契稅問題解說

 

何謂契稅?

A:不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權時所課徵的稅,契稅係取得不動產物權時,按其契價對取得權利之人所課徵之賦稅。

 


契稅的課稅範圍?納稅義務人在何種情形須申報契稅?

A:契稅係為不動產產權發生移轉時,所課徵之租稅,但在開徵土地增值稅區域之土地不在此範圍。納稅義務人因不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割、或因占有而取得所有權,應由取得所有權人申報契稅。建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人申報契稅。依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者,仍應申報繳納契稅。(契稅條例第十一條) 

 


:契價如何評定?

A:係由縣市稅捐處指派人員,依房屋建築材料、構造形式、使用種類及工商業交通情形評價。目前則以房屋目前的造價殘值為公定契紙上的契價,並以此契價為基準課徵契稅。  (契稅條例第十三條) 

 


契稅的種類及稅率有那些?向何人課徵?

A:契稅的種類、稅率及納稅義務人,如下表:

契稅種類

稅率

納稅義務人

買  賣

6%

買 受 人

贈  與

6%

受 贈 人

典  權

4%

典 權 人

交  換

2%

交 換 人

分  割

2%

分 割 人

占  有

6%

占 有 人

不動產遇有以分割、交換移轉其所有權,兩者之間如有價差,其差額部分必須按6%買賣稅率計課契稅。

※以不動產為信託財產,受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時,應由歸屬 權利人估價立契,依第十六條規定之期限申報繳納贈與契稅。(第7- 1條)

 


契稅申報期限為何?

A:(一)一般移轉案件:契約成立之日起三十日內。
  (二)法院拍賣案件:法院發給權利移轉證明書之日起三十日內。
  (三)產權糾紛案件:法院判決確定之日起三十日內。
  (四)新建房屋由承受人取得使用執照案件:核發使用執照之日起六十日內。
  (五)向政府機關標購或領買公產案件:政府機關核發產標移轉證明書之日起三十日內。

 


申報契稅檢附之文件?

A:契稅申報書一式二份,檢附移轉契約書正本(貼印花部份)(驗畢當場發還,郵寄申報者檢附該契約書正本之影本)、副本及加註「影本與正本相符,如有不實願負法津責任」字樣,並加蓋申報人印章之正本影本外,其它有關文件規定如下:

(一)已辦理所有權登記之房屋,應檢附建物所有權狀影本或建物登記簿謄本。(台北市:可透過內部電腦連線查詢已否辦理所有權登記者,得免附)。

(二)未辦理所有權登記之房屋,應檢附原所有人及新所有人雙方身分證明文件影本。

(三)其他案件:
1. 法院判決移轉案件,為法院判決書及判決確定證明書之影本。
2. 向政府機關標購或領買公產案件,為該政府機關核發之產權移轉證明書影本。
3. 向法院標購拍賣之不動產案件,為執行法院核發之不動產權利移轉證書影本。
4. 建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照之案件:

(1)使用執照或使用執照申請書之影本。
(2)買賣(合建)契約書或工程合約書之影本。

5. 國民住宅案件,檢附國民住宅處函及承購人名冊。

(四)稽徵機關可視審核案件需要,請納稅義務人提供其他有關文件。

 


納稅義務人如何選擇最有利的方式申報契稅?

A:一、原則上可以按評定標準價格申報課徵契稅,因此若買賣價格有高於評定標準價格的情形時,可以選擇較低的評定標準價格申報,可節省不少契稅負擔。

  二、在領買或標購公產或者有向法院標購拍賣不動產的時候,其買賣價格有高於不動產評價委員會所評定的標準價格情形時,可以選擇較低的評定標準價格來申請課徵契稅;至於該項領買、標購或拍定價格有低於標準價格的時候,也可以依較低的領買、標購或拍定價格來申報課徵契稅。換句話說,可以在「領買、標購或拍定價格」與「評定標準價格」兩者之間,選擇較低的價格申報契稅。

 


有關信託財產之房屋應否課徵契稅?

A:一、房屋為信託財產者,於信託行為成立時或信託行為不成立、無效、解除或撤銷時,委託人與受託人間移轉所有權不課徵契稅。

  二、因遺囑成立之信託及信託契約明定信託財產之受益人為委託人,於信託關係消滅時,受託人與受益人間移轉所有權不課徵契稅。

  三、信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間移轉所有權,不課徵契稅。

  四、受託人依信託本旨移轉信託房屋與委託人以外之歸屬權利人時,以該歸屬權利人為納稅義務人課徵契稅。

 


向建設公司購買預售屋以承買人為起造人申請建築執照,是否可免徵契稅?

A:建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與、以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人申報納稅。故向建設公司購買預售屋雖以承買人為起造人申請建築執照,於取得使用執照時,仍應申報繳納買賣契稅。

 


完納契稅後若雙方買賣不成解除契約,撤銷契稅申報時,已納契稅可否退還?

A:完納契稅後,尚未完成移轉登記前,若雙方買賣不成時,可檢附原契約書、雙方同意撤銷申請書、契稅繳款書收據正副聯,以書面向原申報稽徵機關或鄉鎮市公所申請撤銷契稅申報,並退還已納稅款。

 


辦理契稅申報後,賣方可否單獨申請撤銷?

A:一、申報契稅後買賣雙方就契約之解除如有爭議,該爭議並非行政機關職權所能認定,在未經雙方同意或司法機關裁判確定前,不能由賣方單獨申請撤銷契稅申報。

  二、例外情形:經判決確定,買方應協同賣方向稽徵機關辦理撤銷申報手續者,買方未協同辦理,仍可由賣方單獨申請撤銷契稅申報。

 


Q:有何相關減免規定?

A:一、下列各項情形可以免徵契稅,但納稅義務人必須先填具契稅免稅申請書,並檢附免徵契稅的相關證明文件,向主管稽徵機關申請發給契稅免稅證明書,才可以辦理權利移轉變更登記。

1. 各級政府機關、地方自治機關、公立學校因公使用而取得之不動動產。但供營業用者,不在此限。
2. 政府經營之郵政、電信事業,因業務使用而取得之不動產。
3. 政府因公務需要,以公有不動產交換,或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。
4. 建築物於建造完成前,變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定建築物於建造完成,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人申報納稅者,不適用之。
5. 建築物於建造完成前,其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分,因而變更起造人名義為受讓人,並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。

取得原因

適  用  條  件

申請時應檢附資料

因繼承而取得

因繼承、遺贈而取得

免申報契稅

國民住宅出售

1. 承購政府興建的國民住宅可以免繳契稅。但是國宅社區內,凡是標售的住宅店舖,以及開放一般民眾承購的國宅,不可以適用。

2. 國民住宅主管機關依照國民住宅條例第十九條規定,所優先承購的國民住宅。

3. 承購獎勵投資興建的國民住宅。

1. 由國宅單位整批代為申報的案件,應由各縣市政府出具配售人的名冊(其中載明配售人的姓名、身分證統一編號、通訊地址、配售房屋的地址、總面積、以及出售的立約日期 )即可受理 。

2. 契稅申報書 。

  二、有限公司依照公司法規定變更該公司組織為股份有限公司,在該公司法人人格的存續不受影響的情形下,就該公司的不動產權利變更為股份有限公司名義的時候,因沒有不動產移轉的情形,所以不必繳納契稅。(司法院大法官會議釋字第 167 號解釋)

  三、買方所承買的房屋,既經查明是賣方的債權人向法院訴請判決確定而塗銷該房屋的所有權移轉登記,以致於無法取得該房屋的所有權的時候,買方原先已繳納的契稅,應予以退還。(財政部81.6.2台財稅第81666637號函)

  四、地下室停車場車位的轉讓,受讓者雖未取得產權,但享有使用權,應屬於權利交易性質的一種,不發生課徵契稅的問題。(財政部76.2.4台財稅第7524799號函)

  伍、委建人(委託他人建築之人,一般指地主、建設公司、或實際出資建築之人)以土地委託承包商代建房屋,其取得房屋所有權可以免徵契稅;但是如經稅捐處查明實際上係向建屋者購買房屋,按照實質課稅原則,仍應課徵契稅。(財政部80.11.13台財稅第801261566號函)

  六、標購人向法院標購之拍賣房屋,既經查明係在拍賣時已因被第三人占用而無法辦理點交, 嗣後又經地政機關依據法院通知作回復原狀之登記,其原已繳納的契稅應准予退還。(財政部84.11.30台財稅第841661079號函)

  七、建築物於建造完成前,變更起造人名義者,免徵契稅。但因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人申報納稅。

  八、建築物於建造完成前,其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分,因而變更起造人名義為受讓人,並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者,免徵契稅。

 


契稅條例有何相關規定之罰責?

A:一、納稅義務人應該在不動產買賣、承典、贈與、交換、分割契約成立的次日起算三十日內,或者是因占有而依法申請為所有人所有的次日起算三十日內,填寫契稅申報書,並一起檢附公定格式契約書及有關文件,向當地稅捐稽徵處(台灣省縣轄部分向當地鄉鎮市公所)申報契稅,但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割應由雙方當事人申報。不依規定期限申報者,每超過三日加徵應納稅額百分之一的怠報金,但怠報金的最高額度,以應納稅額的額度為限,也就是怠報金最高可加到和應納稅額一樣。

  二、納稅義務人未在繳款書所載的限繳日期內繳清稅款者,每超過二日,應按照應納稅額,額外加徵百分之一的滯納金,超過三十日仍未繳納者,移送行政執行處強制執行。

  三、納稅義務人應納的契稅,如有匿報或短報的情形,經主管稽徵機關查得,或者經人舉發查明屬實者,除了應補繳應納稅額外,並另外加罰應納稅額一倍以上三倍以下的罰鍰。

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