2010/08/02 10:07
【經濟日報/文/彭培業】  

最近全台各地常出現盛暑午後的大雨,在房屋市場上,正巧的,有關房子的雨遮,近來也成為消費者購屋的關切話題。雨遮是否納入房屋權狀坪數及如何計價引發的爭議,有人主張從公平的眼光來看,凡是陽台、雨遮都應納入登記;有人也批評,以大台北目前的高房價,小小雨遮若比照房屋售價,身價未免太驚人。

其實,雨遮的是否納入登記的爭議,最終都是反應到買房子常碰到的所謂「虛坪」問題。

這兩年來房地產景氣復甦,尤其是大台北地區,房價居高不下,對於一般收入的購屋人來說,省吃儉用多年後,好不容易存到一筆購屋資金,若買到一戶虛坪比率偏高的房子,就很不划算。

民間俗稱的「虛坪」,是指建物的各項公共設施,又可細分為「大公」、「小公」兩部分。「大公」包括地下室、頂樓水塔、變電房、屋頂突出物、一樓門廳等屬於所有住戶共同使用部分的面積;「小公」指個別樓層的電梯、樓梯、走道、等部份,由同一層的住戶共同分攤。

至於屋主個人專屬使用的室內面積,包括室內各房間、陽台、雨遮、露台等。室內面積和大、小公所占面積相加,就是權狀面積,也就是預售屋買賣的所謂銷售面積。而所謂的公設比,指大、小公所占的面積除以權狀面積。

合理的公設比,即虛坪比率,以五樓公寓住宅的虛坪最小,包括大、小公設比為10%至12%,六、七樓電梯的住宅為15%至18%,12樓到20樓為25%至30%,至於20樓以上的開放空間設計住宅大樓,為28%至35%。

由於房屋的虛坪坪數,都直接納入房子銷售坪數一併計價,因此購屋人應仔細衡量自已的實際居住需求和購屋資金的負擔能力,選擇兩者都能顧及平衡點。

消費者買中古成屋,只要目測室內實際坪數大小及計算房屋權狀登記的公共設施坪數,即可看出虛坪比率,較不會失真。但是買預售屋,就要特別留意虛坪的問題。

部分預售屋現場所提供的廣告海報背面的平面圖,往往只標出「大公」面積,卻故意簡化「小公」面積及雨遮、露台的部位,讓購屋人產生虛坪不多的感覺。

要事先了解預售屋的實際室內面積及虛坪的真相,最有效的方法是從丈量建築藍圖下手,因為藍圖為施工依據,須送建管單位核准;在藍圖上,可清楚丈量出室內各房廳的實際面積。

丈量建築藍圖並沒有想像中困難,只要帶把縮小比例尺,然後按藍圖上各室內空間一一丈量,至於建築藍圖上的阿拉伯數字,計算單位是平方公尺,記得換算成台坪即可。每平方公尺乘以0.3025,就等於每坪的面積。(作者為台灣房屋首席總經理)

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