Smart智富月刊第143期 2010-07-01

撰文者:郭莉芳

▲ 點交時,見有瑕疵就要向建商要求改善,才能保障未來居住環境品質。

▲ 點交時,見有瑕疵就要向建商要求改善,才能保障未來居住環境品質。(攝影者.翁挺耀)

當你走進樣品屋展售中心,銷售小姐拿著精美DM告訴你:「只要下訂,馬上就可以成為五星級飯店住宅的主人翁」,你不禁想像著,下班回家走進挑高大廳,先到B1的閱覽室去借本雜誌回家,不累的話,晚上還可以頂著星光,在屋頂泳池泡水,猶如置身度假飯店!

等到新屋落成,你才發現這些DM上的美照只是參考示意圖,尤其是公共設施與實景「差很大」,且空中泳池竟然未取得建照、閱覽室在原設計圖上竟是機車停車位……,更嚴重的是,這些公共設施均屬於「違建」,被建管單位要求強制拆除。

這個血淋淋的例子發生在台北市民權東路上的「台北光點」社區,這個案子完工才5年,但是住戶已與建商宏普建設打了2年多的官司。最近台北法院判決宏普建設要賠償住戶2,000多萬元。

點交仔細 以防後患無窮

根據《住展雜誌》的統計,2009年北台灣完工的新成屋超過5萬7,000戶,每年有大量的新成屋完工,點交過程怎能馬虎?新成屋與預售屋的公設比超過30%,也就是購屋總價花了3成經費在購買公共設施,因此,當交屋後開始進行各項點交時,除了房子裡面的屋況點交外,居住空間外的公共空間、各項設備、設施也應該要仔細點交,才能夠確保建商移交過來的相關設施是最優的狀況,如果有問題還可以要求建商限期改善,以免點交結束後才發現瑕疵,建商可能連甩都不甩你。

所謂點交,就是「清點交付」的意思,涵蓋範圍很廣,但若就管理委員會(以下簡稱管委會)而言,所稱的「點交」主要是指建商在完成建築物及其設備的興建後,將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備、經費、文件資料等,確認功能及清點數量無誤後,將所有權移交給社區的過程。

公設如此重要,一般人對於「公設」該如何點交?眉角在哪裡?卻幾乎沒有什麼概念,《Smart智富》月刊特別專訪擁有多年公設點交實務經驗的達人-真禾機電股份有限公司總經理徐源德,提供公設點交的關鍵心法。
小檔案_徐源德 [ 隱藏 ]
出生:1968年
學歷:大葉大學事業經營研究所碩士
經歷:台中市建築管理學會理事、台北科技大學兼任講師、中國生產力中心講師、ISO-9000主導稽核員
現任:真禾機電股份有限公司總經理
著作:《公寓大廈公設點移交實務》、《大樓裝修、設備管理好好學》

徐源德點交超過200個新成屋社區,他的點交經驗中,曾有幾個經典個案,例如近期板橋有個建案在點交時,發現地下室少了6根大柱子,嚴重危害結構安全;或是曾有上百戶的套房社區,但全社區只有一個水表,由管委會負責水費支出;也有建商以二手發電機,混充全新發電機進行點交,至於最常見的庭園排水或地下室漏水問題,更是許多社區大樓管委會心中的痛。

公設點交牽涉2大權益

徐源德表示,公設點交的重要性牽涉到2大權益。

權益1》公共基金的撥付:建商要起造大樓,會被要求依造價提撥一筆公共基金到公庫。

等到點交完畢後,由管委會或管理負責人憑相關文件向主管機關申請公共基金的撥付,未來作為社區部分公共設施的修繕維護用途。

權益2》瑕疵求償的保障:依據公寓大廈管理條例第57條規定,起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備,於管理委員會成立或管理負責人推選,抑或指定後7日內辦理點交。

站在建商的角度,當然是希望點交過程愈快愈好,最好點交當天,管委會或管理負責人就可以在點交清冊上全數簽名過關,只要都簽名完畢,就代表建商可以拍拍屁股走人,未來有任何問題就叫天不靈、叫地不應了。

因此,在點交過程中,應該從嚴把關,逐一檢驗,不要怕麻煩,尤其是專業的機電、消防、排水、停車塔設備等,更應該委由有專業技師執照的人來幫忙勘驗,才能確保這些設備未來能正常運作。

延伸閱讀:建商依比率提撥公共基金

根據公寓大廈管理條例第18款第1款規定「起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項,應按工程造價一定比率或金額提列公共基金。」工程造價在使用執照上有登載,一般來說,工程造價會比市價低,且造價是由各縣市政府自行規定,例如台北市的規定就是台北市建造執照建築工程、雜項工作物、土地改良等工程造價作為標準。提撥比率請參考下列試算表。

【試算】工程造價12億元的建案,應提列之公共基金額度:

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