2010/05/02
中時房地產
記者馬婉珍/台北報導
北市政府近期針對老公寓住戶,可享「舊屋換新屋、坪數不縮水」的條件式好康,帶動老公寓詢問度爆增,而精華區豪宅市場仍持續熱絡,再加上國道山崩引發關注的山坡地住宅安全等,不過,上述各大話題產品,銀行未必願意貸足成數,因此民眾應備妥銀彈再進場:

 一、老公寓有折舊疑慮,耐用年限縮短,且銀行慎防「都更」題材熱炒房價,因此貸款成數較低:上海銀行個金部經理馬婉瑜指出,各銀行考量老公寓折舊、耐用年限縮短等疑慮,未來轉手性較差,因此紛祭出「貸款人年齡」加上「公寓屋齡」不可超過一定年限,若是年長者買下老公寓,將超過規定年限的標準,因此無法貸足成數。

 此外,「都市更新」題材熱炒,也讓老公寓的貸款趨嚴,有的銀行會評估,貸款人買下老公寓的價格比周邊新成屋更貴,就會壓低貸款成數,並調高房貸利率。

 二、山坡地住宅屬於「非都市用地」,未必貸得到:馬婉瑜說,土地分為「都市用地」及「非都市用地」,而山坡地住宅屬於「非都市用地」中的「丙種建築用地」,也就是歸類在森林區、山坡地、風景區等,這類「丙建」限制坡度達30%以上不可開發,且銀行對山坡地住宅的居住安全存有疑慮,多數會調降成數10%以上,也有銀行更直接表明不承作「丙建」的貸款,購屋人應多注意。

 三、「頂樓加蓋」的產權不完整,無從估價起,因此銀行不愛:買頂樓公寓並有加蓋空間,可享受更大的使用空間,是多數購屋人進駐都會區的選擇之一,但銀行主管提醒,公寓頂樓加蓋的產權不完整、未計入權狀總坪數中,銀行無從估價起,通常會壓低成數、甚至不承作,因此購屋人必須備足銀彈。

 此外,銀行考量民眾買下公寓頂加產品,多半是為了當包租公、賺取租金收益,甚至將頂樓加蓋空間隔成多間獨立套房出租,銀行認為這類借款人的「投資」成份居多,因此未必願意承作。

 四、基於授信風險考量,各行庫將「豪宅」產品列入控管:近期政府抑制房市,各行庫基於授信風險考量,已針對「投資客」及「「豪宅買方」訂定相關控管措施,如彰化銀行規定,個人於台北市縣地區,購置建物面積逾100坪以上、鑑估金額1億元以上、或坐落於其他地區的不動產,鑑估金額5,000萬元以上,皆視為「豪宅」。

 若符合上述條件,各行庫將祭出控管措施,包括不給予寬限期、各段利率加碼計息(如華銀依原適用利率再加0.3%計息)、並調降核貸成數(如彰銀不得超過7成)等。

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