光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

柯Ｐ市長宣稱他「不打房」，亂打房，台灣會完蛋；另外，財政部長張盛和說房仲店比7-11超商還多，明顯不合理，引發房仲業者批判政府缺乏同理心，打房打過頭，導致房市衰退。這些說法，應予釐清。

當前房價偏離一般人的所得負擔能力，明顯不合理。主要是稅制不健全，房市交易及持有成本過低，有利投資囤房；加上資金寬鬆、利率很低，更提供房市投資籌碼；再有房市哄抬炒作，資訊仍不透明，市場機制無法充分發揮，最終房市大量投資需求排擠了一般居住消費需求，形成房市不合理現象。

上述房市不合理現象，包括房價過高，一般人買不起，銷售量下跌，空屋數量增加，房價還能不跌？仲介店比7-11還多，房仲業還能不調整？這些現象明顯反映市場失靈；而房屋成為投資工具，排擠一般大眾的居住需求，以及房市的哄抬炒作，也均明顯反映政府失靈。

政府為改善房市不合理現象，提出稅制改革政策，包括房地合一實價課稅、囤房稅、豪宅稅、房地稅等，避免投資炒作，健全地方財政；另外，選擇性金融管制，減緩投資需求，減少金融風險；要求實價登錄、交易資訊規範、嚴格稽查房市交易，更是為保障消費者權益。這些合理的健全房市政策，除改進政府失靈外，也給短暫的市場失靈予以臨門一腳，然而卻被業者扭曲為打房政策，竟然連柯Ｐ都附和業者說「不打房」，真是混淆視聽、積非成是。

根據內政部不動產資訊平台顯示，第2季全台購置住宅貸款金額約6.48兆元，逾放金額約105億元，逾放比0.16%，仍處於相對穩定低檔水位，接近兩年平均值。

柯P市長日前宣稱「不打房」，【亂打房，台灣會完蛋】，張金鶚敎授批評房市衰退不能怪打房，他認為房價過高是稅制不健全，資訊不透明，完全是市場炒作所致，直言柯P說法是混淆視聽，積非成是。張教授同時讚成張盛和部長房仲比7-11多之說法，認為政府不是打房而是臨門一腳，只有這樣才不致讓房地產吸取太多資金，影響一般產業，甚至高科技產業的投資需求，造成台灣的經濟衰退，進而產生嚴重的貧富差距。

我們不希望社會貧富差距過大，但更不希望邁向經濟負成長與均貧的社會

針對「打房說」我認同柯P指的「亂打房，政府會完蛋！」之説，導正房市的政策用對了就是「健全房市」，政策用錯了就是「亂打房」，亂打房的結果，就是胡亂的調整稅制，把交易量打趴，把市場機能扭曲，臨門一腳卻是烏龍球踢回自己球門，把失望的資金大量踢到海外，市場結構少掉了金字塔的尖端，因此掏空了台灣資金，讓台灣步向經濟負成長與均貧的社會，我們不希望社會貧富差距過大，但更不希望邁向全民皆輸的均貧社會，這就是柯P所說「亂打房，台灣會完蛋」的真正理由。

針對張金鶚敎授的「健全房市」説，提出三點評論：

許多人賣房子簽訂買賣契約時，會在特約條款加上一條「現況交屋」，什麼是現況交屋？契約寫上「現況交屋」，房子如有問題，交屋以後賣方就可以不負責了嗎？

住商總部法務陳威宇表示，所謂現況交屋，指的是在賣方誠實告知房屋瑕疵，買方以通常方式檢查房屋，雙方都沒有意見下交屋之後，日後買方確實無法向賣方要求負責。

不過如同前述，賣方想沒有責任，第一個重點在於是否有誠實把屋子所有問題告知買方，如果賣方刻意隱瞞，明知房子有些問題卻不告訴買方，日後就無法以現況交屋卸責。

第二個重點則在於買方能否以通常方式察覺房子問題，所謂通常方式，就是用一般方式，如目視或直接接觸就可查覺的問題，譬如天花板上方漏水，必須打開才看得到，或是難以移動的大型家具後的壁癌，就不是通常方式，只要是買方交屋時無法察覺問題，事後發現，屋主仍要負起瑕疵擔保責任。

台灣歷經十多年房市大多頭，今年首見房價下滑，引起外國市調機構注意。全球房地產指南（Global Property Guide）近日發表評論指出，今年八月台灣房價平均年跌百分之四，主因是政府課重稅，加上經濟發展遲緩，預期未來兩年全台房價將以每年百分之五至十的幅度向下修正。

全球房地產指南是為投資外國房地產者所撰寫投資指南，評比各國房地產價格及獲利可能性。在評論中指出，我政府推出房地合一稅、台北市房屋稅暴漲等，使得房市投資受限，再加上兩岸關係變化、經濟發展遲緩等政經問題，造成台灣房市榮景不再。

全球房地產指南還指出，台北市房價是全球屬一屬二高的城市，房價所得比約十五點七倍，僅次於香港十七倍，尤其北市房價二十年來漲三倍，但薪資近十年只成長百分之十二，以三房產品來看，一九九五年時要價新台幣六、七百萬元，但二○一四年卻得花兩千萬元才能買到同一間房子，令人驚訝。

全球房地產指南分析，這段時間台灣房價飆漲，是因為遺贈稅降低至百分之十、利率大幅降低，使得資金大量流進房市，但租金卻無法隨之起漲，導致台灣成為全球租金投資報酬率第二低的國家，僅次於摩納哥。

政府近年來的打房政策，影響最大的應是房仲產業，全台7500家房仲恐將收掉2成，兩年來失業率已逼近三成，幾萬名房仲業務員已經失業，並且持續擴大影響中，對此，財政部長張盛和今(26)日表示，全台7500家房仲太多，全世界也沒有一個國家房仲像7-11那麼多的，「買房子不是買水」，所以房仲業應該汰弱存優。

股市房市稅改政策失靈，政府難咎其責，張部長卻企圖轉移焦點！

張部長企圖轉移股市與房市在財稅政策上連連失誤的焦點，在產業面臨困境時，不但推卸責任，還拿弱勢失業的房仲業者冷嘲熱諷，這樣的官員台灣也不需太多了！

全台新案房市全面反轉態勢成形，根據昨（22）日發布的國泰房地產指數季報，房市出現多年來第一次全面價格反轉，「北冷南溫」的結構已經結束，北台灣新案市場成交量腰斬，打房重災區台北市僅有四年前的22%。

國泰房地產指數顯示，全台六大都會區第3季房價全面下修，台南、高雄的房價季跌幅分別為3.7%、5.3%，跌價幅度高於北、中部都會區；各地的銷售率持續低檔、議價空間擴大，各區域量價指標多數同步轉空。德明財經科技大學不動產系副教授花敬群表示，過去還有溫度的南部房價失守，全台各都房價失守是多年來首次出現的現象。

最新市調，台北市九字頭預售房價連續保持五季後，已在今年第3季跌破，平均單價回到每坪88.1萬元，較高點下修已逾5%，回到去年第1季水準。

住展雜誌統計今年第3季北台灣各縣市新成屋、預售屋建案平均成交行情，和上季相比，基隆、桃園、新竹持平，台北市、新北市與宜蘭地區房價則同步下挫。價格下滑最明顯的是台北市，第3季平均房價較前季每坪下跌2萬元，來到88.1萬，跌幅約2.2%。

對台北市長柯文哲「不打房」說法，學者花敬群說，柯文哲有「做功課」的空間；鄉林集團董事長賴正鎰表示，柯P對城市治理愈來愈清楚，台灣就需要這種有遠見的領導人。

冠德建設總經理洪錦欽、遠雄建設副總蔡宗易都認同、支持柯文哲今天說法；蔡宗易表示，全國財富有65%在房地產，打房不只影響經濟、也讓財富縮水，他說，政府房市政策應該均衡發展。

花敬群表示，社會上對打房這兩個字有太多想像空間，太多負面的想像，他也不認為政府應該針對某一項產業用政策加以壓抑、打擊，但實際上，包括央行、財政部這幾年所採取的措施，只是在做風險的調控以及制度合理化，和一般人概念中的「打房」其實是不同的。

戴德梁行總經理顏炳立今日表示，現在房市感覺是「一季比一季糟」。現在市場上看多的人多是還在緬懷過去的日子，因此價格還在撐，不過房市一冷下來，現在回頭一看「價格都是高檔」。現在房地產產品銷售全面停擺，「買氣整個死死昏昏去」。他強調，房市燦爛日子已經過了，賣方必須讓利，才能趕快獲利了結出場。

顏炳立認為，明年房市也不會好，這一、二年都會以冷淡呈現。很多房價回到都慢慢回到2012、2013年價位，甚至有投資客要斷頭拋出都沒有買方要接手，市場怎麼會「冷到安內」，房市賣壓沉重。

顏炳立說，2008年金融海嘯時，房市呈現V型反轉，並在2009年彈上來，不過在政策一波波打房下，買氣、成交量直線下滑已到冬天，但因為市場是無量下跌，加上低利率支撐，價格是以緩跌呈現，接下來房市要出現V型反轉的機會不太大。

公告地價改成一年一調，一般認為對地上權住宅、開發案影響較大，以「京站」為例，上次三年一調調幅約四成，如改用一年一調，14坪套房三年地租合計會多繳1.1萬元，達7.78萬元。

看起來不多，京站如果不是地上權產品，依照民國102年公告地價每平方公尺16萬元計算，14坪自用住宅土地持分約4.56平方公尺，一年地價稅只約1500元，三年不到5000元。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，一年一調民眾負擔的租金或地價稅，會比三年一調來得高，原因是一年一調，地價每年都會累計加乘，民眾會付出更多金額。

她表示，地價從三年一調改成一年一調，雖然每年調幅會比三年調一次來得少，但由於公告地價遠低於公告現值，公告現值又只有市價三、四成，有很大調漲空間，合計起來會比三年來得高。

公告地價如改一年一調，房仲業指出，民眾地價稅一定增加，但由於公告地價基期低，自用住宅稅率僅公告地價千分之二，增加金額不會太多。地上權住宅、開發案由於大多以公告地價的3%至5%作為地租，稅額是自用住宅的15倍到25倍，公告地價稍有調升，增加的租金就會很有感。

公告地價稅率採累進制，一般土地稅率從1%起跳，面積愈大，稅率愈高，最高可達5.5%。改成一年一調，加快追上市價的腳步，持有大面積土地的地主、建商、財團也會受到不小衝擊。

平均地權條例規定公告地價每三年調整一次，今年正好是調整年度，內政部地政司8月底邀請各縣市地政人員討論公告地價作業，包括雙北市在內的多數縣市政府代表都希望公告地價改成一年一調。

台北市地政局地價科長曾錫雄表示，現行公告地價三年一調，除了無法跟上地價上漲的腳步，造成稅收流失外，民眾收到地價稅單時，都拿上次稅單作比較，質疑為何一次就調這麼多，讓地方承受到很大壓力。

社會中心／新北報導

不少人在591房屋網尋找租屋處，但有網友向媒體投訴，房屋網有房東設下重重限制，除常見的「收入穩定」、「單身」等限制外，房東還把「外勞」、「外籍」、「單親」、「粗工」、「行動不便」、「體重異常」列為拒絕往來戶，其中「體重異常」這一項，更讓網友直呼胖子錯了嗎？

591租屋網上出現了一張限制重重的租屋布告，不給單親、粗工、行動不便、體重異常等承租，就算通過符合條件，還得經過房東代理人面試，相關報導在臉書及PPT上流傳，網友大都認為條件過為嚴苛，直問這條件「確定是租給『人』的嗎」、「租給鬼比較適合」，也有網友對體重異常這一項目調侃自己，大嘆「嗆我嗆夠了沒」!據了解，該租屋布告已更改內容。

明天上路的新版不動產說明書，規定凶宅只有第一手需告知；淹水區註明也只限於預售屋，政大教授張金鶚上午表示，這樣的規定「不合理」、「荒唐」。

張金鶚表示，凶宅主要是居住禁忌問題，並不會因為時間或房子轉手，禁忌就消失；不動產說明書目的是在提供購屋人更充分的資訊，但規定只有發生凶殺、非自然死亡的第一手屋主轉售時才有義務告知，第二手就不用說，反而有欺騙的問題。

房仲公會全聯會理事長林正雄表示，不動產說明書主要是房仲業在做，要考量可行性，他認為新版不動產說明已讓國內房市資訊透明邁一大步，不應再苛求。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，新版不動產說明書對凶宅的告知規定，等於只要過一手就可把凶宅資料「洗掉」，確實有爭議模糊空間；天時地利不動產總經理張欣民則表示，新版上路後，可能會有不少投資客故意購買低價凶宅，經「漂白」之後，再以高價賣出。

圖／聯合報提供

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新版不動產說明書明天（十月一日）上路，售屋必須在不動產說明書上詳細記載建物周邊半徑三百公尺範圍內的嫌惡設施、一般設施、工業住宅等，凶宅也將被登錄。內政部指出，未來若有不實記載，將針對房地產經紀業者開罰三萬至十五萬元、經紀人員則將受到申誡，台灣不動產交易市場將更透明。

內政部今天將舉行新版不動產說明書記者會。內政部地政司長王靚琇表示，新修正的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，將增列嫌惡設施、一般設施、凶宅、工業住宅等現況，揭露更多物件資訊，買賣過程更透明。

房地合一課稅將上路，房產業者表示，新的稅制下，持有不動產也應有新思維，像是透天住宅就不應再買來節稅，或是等待都更改建。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，透天住宅由於建物價值低，房地比高，過去確是節稅利器。以轉手獲利500萬元來說，如果是一般住宅，房地比多為2比8，也就是申報所得時，房子獲利部分達100萬元。

但如果是老透天，房子價值占全屋價值都不到一成，以8%來算，總獲利500萬元，必須申報所得的部分只有40萬元，省稅相當可觀。

不過，明年1月1日房地合一新制上路後，不再拆算房地比，而是以獲利扣除土增稅後直接計算，已失去節稅優勢。

央行上周結束連16季利率不變，宣布降息半碼；住展雜誌統計指出，當央行降息，預售房價走勢多呈緩漲或緩跌，本波降息循環啟動後，房價崩盤的機率更低。

央行上周四理監事會後宣布降息半碼，房地產業者多認為對房市提振有限，預料房價仍會持續下修。不過，住展雜誌統計以往央行降息後的雙北市推案房價表現，有漲有跌，但漲跌幅都不大。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，央行因應景氣循環，近十五年來啟動多次降息、升息循環。降息方面，在2001年至2003年期間，共降了約3個百分點，北市預售房價上漲三成，新北也漲了25%。

另外，在2008年因金融海嘯，央行啟動另一波降息循環，重貼利率從4.375%降至1.25%，也降了3.125個百分點，這期間北市預售房價下跌3.5%，一坪跌二萬，新北也下跌約二萬，跌幅約8%。