2010/08/02 13:17
【文/台灣不動產交易中心 李同榮 總經理】  

最近政府為了抑制房價消除民怨,在經建會匆促成軍的『健全房屋市場方案』決策下,各部門想盡各種方法要迎合達成上級要求的目標,其中最引人注目的是央行的打擊炒房政策與內政部的資訊透明化政策,央行的針對性信用緊縮(針對區域與短線炒作對象)在短期內顯然有點奏效,只要短線投資者銳減兩成,房價勢必會趨緩。但是市場是由供需決定價格,目前的房地產市場狀態,有如颱風來襲,避風港躲滿漁船,等待時機還是會重新出航,因此,政府若不從房價的供需面調整與加速交通建設、擴大都會板塊,調解人口集中、等治本措施著手,中長期大台北都會仍然有房價衝出的隱憂,這完全不是光靠政策打壓或資訊透明化所能掌控。  

一般購屋大眾對房價資訊只有『閱讀能力』,卻缺乏『解讀能力』,只靠片面的資訊提供,可能造成購屋者錯誤的自行解讀與錯誤的投資決策

購屋資訊透明化,要從資訊來源、時間點、標的、、等呈現細項判斷其可信度,提供資訊的一方應該要有解讀與分析的能力與責任必要。 

談到資訊透明化,我們必須認清一般購屋大眾對房價資訊只有閱讀能力,卻缺乏解讀能力,假如只靠片面的資訊提供,可能造成購屋者錯誤的自行解讀與錯誤的投資決策。例如,最近營建署公布的e點通網站,引用金融聯合徵信中心銀行貸款作業的成交資訊,雖然立意良苦,但我們發現幾項缺點必須提醒購屋大眾,否則錯誤解讀資訊反而造成錯誤的購屋決策,屆時就不是官員們所說的『聊勝於無』,而是消費者所感受的『寧缺勿爛』。

首先,從資訊來源分析,聯徵中心所提供給營建署的資料乃前一季以前之銀行貸款作業交易雙方所提供的契約成交價,顯然這中間購屋者為了提高貸款額度,成交價一定有虛報的空間,更何況若其中有三成是短線投資,提供出來的成交價一定會更加偏高,加上超過一季的資訊對成交價的偏離幅度就會達5%~10%以上,這樣的資訊來源與時間點落差,就是現階段資訊透明化呈現可信度的盲點。

其次,我們從搜尋的區段與物件發現,e點通提供的搜尋區段是個模糊的範圍與模糊的十分位價格呈現概念,例如榮總特區附近就涵蓋天母西路、石牌路,一邊是天母、一邊是北投,沒有揭露路段,兩邊房價落差極大,實在讓一般購屋者無從判斷,更何況一般資訊揭露無法提供到土地持分等細項資料,也因此對於同一區段同樣是老公寓的價格,有一坪六十萬也有一坪一百萬的懸殊差距,這是一般購屋大眾無法從簡單片面資訊所能判斷的重要關鍵,因此提供資訊的一方實在有解讀與分析的能力與責任必要。其實,若能有各都會的房價指數定期揭露與各行政區的季線月線指數分析,就能大幅提高購屋大眾對房價走勢的解讀能力,政府何必一定要像美國一樣,非要詳細門牌的成交資訊呢?畢竟美國是建立在很完善的實價課稅之基礎上才能將一切成交資訊公開化。  

預售屋分價制度雖然讓資訊透明了,但在分母不變下,分子就有互相排擠效應,到底最終的效應是『抑制房價』還是『助漲房價』?  

再從預售屋方面分析,政府希望資訊透明化所做的分價政策,主附屬建物分價揭露甚至雨遮是否登錄問題,雖然用意在讓資訊更透明,但對抑制房價是一點效果也沒有,反而有助漲房價之弊端出現,因為建商針對要推出的標的會因當地需求狀態擬定總銷計畫金額,在總價不變的狀態下,主建物的單價就無形中被拉高,對市場行情就容易產生誤導效應,就算雨遮不登錄,但在分母不變下,分子就有互相排擠效應,原來單價一坪一百萬的房價就被拉高到一百三十萬以上(以主建物做計算標準),這樣雖然資訊透明了,但到底最終效應是『抑制房價』還是『助漲房價』?  

多頭的政策馬車,不同部門重複投資且重複公布不同資訊,真真假假的資訊,購屋民眾如何分辦?誰該為錯誤政策負責?  

另外,政府的多頭馬車也是讓民眾無所適從,資訊透明化營建署要做,地政司也要做,營建署有e點通,地政司有eHouse,各縣市地政處又有不同的e 網站,功能雷同重複投資但效果卻奇差。我們建議經建會應該重新檢討『健全房屋市場方案』,將『修改不動產經紀管理條例第四章明訂仲介業者要提報買賣交易成交價』之不當決策徹底刪除,政府不敢做的事要民間業者身先士卒,實在無法理解,何況,既然要業者提供的成交資訊是區段行情,其品質的真實性與準確性勢必造成民眾質疑,政府不同部門重複公佈的不同的成交資訊,其真真假假更讓購屋民眾實在無所適從,也讓民眾質疑政府的執政能力,我們更應全民監督政府的重複投資是否有人應負起不當決策的政治責任。

我們認同資訊透明化是民眾的期許,但絕對不能與抑制房價劃上等號,政府要做的是讓資訊呈現客觀性多元性,而不是聊勝於無的態度,要準確的資訊化必須從交易流程與稅賦制度從長計議的改革,在稅賦改革的配套措施需完備,還要顧及不增加增值稅的基準點出發,讓業者與交易大眾都能接受下逐步推動,而不是為了選舉以急就章的草率政策以為可以呼聾選民,那就低估選民的智慧。我們肯定央行的針對性打擊炒房政策,但這些都是治標不治本的無奈政策,類似北市都更獎勵提高的政策落實,以及北縣環線交通捷運或延伸線的加速建設,才是疏緩人口集中調解供需的治本政策。我們期待政府作的是抒解供需的長期有效政策,而不是為選舉所做的表面政策,英名的政府該重新檢討經建會的『健全房屋市場方案』,尤其是一無是處的『資訊透明化』政策,那將是一個誤導民眾做錯誤判斷的『資訊透明化』決策。  

資訊透明固然重要,購屋者要依賴專家做好解讀功課,依賴自己智慧判斷市場價格真偽,才能避免資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱  

最後,我們要提醒購屋大眾,無論成交行情如何透明,資訊只供閱讀,最好是要經過專家協助解讀,在買屋的同時,要清楚的要求不動產經紀業提供更詳盡的物件細項資料與不動產說明書,例如前置移轉的時間、次數、屋主的身份、土地持分大小、附近成交的價格、、、都是經紀人應該如實告知的基本義務,因為在短期間內多次移轉,就可推斷該房屋是短線炒作的標的,根據不動產經紀業管理條例規範,不動產經紀人本來就有義務提供銷售物件附近的最新成交行情,只是大都數購屋者不會主動要求,有些經紀人也不會主動提供,或提供的只是片段的或篩選過的片面資訊,因此,購屋者應多找幾家不動產經紀業,多比較幾個經紀人所提出的資訊可信度,就能選出可依賴的專家,成為你的購屋顧問,並能專門站在買方立場,協助你解讀與評估不同的區段與不同的物件之成交價落差的因素何在,更重要的是消費者要勤做功課,多主動到各網站搜尋資訊,以自己的智慧與蒐集的資訊加以判斷,才能避免落入資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱。


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