，且填具地價稅自用住宅用地申請表，就能享優惠，若超過期間只能到來年才適用。

以現行地價稅一般稅率為千分之十規定，如果辦理自用住宅稅率，就可以採取優惠的千分之二，差距高達5倍。此外，買房子向銀行貸款所需繳付的利息，如符合自用住宅相關規定，購屋人可向銀行申請相關利息證明。

21世紀不動產美術館農十六加盟店洪玉樹店長指出，329檔期到來，買氣大幅提升，每週平均看屋量增2到3成，鼓山區是近年來高雄房市頗為熱絡的行政區，推案量多集中在美術館特區，每坪均價17-18萬，凹子底森林公園因位處農16，房價已是高雄市的指標，少數豪宅大坪數產品，坪數皆在75坪以上，每坪25萬元起，面向公園第一排的景觀戶均價要40萬元以上，而年初「京城帝寶」預售開價每坪50萬元以上，是市場備受矚目的豪宅案。

高雄美術館已經是高雄地區的藝術文化要地，每到假日舉凡親子活動、個人休憩，美術館園區就是最好的休閒文化場所，尤其建築設計以低樓層做規劃，讓建築更貼近綠地，並保有大面積綠地跟人工湖，儼然成為高雄市重要的城市綠帶景觀之一。尤其高雄美術館特區欲打造成國際的時尚都會特區，亦被譽為「高雄的信義計畫區」，加上高雄房市因價格優勢，吸引北客源源不絕南下投資。

高雄近年陸續新增美術館、農16開發區，借助捷運凹子底站及漢神巨蛋商圈吸引人口入住，成為房市引領區域，其便利的交通及成熟生活機能，是增加房價增值潛力的關鍵，讓民眾有更多的優質購屋區位選擇。

即便適逢奢侈稅壓境，但高雄影響力不如雙北顯著，反倒刺激北客南下投資置產，高雄市買賣移轉自去年8月份起逐月成長，2012全年總量達3.9萬棟，較前年成長5.8%，目前市場成交狀況呈現價穩量漲的趨勢，整體來說，購買的熱點還是隨著政府公共建設與交通議題走，只要有捷運或其他發展計畫，均能活絡周邊發展，房市前景可期。

北市高房價惹民怨，引發中央、地方輪流出重手打房，不過，根據房仲一項最新調查，台北市在民眾心目中，仍是全台最具投資保值潛力的房市區。

從2010年起，央行、台北市政府接連出手打房，央行除將北市列入第一波選擇性信用管制外，去年並推出加強版的「豪宅貸令」。台北市政府則是先推出豪宅稅，最近並找來有房市空頭總司令之稱的政大教授張金鶚擔任副市長。

打房接二連三，但永慶房屋近日進行最新購屋趨勢調查，問到民眾全台七大主要都會區哪一個城市的房地產最具有投資保值潛力時，仍有45%民眾選台北市，高居全台第一。

和其他城市比，排名第二的是新北市，但占比僅20%，北市高出1倍以上，比名列的第三的台中13%更高出4倍。

中山、林口等區各擁題材 低單價、低總價、低自備產品夯

奢侈稅上路後，房市轉由自住買方撐盤，購屋能力有限的家庭，朝低單價、低總價、低自備產品邁進。 （本報系資料庫）

奢侈稅上路後，房市轉由自住買方撐盤，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，以自住市場而言，受惠於近兩年結婚潮及龍年生子潮湧現，讓購屋能力有限的家庭，朝低單價、低總價、低自備的「三低」產品及區域邁進，一般認為，「三低」產品今年將持續發光發熱。

以台北市來說，要找到符合低單價、低總價、低自備的「三低」產品比較不容易，不過仍有部分區域符合條件，像是中山區和萬華區就分別具備低總價、低單價條件。劉怡蓉表示，中山區位於市中心，商業活動熱絡、生活機能亦相當完善，其中又以1至2房小宅產品最受到青睞，約占中山區整體市場49.3%。

劉怡蓉分析，由於中山區一到二房每坪平均價格大約59.2萬元，與大安區、信義區動輒85.5萬元及69.4萬元的單價相比，價格優勢更能吸引買盤進駐，小宅熱門總價帶為800萬至1500萬元，算是北市「三低」概念區之一。

在房價高漲下，省去土地成本的地上權住宅，行情為同區域產品的六到七折，但專家提醒，地上權宅雖有低價優勢，但可貸款成數僅四至六成，買方還可能面臨轉售不易，與出租時的空置期等問題。

住商不動產主任徐佳馨說，地上權住宅可分為「有建物權狀」及僅具「使用契約權」，共同點為皆不買土地；因省去購買土地的成本，價格會比周遭有所有權的房子低三成以上，也不用繳地價稅，但要繳地租。

但地上權產品缺土地價值，銀行多半僅願貸款四到六成，購買者的自備款壓力頗重。目前地上權住宅使用期限多為五十年，隨使用年限遞減，房屋年老色衰後，脫手更不易，理論上轉售價格會愈來愈低。

她說，其實隨著大台北房價持續高漲，北市不少地上權住宅也多跟漲，例如信義計畫區的豪宅「台北花園」，十年前每坪開價不到五十萬，目前使用年限剩四十年，如今竟有一百二十到一百五十萬的行情；但北市其他地上權住宅，多在每坪五十多萬以下。

新化區陳先生問：本人的土地與弟弟所有之地上房屋共同出租，如何申報土地租賃收入及房屋租賃收入的必要損耗及費用？

南區國稅局新化稽徵所答覆：僅出租土地之收入，只得減除該土地當年度繳納地價稅；但土地及其地上建築物如分屬不同所有權人而共同出租，該土地租賃收入與房屋租賃收入，均得減除各該年度財產租賃必要損耗及費用。至於必要損耗及費用，可採逐項舉證申報（如折舊、修理費、地價稅、房屋稅、以出租財產為保險標的物所投保之保險費等），或直接按財政部頒訂當年度固定資產出租之必要耗損及費用標準（101年度為租金收入之43%）申報。

【經濟日報／記者陳美玲／台北報導】

實價行情公開達半年，究竟購屋者要如何運用實價登錄官網所查到的行情與賣方來議價？中信房屋副總經理劉天仁表示，民眾要先了解自身想買的區域、社區、產品，建立自己的買房行情表，再與仲介網站行情交叉比對，如此一來，就有機會買到物超所值的房屋。

劉天仁表示，近年購屋市場轉由自住買方撐盤，購屋區域也從過去的市中心、市郊地區再往外移，在「跨區購屋」成為趨勢下，民眾面對不熟悉的商圈，以及預售屋、新成屋、中古屋的資訊夾雜下，實價登錄的行情資訊，就是一個不錯的平台，幫助購屋者以合理價位買到心目中的好房。

他建議民眾可先將仲介網站及實價登錄網上的資料交叉比對，初步設定想購買的區域、路段，再從實價登錄網上搜尋區域、路段房價，之後上各大仲介網站，交叉比對出區域合理價格，再開始看屋。對於時間較少的人來說，如此一來不僅對區域行情有基本的認知，也可先過濾掉一些開價過高的產品。