光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

年節前夕出現看屋潮，許多人趕辦年貨之餘，順道到建案現場看屋。鄉林不動產研究室觀察發現，因為原物料上漲，民眾認為房價還是會持續飆漲，春節過後買屋力道將明顯增強。

鄉林建設在台中市南區烏日高鐵站附近推出的「鄉林新月灣」，最近看屋人潮就明顯增加，尤其台中市縣合併後，春節前看屋人潮增加近4成，看屋族群也由原本的自用、首購等年輕族群，轉變成換屋、置產和投資客，還有不少北部前來置產的投資客。

客源的買房動機，大多是看好當地交通便利，高鐵、台鐵和捷運就在附近，又有二高和二條快速道路及一條生活圈道路。雖然政府打房措施讓消費者有所觀望，但國際天災頻傳和通膨壓力，造成原物料上漲，還是讓消費者看漲未來房市。

另從「鄉林新月灣」的購買力和區域客源分析，北部客以置產和度假為主，購買人大都與台中有地緣關係；彰化、南投也因地緣關係，以往趕車通勤的上班族，考量未來台中市合併後的發展潛力而選擇置產；苗栗、雲林則因為台中都會區工作機會多，由父母作主幫忙兒女在台中置產。

內政部官員昨（26）日表示，內政部將建立住宅空屋資訊，利用台電用電度數與財稅、地政資料勾稽，計算出空屋的總量、區位和屋齡。官員說，先一年公布一次，未來半年公布一次。

官員說，資訊透明化是健全房市方案一環，空屋資訊為其中一項。目前內政部委託研究，根據估算，去年第二季全台地區住宅總計91萬戶，空屋數不低。

未來將由內政部來發布，資訊在網站上公布。

官員指出，空屋資訊對於縣市長非常有用，當政府思考新北市蓋社會住宅，如果該市空屋量過高，新建會加重供給，也許會思考利用現有空屋。

由國泰建設與政大台灣房地產研究中心共同調查的國泰房地產指數，去年第四季結果近日出爐，調查顯示，去年第四季全國新推個案市場呈現各樣指標全面穩定結構，價量齊揚，預料今年上半年房市仍將持續火熱。

其中，北部縣市持續活絡趨勢明顯，去年第四季台北市市場未受到政策抑制與選舉之影響，新北市與桃竹地區則受到投資客與台北市自住客轉移的效應，價量持續維持高峰。台中都會區呈現復甦結構，南高都會區則短期回檔。

去年第四季的國泰全國房地產指數，相較上一季為價量俱穩，相較去年同季則持續呈現價量俱增趨勢；全國新推個案市場的每坪成交價為20.94萬元，較去年同期大增一成二，推案量則有2,305億元，也是大增，銷售率亦佳，呈現多項指標全面穩定結構。

這顯示，政府零星推出的抑制市場價格政策，並未產生具體衝擊，而預期總體經濟好轉心理與游資效果，仍為當前的價量高峰結構，提供充足的支撐力。

位於交九轉運站的台北京站，是設定使用權住宅的代表指標。 （本報系資料庫）

國產局地上權標售創天價，讓不具所有權的地上權與使用權住宅議題再發燒。地上權住宅因為房價低，不只可以讓預算有限的民眾便宜進駐，更可讓斤斤計較投資報酬率的房東有利可圖，隨著精華區土地越來越稀有，精華地區勢必會有越來越多的地上權產品出現。

住商不動產企劃研究室統計台北知名的地上權／使用權住宅近一年漲幅，發現位於南京東路的南京333漲幅最高，一年來漲幅達39.6%。即使如此，漲幅仍低於同區所有權住宅。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，地上權產品一向不為國人所喜，沒有土地所有權的地上權／使用權住宅，直接挑戰民眾「有土斯有財」概念與接受度。

林口A7機場捷運站附近將興建合宜住宅，年後可望預標售，年底動工。 報系資料照片

內政部營建署長葉世文中午表示，林口A7合宜住宅目前山坡地解編已完成，過完年後就會「預標售」，預計年底前動工，最快102年底可以推出第一批合宜 (平價)住宅約2500戶。

預標售是指在一定條件下的土地標售，葉世文表示，根據行政院去年的指示，合宜住宅土地標售每坪上限為8萬餘元，未來售價每坪不能超過15萬元。不過由於當地土地公告現值上漲一倍，再考慮區域房價目前水準，正式標售時房價上限將略作微調，上調幅度仍研商中。

營建署中午舉行99年年終記者會，葉世文表示，合宜住宅提供一般民眾購買較便宜的住宅，當初政策決定即以低於市價二到三成為主，目前根據營建署調查，當地預售屋中位數售價約在每坪24萬元，如果合宜住宅仍以低於15萬元出售，價格明顯偏低。

為防堵財團養地，行政院擬復徵空地稅；但房地產業者指出，建商算盤可打得精，創意養空地的招數，多得很。  

有建商無償提供土地給藝文團體使用，建立形象；有的先經營停車場、餐廳、或旅館，待商圈成熟後再打算。有的則與北市府結合，進行空地綠美化，變成花園、菜園供民眾使用，以賺取容積獎勵。  

在台北市，經營停車場是最常見的建商養地方式。「黑心投資客」一書作者SWAY表示，建商養地也需要資金，有些會先出租做停車場，既可提供鄰里停車需求，也節省土地稅負。有些也會搭起鐵皮屋，蓋簡易汽車旅館，或很像樣品屋的餐廳，等要整合時可聲稱生意很好，不會便宜賣。  

忠泰建設曾利用建地興建「明日博物館」，並邀請藝術家在建地上蓋農舍、種稻，讓大直商圈出現一畝田。忠泰建設也將北市中華路上等待改建的老屋，先供藝文團體無償使用。 

復徵空地稅本周生效！為了遏止財團及建商養地，財政部祭出第一把刀，即日起各縣市政府即可針對未依法建築使用的空地課徵空地稅，同時為了避免財團藉養地逃漏稅，財政部不排除限縮「停車場」租稅優惠。此外，為了阻止炒地皮歪風，財政部將祭出第二把刀，已著手研擬針對非自用房屋短期交易及預售屋權利移轉擬加重課稅。

財政部官員表示，空地稅自1985年停徵至今，由於時空背景已大不同，目前行政院已核定復徵空地稅，廢止停徵行政命令已生效，本周起地方政府就可以決定是否課徵「空地稅」或「照價收買」。官員強調，空地稅是對未利用或低度利用土地課徵懲罰性賦稅，以加重土地持有成本，迫使地主出售或使用，目前空地稅是按地價稅加徵二至五倍，照價收買則按申報地價計算，約市價二至三成。

行政院雖然已核定復徵空地稅，但立委們認為財團或建商仍可「鑽漏洞」，改利用「停車場」的租稅優惠養地。行政院行政命令於民國83年宣布，只要取得停車場登記、供公共使用的「停車場用地」，都可享有千分之10的地價稅優惠。但因地價稅採累進稅制，最低稅率是千分之10，最高是千分之55 ，所以只要符合條件的公共停車場，不論其地價高低，都適用單一稅率的地價稅。

財政部官員坦言，因利用停車場養地的現象過於浮濫，為了達到租稅公平，並遏止逃漏稅，財政部已著手研擬限縮停車場租稅優惠，不排除縮短免稅期間或提高適用優惠的門檻。至於何時實施？官員強調，政策應逐步推動，不會在短時間內下猛藥，所以目前仍未定案。

金管會主委陳裕璋與金控大老闆的約見之旅今天持續進行，今天受邀前往金管會開會的以保險業相關金控為主，據了解會談內容包括壽險業在都會地區養地的情況，可能會以財務方面的限制，逼使壽險業把素地(未開發的土地)釋放出來。

陳裕璋上周約見國泰金和富邦金大老闆蔡宏圖與蔡明忠之後，約見之旅本周持續持進行，今天約見對象包括新光金控等壽險業為主的金控業者，此外還包括壽險公會代表。

政府打房動作一波接一波，繼財政部宣布實施空地稅之後，金管會保險局與壽險業者溝通的方向是由於目前保險業投資不動產規定必須2年內開發且有收益，收益率為郵儲2年期定存利率，但為了避免壽險業養地，考慮將最低收益率門檻提高為2年期郵儲定存加1%，還要提高素地在壽險業資本適足率(RBC)中的資本計提率。

金管會此舉，無疑的是希望透過財務方面的限制，逼使壽險業將手中都會區土地釋放出來，減少壽險業為人詬病的養地情況。

(太平洋房屋提供)

太平洋房屋李珠華副總表示，政府在2010年6月24日調升重貼現率半碼0.125%，並針對辦理第二戶房貸者實施信用管制後，2010年台北市與新北市6-8月建物買賣移轉交易量明顯下降，9月以後，買氣逐漸回升，持續至12月愈來愈旺。台北市12月建物買賣移轉棟數比11月成長近23.67%，中山區、南港區、中正區、士林區分別成長57.97%、35.79%、31.98%、31.68%，此現象顯示北市在普遍高房價情勢下，仍呈現M型化購屋趨勢。新北市12月土地及建物買賣移轉件數比11月成長10.37%，三重蘆洲、板橋土城、汐止金山萬里等區分別成長24.89%、13.98%、12.70%。此現象顯示捷運通車、房價尚屬低檔；但具增值潛力與位於經濟人潮聚集之市中心處，皆受到購屋者青睞。大高雄12月建物買賣移轉棟數比11月成長近9.06%，但比去年同期成長約18.72%，99年比98年全年成長10.94%，顯示大高雄，在四都中房價因屬最低，且在陳市長政見中將大高雄計劃發展為經貿科技大城及擬改善南北發展失衡問題之故，故吸引許多購屋者進場的趨勢愈來愈明顯。另台北市、新北市、大台中與大高雄第四季的建物買賣移轉交易趨線，皆呈現明顯上揚趨勢，整體房市交易後勢看好。但從四都房市交易趨線看來，99年2月逢過年放假多；天數短與8月逢農曆鬼月，交易量皆明顯下滑，呈現下降趨勢，表示特定季節因素明顯影響到房市交易。

李珠華副總進一步分析指出，展望2011年四都在2010年第四季交易活絡的氣勢帶動下與以下幾項重大利多影響下， 2011年房市將呈現平穩發展看多的局勢:

開春第一砲，中央銀行盯上公司戶購屋。「房貸、土建融合併雙周報」周二（18日）首度交卷，這是去年底央行將法人公司戶購置住宅納入管理項目後，第一次全面檢視銀行放貸狀況，據了解，央行啟動全面調查，確認房屋持有者有實際需求。

去年底央行擴大房貸管控範圍，多加入三峽、林口及淡水三區，並把公司戶購置住宅比照管理，成數最高僅到六成、無寬限期，且不得以周轉金等名義增貸。

今年首次繳交的雙周報，包括合庫、土銀等大型行庫都在第一時間交卷。據了解，央行對於多數銀行都有放款給法人戶購買住宅，感到「不太滿意」，主動向銀行了解個案的購屋需求。對此，央行官員表示，確實已經收到相關數據，但資料暫不會對外公布。行庫主管表示，在填報之前，已去瞭解過去公司戶購屋的案件，確實有些案子，不是當辦公室，也說不出用途，不太對勁。可是因為已經簽約，對方也在正常繳款，不可能毀約，但會將相關公司「放入名單」，將此經驗納入放款評估項目。

銀行主管解釋，這種情形聯徵上看不出來，但銀行內部可以註記，那些企業客戶，曾經持有住宅，但未正當使用。

圖／經濟日報提供

土建融龍頭土地銀行出手，為了配合央行管控，對於舊的土建融案，如果已達一年未開工，土銀將調升利率最高0.25個百分點，並回收5%到10%資金。

因為央行規定，有一成的資金必須等到開工才能撥款，土銀主管表示，過去可能可以貸到六成五的客戶，現在先被銀行扣一成，再因為央行規定少了一成，搞不好只能貸到四成五，資金籌措壓力大增。

土銀主管表示，很多舊貸戶已經到了一年的「最後通牒」，卻遲遲沒有開工，只好出此策略，並和客戶重新確認，是否有開工意願，否則將收回貸款。