2011/01/26
【經濟日報╱記者李至和/台北報導】

位於交九轉運站的台北京站,是設定使用權住宅的代表指標。 (本報系資料庫)

國產局地上權標售創天價,讓不具所有權的地上權與使用權住宅議題再發燒。地上權住宅因為房價低,不只可以讓預算有限的民眾便宜進駐,更可讓斤斤計較投資報酬率的房東有利可圖,隨著精華區土地越來越稀有,精華地區勢必會有越來越多的地上權產品出現。

住商不動產企劃研究室統計台北知名的地上權/使用權住宅近一年漲幅,發現位於南京東路的南京333漲幅最高,一年來漲幅達39.6%。即使如此,漲幅仍低於同區所有權住宅。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,地上權產品一向不為國人所喜,沒有土地所有權的地上權/使用權住宅,直接挑戰民眾「有土斯有財」概念與接受度。

調查中顯示,地上權的漲幅高低,與周邊所有權住宅的漲幅具有高度相關,因此漲幅較高的南京東路、民生社區附近的南京333及寶成河畔皇家等,漲幅都相當耀眼。不過,地上權/使用權住宅漲幅仍不如所有權住宅,除了受限於銀行貸款條件影響買盤接手度外,也顯見民眾對於這類產品的接受度仍有限。

地上權/使用權住宅若面臨周邊環境複雜,甚至可能出現眾人皆漲我不漲的情況,如萬華區的東京凱悅就是一個例子,這點是投資人應該特別注意的。

徐佳馨分析,以台灣市場現況說,地上權多以50年作為設定,土地使用年限一到,住戶便得離開。雖然沒有土地所有權,但每年需要繳交公告地價1.5%至10%地租,也是一筆花費。不過目前這類住宅多處於都市精華區,生活機能強,房價也會隨景氣波動而起漲,加上自住與出租都方便,但隨著土地承租期限將屆,價格與接手性也會越來越差。

徐佳馨指出,對購屋者來說,建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行,所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押,這類住宅對使用者的保障較弱,許多屋主多在預售期間即行進場,並且長期持有。

由於這類型物件不易脫手,市場流通性也不好,屋主多以出租方式經營,藉高租金攤平當初的房價,實際拿來自住者不多。除非像台北花園這一類坪數大、位於高級住宅區、又與周邊價差大的豪宅個案,才有自住者較多的狀況。

徐佳馨指出,在低利時代,土地持有者勢必汲汲於開發土地,而地上權/使用權住宅的特性對於地主來說,同時可以賺入收益,又不會喪失所有權。

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