好房News記者蘇彥菱／整理報導
實價課稅的時代即將來臨！財政部正在研訂102年度售屋所得財產交易所得額標準，將以房屋「實際買賣價格」課徵售屋所得稅，財政部提醒民眾，最好保留買賣房屋之相關成本與實價證明，才是最節稅的方式。
好房News記者馮牧群／採訪報導
物以稀為貴，台北市財政局將於17日公開標售｢士林官邸｣社區20戶住宅，調查標售底價與市價竟發現，市府定價罕見的高出行情10~15%，當地房仲認為，願者上鉤，此次價格將考驗市場接受度。
記者陳美君／台北報導
國內房價高漲、房市泡沫化疑慮升高，國銀龍頭台灣銀行決定出手，重新擬定房貸風險控管措施，包括鑑價、成數都將調整，新方案預計下周出爐。至此，國銀房貸餘額前三大銀行--土銀、合庫與台銀，近期皆相繼推出新的房貸管制措施。
2014/01/06
政府擬對豪宅產品再開鍘，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，此舉對豪宅產品買氣影響有限，但將促使金字塔頂端客戶對手中不動產，展開一波汰弱留強動作，市場上「假豪宅」將現形、被釋出，「真豪宅」地位更加鞏固。
徐佳馨強調，財政部新售屋課稅政策因未將一般住宅涵蓋在內，對整體房市影響性有限，也能減少民怨；加上鎖定豪宅特定產品，不僅目標明確、對象精準，預計今年報稅時，將出現驚人的稅賦效益。
徐佳馨強調，對政府來說，抓一間豪宅的補稅效益，遠勝過十間套房，可說是「抓一抵十」。
2014/01/05
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年底向來為傳統購屋旺季，但受到寒流、陰雨天數較多的影響，去年12月旺季不旺，各大品牌房仲業績普遍持平至衰退二成。隨著今年在升息壓力與房價續漲疑慮漸大下，房仲業者建議，購屋人不妨大膽議價，可能會有意想不到的收穫。
在國人傳統農曆年前購屋習俗下、土增稅跨年交易賣屋成本提高，第4季成為各家業者最後一搏的重頭戲，過去11至12月房市交易量向來較往常高出約一成，但去年年底房市交易買盤降溫，各大房仲業績普遍呈現衰退，一般預期，農曆年前恐難以好轉，近年持續收斂的買賣雙方的議價空間，恐會加大。
去年下半年都會區中古屋待售物件，賣方開價與成交價已從近20%，縮小至約14%，甚至一些指標社區、明星案件，買方捧著鈔票也不見得買得到；不少預售案標榜「不二價銷售」，依舊有不少追價買盤支持。
回顧2013年，多空交錯，歷經國內外經濟隱憂，包括美國量化寬鬆（QE）退場，造成新興市場震盪，台灣經濟成長跌破2%，民眾薪水凍漲，加上央行總裁彭淮南示警利率將反轉向上，房市頓時起了寒蟬效應。而歷經一番寒澈骨，展望2014年房市，是否有望回暖？可從市場面、政策面、資金面三大層面觀察。
從市場面而言，政府各部會連日來對於不動產交易加強查稅力道，不僅針對紅單交易、囤房查核，緊縮豪宅房貸成數；此外，1月1日大幅調高土地公告現值趨近於市價，五都及桃園縣漲幅約一至二成，未來房屋持有成本勢必提高，我相信2014年將回歸供需基本面，短線炒作投資客大舉出場，房市體質更加健全，也使房價走勢更加理性。
隨著炒作投機客退潮，近年精華地區房價不斷盤整，天花板效應漸漸浮現，短線投資客出場後，強勁的自住買盤與高資產購屋族，將成市場主力。
1,000萬元上下的蛋黃區小宅或蛋白區中小宅為首購族最夯標的，而高資產族群則喜愛黃金地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件。如近期房價屢創新高的中正區建案「松濤苑」、信義區建案「陶朱隱園」，產品稀有珍貴，適合規劃為長期投資。
售屋課稅將有重大變革。財政部擬針對豪宅從重課稅，台北市售價逾8,000萬元（其他縣市5,000萬元）房屋，未舉證買進成本者，將仿照奢侈稅，改以售價扣除土地價值後12%至17%的比率，計算售屋獲利課稅。
這項新措施將通行全國，不限台北市豪宅，去（2013）年售屋、今（2014）年5月報稅即適用，全台豪宅均受衝擊。
財政部粗估，改以售價百分比對高價房屋課稅，豪宅售屋所得稅負，至少將會提高二到三成以上。
過去，政府在計算售屋獲利時，若僅掌握售屋者的售價，缺乏其買進成本，一律只能以偏低的房屋評定現值做為稅基課稅，售屋獲利遭嚴重低估。以2010年台北豪宅帝寶法拍價近3億元為例，當年其房屋評定現值僅約700萬元，賣家若未舉證成本，依當年推計所得率37%計算，獲利僅259萬元，按40%綜所稅率計算，應納所得稅最高不超過104萬元。
文／賴淑惠
手頭資金不夠的首購族，很多人會買小套房，除了能有間自己的房子，還能以低總價，進階「有屋一族」，但，實際進場去買房子，很多人會發現，這兩年政府打房，小套房要貸到八成，已經是天方夜譚！但，手上的錢就是這麼少，難道就此放棄成家夢？
店面零售業反映經濟景氣與國家消費力。但去年經濟成長率「保二」破功，加上油電雙漲、物價攀升、全民薪資不增反減，房地產行情卻飆新高，尤其東區店面已創下每坪千萬元天價，凸顯資金過度投入房地產，房市逆勢景氣飆漲。
目前不少店面租金投資報酬率已只剩下1%；也就是說，收租100年才有可能回本，房東也只好調漲租金，拉高報酬率。
根據房仲統計，東區第一排店面租金行情從3、4年前的每坪1、2萬元漲到現在每坪破3萬元，以一般20坪小店面為例，月租金從20萬元漲到現在動輒破50萬元，成為難以負擔的營運成本。
台北市東區店面租金持續飆漲，換手率特別頻繁，一度成為東區店王租金王的「iROO服飾」1坪租金3.16萬元，去年10月不敵高租金遷離東區，「頂呱呱」也被迫移往巷內，還有不少服飾業、飲料店、餐飲業都換了好幾輪。
【聯合報╱記者林上祚、陳美珍／台北報導】
為增加住宅供給，並使國內閒置的九十萬戶空屋活化利用，內政部長李鴻源昨天表示，將提出一個為期十年的住宅計畫，願意釋出閒置餘屋出租的房東，將可獲得減稅利益；不願出租餘屋者，持有稅成本則會上升。
財政部已同意，經由內政部建置的租屋平台，出租房屋給弱勢家庭的房東，屬於政府補貼的租金，將可以免徵所得稅。但內政部要求全免房東的租金所得稅，財政部表示難以同意。
立法院財委會昨天邀請相關部會提出「地上權開發案專案報告」包括財政部長張盛和、金管會主委曾銘宗與李鴻源等都出席備詢；李鴻源是在答詢時做以上表示。
【聯合報╱記者林上祚／台北報導】
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財政部長張盛和昨天在立院表示，多項指標顯示，國內房市已出現泡沫化現象，就像黃色小鴨吹太大，可能突然一個小問題，就破了；他呼籲投資者要有風險概念，有住屋需求再買房。
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張盛和指出，「房市泡沫十大指標」有六、七項超標，比較嚴重的像是房價所得、租金所得比都很高，房屋貸款占國民生產毛額比例過重、租金報酬率低等。
不過，泡沫化不代表房市就要破滅。張盛和以黃色小鴨為例，吹得很大，不一定會破，但什麼時候破，不知道。他也說，房市泡沫最好慢慢「消風」， 這是財政部只微調奢侈稅的原因。
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回跌趨勢已非常明顯
財政部長張盛和今天用黃色小鴨形容房市，吹得很大，何時會破不知道，可能突然一個地方就破了。建商對此多低調不願表示意見，房產學者花敬群則表示，房價回跌趨勢已非常明顯，但直接破掉的機會不高，應該會慢慢「消氣」。
花敬群表示，房市泡沫「破掉」，一般認為是房價在一年內重跌三成以上，這恐將引發一連串金融風暴，後果嚴重，至於「消氣」則是指房價在一年內跌一成，這對國內經濟衝擊比較小，但也會讓房市落底較慢，復甦的等待時間更久。
政府好像只剩一張嘴
【聯合報╱記者李順德／台北報導】
內政部次長蕭家淇昨晚證實，由於租屋平台政策推動不順的癥結是卡在房東租稅問題，營建署目前正研議推動住宅法修法，未來若房東肯把房子租給弱勢家庭，將給予房東租金所得或營業稅的減免。
據了解，目前有八個縣市成立廿一個租屋平台，但實際僅兩戶願意把房屋交出來，其中一戶是台北市副市長張金鶚，可說幾乎沒進展。內政部長李鴻源表示，房東的稅金問題若不解決，很難有進展，內政部持續與財政部協調，希望能在租稅問題上鬆綁。
李鴻源說，有關租屋平台政策，內政部希望在推動上，兼顧「胡蘿蔔與棒子」。「胡蘿蔔」是：只要屋主願意把房子交出來，第一次的修繕費將給一萬元補助，並對弱勢租屋者補助租金；至於「棒子」，如果屋主持有幾戶以上空屋未租，將在租稅上給予一定壓力。
【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
為增加住宅供給，並使國內閒置的90萬戶空屋活化利用，內政部長李鴻源昨（30）日表示，將提出一個為期十年的住宅計畫，蘿蔔與棍子將雙管齊下，願意釋出閒置餘屋出租的房東，將可獲得減稅利益；不願出租餘屋者，持有稅成本則會上升。
財政部已同意，經由內政部建置的租屋平台，出租房屋給弱勢家庭的房東，屬於政府補貼的租金，將可免徵所得稅。
至於內政部要求全免房東的租金所得稅，財政部表示難以同意。
記者郭及天／台北報導
全台擁有房仲店頭逾半市占率、房屋交易額近四成的八大房仲分析明年房市，普遍認為政策是否加重打炒房力道、年底選舉與利率走勢等，影響房市最鉅，第2季則是房價轉折的重要觀察點。
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各縣市政府近日陸續公布明年土地公告現值，一如預期，各地都是大幅調升，雙北更出現20多來最大調幅。為搶在1月1日前售屋以節省土增稅，房仲業調查，賣方心態明顯軟化，許多地區議價空間都升高。
其中，大台北地區以林口、淡水、三重、新莊最明顯，議價率都破兩成，台北市議價空間較大的則為士林、大安區。
桃園以推案量大的桃園市、中壢市，由於賣壓較大，中古屋賣方最「軟」，議價率高達28%，直逼3成；中南部方面，台中七期所在西屯區，議價率27%最高，高雄的左營、前鎮、三民區，議價率都在2成5以上。
永慶房屋研展中心經理黃舒衛表示，過去經驗，第4季是購屋旺季，特別是進入12月以後，由於許多打算年前結婚的新人，都會展開積極購屋，在買氣增溫下，賣方多會轉為強勢，不會給購屋人太多議價空間。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
公告現值大幅調升讓不少屋主心慌慌，姿態降低，不少地區議價空間加大，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，購屋人此時可試試殺價三技巧，可更容易達到議價目標。
第一招是砍尾數。這分成兩階段，第一階段是先將總價砍掉尾數，如屋主開價1700萬元，那就先砍掉200萬元，用1500萬元來談，砍完之後，第二階段則是拆成單價，再砍一次。
譬如同樣上述的房子，一共35.5坪，換算一坪是42.2萬元，就再砍一次單價湊個整數到40萬元，換回總價是1420萬元，剩下的20萬元再來談一下，有可能談到1400萬元成交。
賣屋應繳的稅有三個項目：土地增值稅、房屋稅及地價稅。其中，以土地增值稅占最大宗。
政府為減輕自住房屋者的負擔，對於出售自用住宅用地時，符合一生一次、或一生一屋適用要件者，可享受10%的優惠稅率。
出售自用住宅用地後，另行購買自用住宅用地時，原出售時所繳納的土增稅，符合一定要件者，可申請退還前項土增稅全額款項。這屬自用住宅「重購退稅」的租稅優惠。
符合「重購退稅」的要件為：買、賣土地不論先後，只需在二年期限內，新購土地地價超過出售土地地價，且買售的土地所有權人為同一人，並且需辦妥戶籍登記。
【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】
台灣第一豪宅「宏盛帝寶」最高每坪成交單價高達298.2萬元，國內房價是否已出現暴衝？財政部長張盛和表示，帝寶成交單價創新高，只是個案，不用一直看帝寶，除了台北市以外，房市已到了強弩之末。
【聯合晚報╱記者葉憶如╱台北報導】
央行舉行年終理監事會議，北市帝寶昨天創實價登錄新天價每坪298.2萬元，市場認為已直逼「彭淮南300萬元底限」，北市房價愈炒愈高。加上央行新公布11月貨幣供給主要參考M1、M2在11月持續雙升至6.05%及8.85%，各創27個月和32個月新高，市場游資濫頭寸仍充沛，但未引進股市卻淪為炒房炒地幫兇，國內經濟成長率在出口不振下，明年仍有GDP保3困難，面臨抑制高房價與維持經濟成長率的兩難困境，市場高度關注央行總裁彭淮南下午理監事會後的談話。
央行下午年終理監事會議，將公布明年M2目標展望，市場預料維持2.5%至6.5%不變，該區間已五年未調整，雖然M1、M2年增率續交叉向上創新高，游資過盛問題，仍未能解決，資金炒作北市豪宅風潮，延燒到工業用地，引發央行注意請銀行業者「喝咖啡」，市場也高度關注，已有希望央行將貨幣政策適時緊縮的聲浪，能否調整區間至3-5%。
銀行業者認為，以各大機構預估明年經濟成長率仍偏保守約2%到3%以內，央行面臨維持經濟成長率與抑制房價的兩難下，可能暫時將明年M2目標，續維持2.5%到6.5%的現行區間不變機率高，房市、土地方面，仍會以道德勸說代替政策管制，因為美國聯準會已宣布逐月減碼購債100億美元，量化寬鬆已啟動退場機制，依彭淮南提醒民眾留意QE退場風險，市場仍然關注彭淮南在理監事會後談話，是否會再喻示升息的時機，將是牽動未來股匯房市重要參考。
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